我问几个老板做民宿应该怎么赚钱
我问几个老板做民宿应该怎么赚钱
民宿或许是近几年最跌宕的行业之一。在经历了2015年以来的快速发展后，2020年仿佛踩了一脚急刹车，也把一些人甩出了这个行业。而在近三年来，随着封控的结束，民宿行业也和文旅行业一起开启了加速模式。有人飞快上车，有人却因受不了拥挤而离去；有人在颠簸中跌倒，有人却慢慢找准了容身之处；有人心灰意冷，有人却依旧在眼巴巴地寻找上车的方式。在这几年间，民宿行业都在发生着什么？身处其中的个体又有着怎样的感受？
“延吉火了，但是我离开了”
段段或许是延吉民宿行业第一批吃螃蟹的人，也是被挤下车的人。
2022年初他决定做民宿的原因很简单：就是为了多挣一份钱。那个时候，他所在的延吉当地旅游市场方兴未艾。段段敏锐地察觉到，当地现有住宿产业并不能满足潜在的市场需求，决定进去试试水。本想做最传统的宾馆，但觉得投资风险高，最终转向做民宿。
他还记得当时刚开业的感受，紧张。因为这是他第一次做民宿，周围也几乎没人做过这一行，缺乏认识和了解。甚至开业第一个月只来了2、3个人，他一度认为自己创业失败了。但房子一租就是半年，也只能坚持着做下去。
转机出现在两个月后。当时，延吉的“朝鲜族在逃公主”火出了圈，段段的生意也随之起飞。“基本月月爆满”。这一盛况一直持续到十一假期。
“朝鲜族公主”，图片来源：延边新闻
那是段段最高兴的时候：客单价高，客户订房时间长、操心的事情少，整个流程也开始步入正轨。然而2023年春节后，情况起了变化。由于哈尔滨、长春旅游起势，延吉被分流，住客更换变得频繁。当地民宿也开始大量出现，“几乎每栋居民楼里都有民宿”。这带来的后果是，市场价格混乱，客单价被压低。虽然咨询量变大了，但是成交量却在降低。上班之外，他晚上的时间都扑在了民宿上，利润点只有20%。要知道，2022年他操心的事情更少，利润点却有50%。
当时段段的面前有两条路：靠做大规模或提升服务以提高利润点，或者放弃。他尝试了前者，想通过提升配套服务把利润拉高，发现行不通；纠结了两三个月后，他选择放弃。如今他依然关注着当地民宿市场的变化。根据他的观察，经过一年的洗牌，市场秩序有所恢复，价格和服务质量差别不大。但是依然是大鱼通吃，规模大的、自有房源没有成本的比较好，小民宿经常没有人。不过，民宿在他眼中依然是一个好生意。他认为，投资年回报率在20%左右的生意已经不错，而民宿性价比更高，一套房子年回报率可以做到100%以上。因此他之后可能会再次进入这个行业，但是要看时机。“现在竞争对手太多，自己的竞争力也不够高”。
“传统方式运营城市民宿有风险，我选择转型做服务商”
建筑学出身的爽子，是通过老房改造接触到民宿行业的。如果让我形容，她就像是一个偶然搭上了民宿这趟列车的人。而无论如何颠簸或拥挤，她总能适时调整自己的位置，稳稳地站住。
2017年，她尝试把自己的房子放到爱彼迎平台，发现卖得很不错；也是那会儿萌生了把天津老洋房改成民宿的想法。几个月后，她遇到了民宿业务的合伙人，两人一拍即合，决定推出一套房子试试水。那时正值民宿行业的黄金期，市场反响很好，于是就做了下去，2019年时他们一共运营了30多套房产。
爽子团队运营的民宿之一。图片来源：小红书@设计师爽子
前几年，民宿行业整体客单价被拉的“很低”，他们也一度压力很大。好在当时他们的生意体量不大，因此没有亏损得很夸张。“亏损了一些我们就开始行动了，转型比较及时，也就过来了”。不过也正是因为这样，让他们坚定了之前的一个构思。前几年，随着行业经验的积累，他们逐渐意识到，如果用传统自持的方式运营客单价偏低的城市民宿，风险太高。叠加疫情的驱使，他们果断决定转型：减少自持业务，扩大代运营业务。这一业务的核心是：通过设计和运营，帮助房东提升房产价值，做高盈利空间，并向房东收取20%的服务费。2023年，他们基本完成了转型，跑通了新的评估和调价机制。
总的来说，相比盈利空间较高的上海市场，在天津，这是一个薄利多销的生意。也因此，爽子身边做类似生意的朋友，慢慢都退出了。爽子能够坚持下来的原因，一是她对盈利的要求没有很高；另一个是，她是那种只要盈利逻辑成立，就会一直做下去的人。实际上，目前，根据团队手中45套房子的运营情况来看。2024年的单房消费只恢复到了2019年的70%、80%。但由于生意模式的转换，单房消费的起伏对他们的影响不再如从前那样大。转型带来的另一个好处是，他们可以以更快的速度扩大规模。他们今年的目标是把手里房源数量增加到50个以上。
“这座房子治愈了我，我要打造一个心灵疗愈之城去治愈别人”
