潮州潮安：以“产业空间革命”破局土地困境
潮州潮安：以“产业空间革命”破局土地困境
潮州市潮安区是粤东传统制造业强区，面对土地资源紧缺与土地低效闲置并存的难题，潮安区以开展全域综合土地整治为抓手，通过农村集体经营性建设用地入市、"村改"攻坚、园区开发等创新举措，推动"产业空间革命"，为高质量发展创造新空间、释放新动能。
农地入市实现潮州"零的突破"
"我们村的地块成功挂牌出让入市，全村人都很支持！"10月12日，潮州市潮安区凤塘镇南陇村党委书记陈礼和兴奋地说，该宗地块成功入市，既完善地块的用地手续，满足企业增资扩产的需求，也能让村集体收入明显提升。
当天，潮州市举办首宗农村集体经营性建设用地入市成交确认仪式。南陇村吴厝工业区FTNL 2024—01地块，成为潮州首宗入市的农村集体经营性建设用地，实现潮州集体土地入市"零的突破"。
以421.68万元的成交价，潮州市升泽陶瓷材料有限公司竞得该宗地。"以前是租用土地建工厂，不敢投资搞建设，不敢更新设备。现在通过土地入市，拥有50年的土地使用权，犹如吃下一颗定心丸。"谈起农村集体经营性建设用地入市的好处，企业负责人许哲说。
这是一家在凤塘镇生产陶瓷装饰材料的规上企业。20年来，企业磨砺新技术、创造新模式，推出新产品，为"中国瓷都·潮州"的发展添力量。"发展的过程中，我们迫切需要土地空间。"许哲说，了解到农村集体经营性建设用地入市项目后，公司主动查阅相关政策、文件，积极参与土地竞买，并于近日顺利拿地。
"成功竞得这个地块后，工厂将进行全面提升改造，引入自动化设备和机器人，促进产业转型升级。"许哲说，企业将按照宗地的建设要求，尽快实施开发。
不仅是企业，政府、村民、村集体都是受益者。
为防止集体收益被"一分了之"，潮安区对集体收益的管理和使用作出规定——参照征地补偿标准，确定村集体在向政府缴纳调节金后的入市收益分为"可直接分配资金"和"不可直接分配资金"两部分。"一部分按当地征地片区的综合地价计算，参照征地补偿款，由村集体直接分配给村民，一次性增加农民收入；另一部分留给村集体，发展村里的集体经济和公益事业，有利于壮大村集体收入，兼顾了村民的可持续收益。"陈礼和说。
"农地入市"，有何意义？据潮安区自然资源局副局长蔡焕敦介绍，此前，农村大多闲置建设用地，既不能上市交易，也不能抵押贷款，很多企业面临"用地难""融资难"等问题，而农村的存量建设用地也无法正常发挥作用，大家往往只能"望地兴叹"。
2023年，潮安区成功入选全国深化农村集体经营性建设用地入市试点，成为全省12个之一、粤东唯一入选的试点地区。试点以来，潮安区在坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的前提下，制定入市试点的实施方案和办法，出台调节金的收取、分配、使用管理制度等入市配套政策，印发入市工作指引、交易操作规程，实现了入市交易流程标准化、规范化。
结合村镇工业集聚区升级改造工作，潮安区选取了南陇村吴厝工业区的一宗存量用地作为入市试点地块，通过"三旧"改造完善历史存量建设用地手续，完成土地使用权登记后，促进宗地入市流转。
此次"村企"合作新模式，是潮安区入市试点工作与"村改"工作有机结合的有力探索。"这既能增加村的集体收入，也满足企业增资扩产的需求；既解决用地合法性问题，又满足'村改'升级改造的需求。"潮安区相关负责人表示，将做好经验总结和示范，完善相关制度和政策措施，按照"成熟一宗、实施一宗"原则，推动更多地块入市流转，为实施"百千万工程"提供更好国土空间支撑和资源要素保障。
除了首宗农村集体经营性建设用地成功入市外，潮安"三块地"改革也捷报频传。从保障农民住房需求出发，潮安将登塘镇白水村、沙溪镇仁里村和枫溪镇藏龙村三个宅基地历史遗留问题较为典型的村作为试点村，力求探索农村建房审批建设规范管理试点的有效路径。近期，涉及潮安区8个镇、31个村、面积12.69亩的5个批次农用地转为城镇建设用地已经完成审批，有效解决了97户农民住房难题。
"村改"攻坚提升土地"含金量"
借力"村改"，位于如意路延长线两侧，约1000亩旧厂房将重塑新空间。
作为潮州市首个"村改"项目，占地约38亩的潮晟科创产业园内，车辆穿梭、机器运转、工人忙碌。"我们抢进度、保安全、抓质量，全力以赴推进项目建设速度，目前部分楼房已封顶。"潮晟科创产业园施工负责人许奕润介绍，该产业园聚焦高新智能陶瓷，致力于打造高标准工业园区，项目预计明年8月投产使用。
