房贷利率再降！上海市民收到消息，有人每月能省3000多元，有人却懵了

房贷利率再降！上海市民收到消息，有人每月能省3000多元，有人却懵了

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腾讯

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https://new.qq.com/rain/a/20241026A04H9B00

10月25日，上海大部分商业银行完成存量房贷利率调整工作。此次调整涉及首套和二套房贷款，最大调降幅度达130个基点。虽然此次调整不涉及贷款重定价日的变更，但不同客户的贷款重定价日不同，可能导致调整后的利率有所差异。

调整幅度与客户反馈

以上海为例，调降幅度最大的客户达到130个基点，即1.3个百分点。对于房贷大军来说，25日利率正式下调是“开门见喜”的日子。不少市民表示，“省钱了，双十一可以买点东西”。

市民李先生表示：“我其实也登录网银看了，确实是我首套变成了减30个bp，还挺好的，有3.55%。每个月多了几百块钱可以消费，能多吃两顿好一点的午市套餐了。”

具体案例

上海的曾先生在建行手机银行查到，本次存量房贷利率调整后，他的二套房贷利率从4.45%下降至3.8%（由LPR+60BP下降至LPR-5BP)，每月节省贷款利息3000多元。曾先生表示，房贷降息节省的利息支出，可以作为每月基金定投资金，投入股票型基金，享受股市长期红利。

杭州的金先生收到了银行的短信，随后查到，自己的房贷利率已经从3.85%调到了3.55%，等到明年重定价日，还能再降至3.3%。

扬州的王先生每月两套房贷总还款20000多元，且由于公司压力，10月贷款已经拖欠了几天。但建设银行江都龙川支行的工作人员告知拖欠客户也可以享受到降息，调整后王先生的贷款利率从4.65%（LPR+80BP），下降到3.55%（LPR-30BP），直接下调1.1%，每月可以少还利息1800多元，每年可节省2万元的利息开支。

王先生表示：“房贷利率调整后，我每月只需还不到6000元，较之前每月少还一大半，大幅减少了房贷还款压力。”

存在的问题

陆续也有借款人在网上发问，为什么自己调整后的利率和别人不大一样？有人发现，怎么调整后的利率比其他人高，甚至还不如部分人调整前的利率？最新的LPR是3.6%，按照LPR-30bp的算法，不应该是3.3%吗？

这是因为有两个变量：

1. 部分人的LPR数值不一样
2. 部分城市二套房贷款利率降的点数不一样

记者了解到，这次下调覆盖首套和二套住房按揭，对LPR的加减点进行相应变动。以上海地区为例，调降共分为3种情况，调整后存量利率已基本与新增房贷利率拉平。而LPR数值目前依然在每笔贷款的重定价日进行一年一次的调整，此次调整后，个人房贷都将根据新的利率，结合剩余本金和期限，重新计算月供。

特殊情况说明

有部分细心市民发现，重新计算后的月供，在第一个月的还款利息更高，比如这个还款计划，11月20日的还款总利息，要高于后面每期570多元。对此银行方面解释，这是由于10月还款日后到本月24日之间的利息，仍需按照老利率执行。

国联证券房地产首席分析师杜昊旻表示：“现在据我了解上海首套房利率在3.15%左右，消费贷、经营贷在3%左右，那我觉得其实没有太大差距，所以我们认为，无论是对于消费，还是对于房地产市场，它都是有一个比较好的促进作用。居民端的信心相对来说会修复不少。”

二套转首套问题

关于存量房贷，记者从多家银行了解到，除利率问题外，近期问询量较大的还有二套转首套问题，比如多孩家庭。上海在今年5月因城施策，满足条件的多孩家庭，新增二套购房可以按照首套进行审批发放，那么对于存量贷款，家庭变为多孩后，是否也能够进行"二套转首套"呢？

据中建设银行个贷部工作人员称：“如果做一个新贷款，按照多子女来做的话，就是如果二套符合条件可以算首套，但是存量房，这个政策还没有落地。现在还没有政策，现在只是在等。”

记者多方了解到，在上周，央行上海总部曾召集四大行等多家银行就此展开商讨，业内预期最快下月初针对多孩家庭的存量房贷，即将出台明确政策。

存量房贷利率下调常见问题

1. 怎么才能知道我的房贷利率有没有调整成功？
   调整完成后，各大行将以短信等形式通知借款人，后续也可以通过手机银行查看调整结果。

2. 我的住房贷款为二套房贷款，可以进行利率调整吗？
   符合条件的首套、二套及以上存量商业性个人住房贷款都可以进行批量调整。如您的贷款不在北京/上海/深圳等地区，由于首套房和二套房贷款利率下限一致，因此您无需申请“二套转首套”，将批量进行利率下调。如您的贷款在北京/上海/深圳等地区且已符合二套转首套住房贷款标准，您可以联系贷款经办行申请“二套转首套”，审批通过后可享受更为优惠的首套房贷款利率。具体以当地政策要求为准，请咨询贷款经办行。

3. 我的住房贷款目前是固定/基准利率定价，这次也可以调整吗？具体怎么操作？
   可以。对于当前为固定/基准利率定价的贷款，需要先主动申请转成浮动利率，然后再进行存量利率调整。

4. 我的房贷当前利率为LPR-40BP，还能参加这次调整吗？
   如果房贷利率等于或低于LPR-30BP，那么已享受当前政策下的最优惠利率，不在此次调整范围内。

5. 我和朋友的贷款都在同一个城市，也都是首套/二套房浮动利率的贷款，利率下调后为什么会不一样？
   除贷款在北京/上海/深圳等地区且为二套房贷款的情形外，其他符合条件的房贷利率都将调整为LPR-30BP。由于此次利率调整仅调整LPR加减点，并不调整贷款重定价日，并且不同客户贷款重定价日不同（可能是次年1月1日，也可能是贷款发放日），贷款利率在批量调整时可能未重定价，贷款采用的5年期以上LPR值（定价基准）有4.2%、3.95%、3.85%三种可能，使得存量房贷利率批量调整后可能会有所差别。到了贷款重定价日，贷款进行重定价后，参加此次批量调整的贷款利率将调整至同一水平。