和想挣钱的段段、偶然入行的爽子不同，大易做民宿的原因具有更加浓厚的个人色彩。是源于一场失恋。拥有一个民宿本是他们共同的愿望，分手后成为了他自己的执着。为了找到喜欢的院子他跑了很多地方：太湖、长沙、潮州、海南……在接近绝望的时候，他在泉州台商区龙苍村看到了一座番仔楼。他依然深刻记得他看到它的那一刻，“灵魂就像是被闪电击中了，我感觉这座房子就是在等我”。龙苍村是著名侨乡，“有十户八九侨”之称，村中的30多幢番仔楼大多建于上世纪三四十年代，融合了南洋和闽南特色。
番仔楼。图片来源：小红书@泉州可遇小院
看房后的第二天他就开始联系房东，三天敲定了所有细节，长租20年。从今年1月至今，他基本all in在这座老房子的改造中。大到该如何做历史建筑修复，小到清理垃圾、拆屋顶扒地板、买材料、和邻居政府沟通……一切都要从头学起。“每天早上八点到工地，晚上八点才能回去，特别辛苦“。冷静下来后，大易觉得这个生意其实并不划算，甚至不确定能否收回成本。冲动和理性、梦想和现实的平衡，或许是所有浪漫的理想主义者都要经历的关卡。
大易的梦想曾经照进过现实。在“小院梦”之前，大易还做过一个“青年旅舍梦”。2014年，他众筹18万在枸杞岛上开出了一个青年旅舍，并小赚了20%。不过，与百废待兴的龙苍村不同，当时的枸杞岛是热门的旅游目的地。租下的房子也只需要刷刷墙、做做软装，需求大，成本低。而如今的龙苍村，虽然位于炙手可热的泉州，但它并不属于热门目的地，村庄里也几乎没人。但大易打算迎难而上——他要享受创造一个度假区的成就感。基于自己的经历，他为自己的院子起名“可遇小院”，决定打造一座“失恋之城”，主打心灵疗愈，让那些遭遇感情创伤的人在这里找回自我。大易的故事和实践得到了不少网友的关注和支持。虽然暂未开业，但他的小院已经接待了近300人。目前，他的计划是7月民宿开业，开始正式招募住客。在改造自己的民宿之外，他还在和当地政府谈合作，以及组建团队，理想状态是找到4、5名全职；目前已经有7、8个朋友表示有意愿加入。最近他在忙的事情是簪花活动，希望以此做一番商业化试水。
“为了提高资产利用率，我把自己在恒大海上威尼斯的房产改成了民宿”
我们在小红书上还看到了一种民宿老板。如果说前面几个朋友是主动上车，这位则有一点被逼无奈的意味。因为喜欢这里所能提供的碧海阳光的生活方式，她买下了一处房产。后面发生的事情大家应该都知道了。她购买时的标价大约是6000元/平米，目前据说跌到了3000元/平米左右。而由于工作和生活限制，这个房子的利用率并没有期望中高。她的先生也一直说作为房产投资，这里的投资性价比极低。或许是综合以上几个原因，2021年开始，她决定将小屋委托给民宿运营机构打理，以提高资产利用率。
恒大海上威尼斯洋房民宿
不过，其中一家民宿运营机构的主理人告诉我们，由于恒大海上威尼斯人流量腰斩，民宿也没那么好做了。平均来说，目前一套房子，房东每年能净赚4000-5000元。而之前，最低档次的房子每年也能赚至少一万元。由于没有生意，很多房东不再做民宿。叠加房价下跌的压力，不少业主顶不住，把房子便宜卖掉了。也因此，这家机构运营的房产数量，从疫情前的100多套，下降到了目前的不到70套。而对于这些尚未离场的业主来说，挣钱通常并不是最主要的，因为挣得实在不多。一个很重要的需求是房屋的维护和打理。“恒大业主基本都是全款购房，空着也就空着了；但是因为临海，房子一两年没人打理一定会发霉。所以打理的需求也是蛮大的。”
目前，这位主理人除了民宿生意，还在做房产买卖。据她说这两个生意盈利的情况差不太多，民宿依然是一个可以长期做下去的生意。
聊了一圈下来，我们发现很难判断民宿是否是一门好生意。有人认为它投资回报率高。有人认为它性价比极低。还有人斩钉截铁地告诉我们：民宿是爱好，是生活方式，不是生意。这或许是因为，民宿作为一个融合了地产、消费、文旅等多领域的行业，属性极为复杂。不同的区位、类型、价格段、客群，主理人是职业化运营还是兼职，房子是租赁还是自持，都能为民宿的实际运营情况带来变数。另外，大家进入民宿行业的理由通常各有不同。有人带着较好的资源挖掘和整合能力而来，这通常意味着相对较高的回报率，但并非人人能拥有。而除了挣钱，作为年轻人梦想“三大件”之一，这个行业的特殊性在于它会被赋予很多个体化的想象。有一个朋友告诉我们，她非常喜欢做民宿。受上一份工作的影响，她一度变得十分自闭；而做民宿能让她遇到很多有意思的人，即使遇到事情也能锻炼自己处理问题的能力。在这种情况中，不同民宿主理人的特质和经历，会赋予民宿不一样的体验。实际上，途家的一份报告中曾提到，2023年的民宿市场正在走向“特色”和“体验”。97%的房东可以提供自己爱好和斜杠相关的服务。找准自己的特色和能够提供的独特价值，或许正是民宿未来的一个重要的发展方向。