租赁合同继承、追溯及发起方详解

租赁合同继承、追溯及发起方详解

租赁合同的继承问题在实践中较为常见，尤其是在房屋租赁领域。本文将详细探讨租赁合同在承租人或出租人死亡后的继承问题，以及租赁合同的追溯和发起方等相关法律问题。

一、租赁合同的继承

租赁合同的继承主要分为以下两种情况：

1. 承租人死亡

• 共同居住人继续承租：如果承租人生前与他人共同居住，且共同居住人符合继续承租的条件，在租赁期限内，共同居住人可以按照原租赁合同租赁该房屋。这里的共同居住人通常需要满足与承租人有一定的生活依赖关系等条件。

• 继承人重新签订合同：如果承租人没有共同居住人或者共同居住人不符合继续承租的条件，其继承人不能当然继承租赁合同。但如果出租人同意，继承人可与出租人重新签订租赁合同。

2. 出租人死亡

• 租赁合同继续有效：出租人死亡不影响租赁合同的效力，只要房屋的所有权人没有发生变更或者新的所有权人认可原租赁合同，承租人可以继续按照原租赁合同履行权利义务。

• 买卖不破租赁原则：如果房屋所有权发生变更，在买卖不破租赁原则下，新的所有权人应在原租赁合同的剩余期限内继续履行出租人的义务，保障承租人的权利。

二、租赁合同的追溯

租赁合同是否能追溯，需要分情况来看。

1. 合同效力的追溯

• 合同无效或可撤销情形：当存在导致合同无效或可撤销的法定情形时，例如一方以欺诈、胁迫手段订立合同损害国家利益，恶意串通损害第三人利益等导致合同无效的情形，或者因重大误解、显失公平等可撤销情形，当事人可以向法院或仲裁机构请求确认合同自始无效或撤销合同，这就是一种追溯。即合同自订立起就不具有法律效力或者被撤销而恢复到合同未订立的状态。

• 违反强制性规定：如果合同违反法律法规强制性规定，但并非效力性强制性规定，合同可能依然有效，不存在追溯无效的问题。

2. 合同履行的追溯

• 履行情况审查：如果在租赁期间发生争议，对于已经履行的部分，在合理的证据和诉讼时效范围内，可以对履行情况进行追溯审查。例如一方主张另一方未按照约定支付租金，可追溯之前的履行情况来确定违约事实。

• 诉讼时效限制：但是如果超出诉讼时效，当事人的部分追溯权利可能会丧失。通常租金的诉讼时效为三年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。

三、租赁合同的发起方

租赁合同的发起方并没有严格的法律规定必须是某一方。在实践中，既可以是出租方发起，也可以是承租方发起。

• 出租方发起：例如，房屋所有者想要将闲置房屋出租获取收益，他就会起草租赁合同并向潜在的承租人发起租赁的邀约，其中会包含房屋的基本情况、租赁期限、租金等相关条款。

• 承租方发起：比如企业因业务扩张需要办公场地，承租方可以根据自身需求寻找合适的出租方，然后提出租赁意向，起草租赁合同并发起，其中会明确自身对场地的要求、使用目的、希望的租赁价格等内容。

因此，无论是出租方还是承租方都可以发起租赁合同的签订流程。