法拍房“十问十答”
法拍房“十问十答”
法拍房，即被法院强制执行并拍卖的房产。当债务人未履行生效法律文书确定的义务，债权人经执行程序向法院申请强制执行，法院将债务人名下房产进行拍卖并以拍卖所得案款偿还债务，其中用于拍卖的房产就是法拍房。相较于普通商品房，法拍房具有价格相对较低和公开透明竞价等特点。
法拍房“十问十答”
Q1：想买法拍房，到哪里筛选房源？
最高人民法院司法拍卖网络服务提供者名单库评审委员会通过委托第三方评估机构评估方式对全部申报材料进行评审，根据评审和投票结果，有以下7家网络服务提供者提供的网络司法拍卖平台纳入名单库（排名不分先后）：
- 淘宝司法拍卖
- 京东司法拍卖
- 人民法院诉讼资产网
- 公拍网
- 中国拍卖行业协会网
- 工商银行融e购
- 北京产权交易所
以南安市人民法院为例，其司法拍卖主要在淘宝网（www.taobao.com）、京东网（www.jd.com）两个平台进行。登录平台后，选择司法拍卖栏目，再选择南安市人民法院，就能看到其待拍卖的房产，可选择符合自己需求的法拍房。
Q2：想买法拍房，怎样尽可能知晓拍品全貌？
- 查看法院拍卖公告
找到上架的房源，查看法院拍卖标的调查情况表、竞买公告、竞买须知，以上内容基本涵盖房屋现状、户口、欠费、是否有租赁，是否带租拍卖等信息。意向竞买人要仔细研读以上文字，挖掘其中可能产生的问题和风险。
比如以下几方面意向竞买人可重点关注：
- 标的介绍：包括建筑面积、登记日期、房屋楼层等；
- 标的现状：主要关注房屋用途、权利性质、权利类型、土地用途、是否已腾空、租赁情况等，涉及到占用和租赁的房屋，要特别引起重视，这有可能会影响到后期能否如期入住。另外，可以从派出所户籍处了解该房产目前是否存在户籍，这有可能影响到后期户籍的办理，尤其是一些学区房要特别注意；
- 权属来源：关注房屋的土地性质是否为国有出让，非国有出让土地的房屋如经济适用房等在过户时，买受人需要补交土地出让金。
- 额外税费：一是法拍房的被执行人是否为企业，企业转让房产的税费会明显高于个人转让；二是法拍房是否需要二次过户，一些尚未办理产权证的法拍房如已购买但未交房的新房在拍卖成功后，需先过户至被执行人名下再过户给买受人，这其中涉及到需要交纳两次过户的相关税费，需要提前计算好。
- 风险提示：拍卖过程中对竞价规则、交易规则、拍卖费用、税费费用、过户费用（包括过税费、物业管理费、所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、水电煤气等）以及可能承担的其他风险等进行提示。
- 看样时间实地勘察
法院会统一安排时间组织现场看样，拍卖公告会载明房屋看样时间，公告底部有法院工作人员或拍卖辅助机构的联系方式，竞买人可直接电话咨询。
意向竞买人也可至房屋现场自行了解小区环境及周边配套、水电物业欠费情况、房屋坐落、房屋的户型及朝向、房屋的具体装修等。
Q3：想要拥有法拍房，怎么购买？
购买法拍房仍需严格执行各地的限购政策，意向竞买人在确认自己符合购买条件后按以下四个步骤完成房屋竞买：
报名缴纳保证金，在拍卖网站注册帐号，并通过实名认证，登录。个人信息必须准确无误，这关系到最终的成交过户裁定，一般情况下法拍房必须登记在竞买人名下，除非竞买前买受人向法院提交委托书，委托他人参与竞拍，竞拍成交后，房屋即可登记在委托人名下。
出价竞拍，报名成功、拍卖开始竞价以后，在标的物详情页面确认出价金额，点击出价，经法院认可的共有人或承租人，在拍卖中有优先购买权，优先购买权人参与竞拍的，可以与普通竞拍人或者低于自己顺位的优先权人以相同的价格出价，如果没有更高出价，拍卖财产由最后出价的优先购买权人竞得，注意行使优先购买权需要在公告提示的日期前与法院预约办理，法院系统录入方有效）；
缴纳尾款，竞买人需要在公告规定的时间内，将拍卖尾款（成交价与拍卖保证金的差额）汇入法院公告上的指定账户；
办理交接，付清拍卖尾款后，法院出具拍卖成交确认书、民事裁定书、协助执行通知书等法律文书办理产权过户手续，办理权证中，相关的税费承担根据拍卖公告约定办理。
Q4：拍到了法拍房，但不想要，会有什么后果？
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条规定：拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。
所以，没有购房资格、价格拍高了、不想要了等都不是悔拍的理由，意向竞买人务必谨慎参拍，仔细阅读法院拍卖公告。
以南安市人民法院为例，其所有的拍卖公告，竞买须知中均明确规定：拍卖成交后，买受人逾期未缴纳余款，视为悔拍。悔拍或者视为悔拍的，已缴交的保证金依法不予退还，一次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参与竞买。请竞买人充分关注上述风险及法律后果，自行确认资金情况并自愿承担上述法律后果。
Q5：法拍房有人占用怎么办？
房屋的占用情况及法院是否清场均会在公告中明确，具体情况根据法院工作安排确定。
Q6：法拍房起拍价如何确定？
根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，第一次起拍价按照评估价的基础最高下浮30%确定，具体下浮比例由法院确定，即一拍可按评估价7折进行。第二次拍卖起拍价按照第一次起拍价基础上最高下浮20%确定，具体下浮比例由法院确定，即二拍最低可按评估5.6折进行。
Q7：法拍房买入后是否限售？
视情况而定。买受人在竞拍前应当详细了解各个城市限售政策，存在限售政策的城市，法拍房同样限售政策的限制。
Q8：法拍卖房有佣金吗？
没有。司法拍卖与商业拍卖不同，商业拍卖是有偿服务，网络司法拍卖是零佣金的无偿服务，但拍卖辅助机构提供的服务是有偿的。
Q9：买受人缴纳保证金报名后可以不出价吗？
可以。即使买受人交了保证金报名参与，也可以不出价，保证金也可在拍卖结束后申请退回。
Q10：法拍房存在违章建筑，成交价是否包含处理违建的费用？
不包含。违章建筑由买受人自行处理，若交付后因违章建筑被处罚，责任由买受人自行承担。