凤塘片区是潮州"工改工"先行区。作为"中国陶瓷重镇"，凤塘工业起步较早，逐步发展形成以智能卫浴、艺术陶瓷、日用陶瓷为主的陶瓷产业集群。然而，早期相对粗放的发展方式，加上缺乏总体规划，高耗低产、空间受限、环境污染等问题逐渐浮现，制约着高质量发展的步伐。如何提升土地"含金量"？"村改"迫在眉睫。
凤塘镇党委委员苏利彬介绍，作为潮州市"村改"试点单位，凤塘镇自2021年"村改"工作启动以来，逐步明晰试点片区及全镇辖区内各个工业集聚区的规划思路，实现低效工业企业能挪尽挪，本土优质企业能留尽留，不断探索规上企业自行改造路径和"村改"新模式。
目前，凤塘片区140亩工业用地已完成供地，引入潮晟城市更新投资有限公司等4家公司参与开发建设，乐盈弘陶瓷、艺博轩陶瓷2家规上企业约40亩用地通过"集体转国有"村企合作改造模式完成公开选择合作改造主体事项和供地手续。
不仅是凤塘镇，用地"低效"和发展"高效"的矛盾，在潮安区普遍存在。
"潮安的村镇工业集聚区起步早、数量多、发展快，遍布各个乡镇。"据潮安区自然资源局城市更新股股长汤仲炯介绍，通过前期全面摸底，潮安摸排出连片30亩以上的工业集聚区378个、总面积7.8万亩。
如何"腾笼换鸟"，向存量拓空间、向集约增效益？潮安改革不止、创新不断，因地制宜蹚出了一条具有潮安特色的"拓空间"新路径。近四年来，潮安区研究出台了18份"干货"政策性支撑文件，探索出了土地征收（收回）、集体转国有、村企合作改造、引入社会资本开发"四种模式"，通过"六定工作法"（定底数、定策略、定单元、定条件、定时序、定实施），推动凤塘片区、古巷西山溪片区、梅林湖片区、彩塘片区"四大片区"加力提速、多点开花，牵引带动全区1.5万亩"村改"有序铺开。
古巷西山溪片区是面积最大、条件最优的片区，重点发展智能卫浴、高端陶瓷、智能装备等先进制造业。在启动片区，围绕重点企业拿地推进大坑塘677亩低效厂房征地拆迁工作，带动整个片区改造提升。
梅林湖片区所在地是"庵埠·糖果小镇"的产业核心承载区，是发展现代食品和包装印刷产业的沃土。该片区立足打造"休闲食品全产业链园区"，以龙坑片区升级改造为突破点，加快谋划推进汾煌工业城、汕泰片区的"村改"工作。
彩塘片区位于"中国五金不锈钢制品之乡"，目前已形成了品种多、规格齐、功能全的产业集群。该片区以彩塘镇华桥村铁路西片为"村改"启动点，先行先试开展整片策划，通过保留集体性质村企合作改造模式，在实施空间拓展的同时倒逼辖区产业升级。
改革不停歇，创新不止步。潮安区将聚焦重点精准施策，加快完善集体建设用地入市流转、保留集体用地性质的村企合作模式涉及建筑物报建、细化清退补偿标准、建立快查快拆机制、加快项目审批等"村改"政策体系，通过区属国企和市场合作方式不断拓宽资金筹集渠道，为"村改"工作提供更多保障支持。
园区开发避免土地"晒太阳"
今年以来，潮安各产业园区喜信频传，信基沙溪全球采购中心、万洋众创城、华界新材料等重磅项目接连落地，广东笑咪咪食品有限公司东山湖新厂区顺利竣工、落成投产。
优质企业落户、重点项目落地，成为拉动潮安区经济高质量发展的重要引擎。近年来，潮安区深化推进产业园用地提质增效，逐步探索构建"1+5+N+X"产业发展空间布局，为项目落地、企业发展提供土壤与根基。
以发展"园区经济"为主攻方向，潮安区加速推进大岭山产业园产业转移主平台和东山湖现代产业园、高铁新城等园区平台建设，探索"园区管委会+开发公司"模式，提升园区专业化市场化运营水平。2024年1—9月，园区工业产值同比增加57.18%，规上工业增加值同比增加33.68%，税收同比增加38.14%。
同时，潮安区完善土地整备推动机制，制定《潮安区2024年度土地整备计划》及计划项目表，分阶段实施土地整备工作，以保障项目落地为前提，同步做好用地报批和整备工作，重点对大岭山产业园、东山湖产业园和高铁新城的用地进行整备，为万洋、华界、信基项目的落地提供用地保障。至目前，已完成土地整备1105亩，超额完成市下达的年度任务。
尽管如此，潮安产业园区可供用地面积仍十分紧张。一边是新上项目急需用地，另一边是一些企业迟迟未动工，工业用地长期闲置低效"晒太阳"，如何破解这一难题？对此，潮安区积极探索，立足存量盘活、内涵挖潜，推进产业园用地提质增效，促进土地要素顺畅流动。
