房产交易中的过户指导价、评估价与成交价详解

房产交易中的过户指导价、评估价与成交价详解

什么是过户指导价

最低过户指导价直接影响到经济适用房转为商品房或交易过户时的交税问题。通常中介在过户时会给客户避税，也就是大家所说的做阴阳合同。过户时可以按最低指导价交税过户，而最低指导价上涨必然导致过户时需要缴纳的税款上涨，两者成正比。简单来说，“二手房最低过户指导价”是指在二手房交易中缴税的基准成交价，即二手商品住房交易最低计税价格。

什么是评估价

评估价格是指依据一定的评估方法对房地产的客观合理价格所做的估计，它以市场交易价格为基础。同一宗房地产利用不同的评估方法，可能得出不同的评估价格。房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等几种。

什么是成交价

成交价就是指买卖双方商定后的实际买卖价格。比如，一套房子卖房人报价102万，买房人通过各种方式砍掉2万，最后以100万的总价成交了。这100万就是房屋实际的成交价格，102万是房主的报价。

成交价与评估价，和首付有什么关系

二手房的贷款额度，与评估价的高低有关。如果二手房首付比例为30%，则可贷款额度为评估价的70%。评估价越高，能够从银行贷款到的钱就越多。

贷款额度与首付款的总和即为二手房的成交价，二手房的成交价格减去可贷款额，即为二手房的净首付款。也就是说，可贷款额越大，二手房净首付款就越少。

举个例子，二手房成交价格为100万，银行的评估价为80万，按照首套房30%的首付比例来计算，二手房的可贷款额为56万（80万70%）。这时候，购房者要支付的净首付款就是44万（100万-56万），相当于成交价格的44%，这比30%的首付比例，多了14%。如果二手房的评估是100万，则该二手房的净首付款为30万。如果二手房的评估价为120万，则首付款为16万（100万-120万70%）。

当然了，二手房评估价高于或等于成交价的情况比较少，通常情况下，都是评估价低于成交价。评估价过高或者过低，都不好。评估价过高，则首付款相对较低，但缴纳的增值税、契税就变多了，主要是因为契税、增值税的缴纳，是以评估价为征收标准。评估价过低，意味着买房要支付更多的首付款。

小结

个人在购买二手房时，一定要计算好买房的各项费用，因为二手房与新房相比，需要支付更多的首付款，还要缴纳税费等各项费用。