如何让"闲置存量"变"优质增量"？一方面，潮安区完善盘活存量土地和低效用地处置机制，重点推动大岭山453亩、东山湖824亩划留用地开发，通过政府征收、园区土地置换村内土地、"货币+物业"落实留用地指标等多种方式，因地制宜对留用地重新规划开发收储，同步加快开展招商引资，让现有用地与市场需求更好精准对接。另一方面，重点针对园区已供未建地，进一步摸清摸准建设意愿、企业情况、能否延期、是否收回等情况，对"愿意建"的强化政策支撑，对"愿流转"的开辟快速通道，对"无法建"的落实"三金一费一收回"政策加压倒逼，力促更多项目动工建设。
今年10月，东山湖产业园一块约40亩的闲置土地被回收。"这片土地，原先的企业未按投资约定开发建设。"蔡焕敦说，经与企业进行充分协商后，对该块地进行收回处置。目前，潮安区已收回"供而未建"土地2宗。
潮安超额提前完成"房地一体"年度任务
"领到了'大红本'，合法权益得到了保障，我们心里更踏实了。"近日，在潮安区"房地一体"农村不动产登记发证集中颁证仪式上，浮洋镇韦骆村韦伯拿到刚"出炉"的不动产权证书，喜悦之情溢于言表。翻开"大红本"，宅基地面积、房子数量、户内成员等信息清晰标注，一目了然。当天，现场集中颁发不动产权证书近3000本，标志着潮安区"房地一体"不动产登记发证工作取得阶段性成果。
截至目前，潮安区"房地一体"宅基地确权登记颁证达成质量、数量、时间"三个超预期"。自9月10日起，约两个月时间，潮安区登记发证超7.4万宗，平均每天发证1200宗以上（最多一天发证达到8000宗），累计完成发证超10万宗，符合登记条件的发证率达100%，超额完成年度登记发证任务。
"房地一体"农村不动产登记发证是集体经营性建设用地入市的基础性工作。潮安区高度重视、高位推动此项工作，组建宅基地审核、数据录入、不动产审查、制证制档、领证颁证等5个专班实体化运作，全面启用"三调"数据，按照备一套、审一套、送一套、录一套、登簿出证一套的方式，完善"流水线"作业闭环工作机制，通过专班集成、兵团会战、流水作业的方式落实各项工作措施。
坚持问题导向，潮安区梳理以往存在的政策堵点，形成工作指引下发各镇，为工作开展提供充分的政策支撑和依据。例如，针对繁杂问题，将三级审批缩短为一级审批，简化审查要求材料，大幅压缩登记发证时间；针对"单房证""单地证"等问题，实行容缺受理、建立承诺制度，承诺新证到位才换老证，减少村民顾虑；建立纠错机制,批量发证后对过程中出现的登记信息错误问题落实更正，提高审批效率；统一申请模板，以表格化、填空式简化填报内容、降低填报难度。通过上述各项积极措施，实现批量受理、批量上报、批量发证，全面提高发证登记效率，实现"应登尽登"。
潮安推进全域土地综合整治
围绕"良田成片、村庄集中、产业集聚、生态优美"整治目标，潮安区有序铺开全域土地综合整治工作，推动"生产、生活、生态"空间再造。目前，潮安区共谋划60个整治项目，计划总投资约48.45亿元。
当前，潮安区选取省"百千万工程"典型镇凤凰镇、"工改工"主战场凤塘镇和古巷镇3个镇为首批试点项目区域，已形成3个试点镇的实施方案。同时，潮安将全区划分为北部生态片区、西部陶瓷产业片区、中部农文旅片区、南部城乡融合片区4个片区，分片规划、整体推进，重构"三生"空间。
在3个试点镇中，凤凰镇结合茶旅融合优化生产、生活、生态空间，谋划子项目16个计划总投资13.44亿元，重点解决空间布局无序化、生态功能退化等问题。结合"村改"，凤塘镇围绕工业拓展调整优化生产力布局，谋划子项目24个，计划总投资16.81亿元；古巷镇围绕传统陶瓷工业转型升级，调整优化生产力布局及改善生态环境，谋划子项目20个，计划总投资18.20亿元。
为推动项目落地实施，潮安区成立全域土地综合整治工作领导小组，聘请省城规院和广州地理研究所以县域为统筹单元、镇域（多镇域）为整治单元编制全域土地综合整治方案。同时，建立"整体立项—分项审核—统一实施"的项目一体化实施机制，全程把控完善整治规划、项目设计、工程实施等关键环节。
与此同时，潮安区积极争取各类专项资金，搭建政银企合作平台，做大产业投、城建投等融资平台，探索EPC+O模式、特许经营模式等政企合作模式，加大招商引资力度，积极引入社会资本进行合作，构建"政府引导资金+专项债+政策性金融+社会资金"的多元资金参与模式。