一文讲透房贷怎么选？等额本金还是等额本息？

一文讲透房贷怎么选？等额本金还是等额本息？

在当前房价波动的背景下，选择合适的房贷还款方式变得尤为重要。本文将详细解析等额本金和等额本息两种主流还款方式的区别，并结合不同场景给出实用建议，帮助读者做出明智的理财决策。

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大家好，我是小火君。
转眼间，买房已经四年，还未来得及好好享受筑巢的喜悦，房价就已经下跌到惨不忍睹。
在这种情况下，提前还贷绝对是最佳的选择。
不能既亏了房价，又亏了房贷的利息。
不过就算是已经买房并且提前还贷了，相信很多人对自己的贷款还是一知半解。
比如，你知道等额本金贷款和等额本息贷款的区别吗？
在提前还贷的过程中，哪种贷款更划算？
对于刚毕业不久的年轻人来说，更适合哪种贷款呢？
今天，我们就将一文讲透这两个贷款的区别，让你能够选择适合自己的贷款方式。

等额本金和等额本息的区别

在房贷中，有两种还款形式，分别是等额本金和等额本息。
从字面意思上理解，等额本金的意思就是每个月还的本金相同，等额本息的意思就是每个月还的利息和本金的总金额相同。
接下来，我们具体了解一下这两种贷款的形式。
首先来看等额本金，每个月会还相同的本金，随着本金的归还，利息会逐渐递减，所以每个月的还款总金额是递减的。
就像下面这张图这样：
由于每个月还一样的本金，所以这里每个月归还的本金金额会设计的相对高一些。
我们知道利息是由本金产生的，所以随着本金的归还，利息也会逐渐减少，每个月的还款金额呈现出前多后少的特点，而本金还款数每月不变。
再来看，等额本息的还款形式。
在等额本息的模式下，每个月的还款总额是一定的。
在总额固定的情况下，银行规定的还款形式是利息先还，本金后还，所以一开始还的总额中，本金的占比少，利息的占比大。
如下图所示：
随着时间的推移，本金逐渐归还，利息的占比慢慢下降。
每个月的还款总金额相同，但本金归还呈现出前少后多的特点。
大概了解了这两种不同的还款形式，接下来我们来看看到底应该怎么选择呢？
首先，我们来看看，如果还款期限长应该怎么选择。

还款期限长如何选择？

如果我们不着急提前还房贷，甚至打算按照整个还款期限慢慢还。
那我建议你选择：等额本金的还款形式。
为什么呢？
最主要的原因是节省利息。
我们来看下，同样借贷一百万，按照最新的房贷利率3.95%贷款30年，两种贷款形式还的利息有什么不同吧。
我们从房贷计算器的结果可以看到，如果选用等额本金的还款形式，在整个还款期间，我们需要归还59万多的利息。
而如果选用等额本息的还款形式，在整个还款期间，我们需要归还70万多的利息，足足比等额本金还款的利息多了11万多。
所以，如果我们的还款期限很长，那我们尽量选择等额本金的还款形式。
但这种形式，在一开始的压力会大一些，在上图我们看到，等额本金下，首月还款6069.44元，随后还款金额逐月递减，而等额本息首月还款4745.37元，每月不变。
所以，还要结合你的每月收入综合考虑。
在你的收入能够覆盖的情况下，如果想要选择长期还款，那么还是建议你首选等额本金的还款形式。

准备提前还款应该怎么选？

接下来，我们来看第二种情况，也是大部分人面对的情况。
很多人在贷款的时候，就想过要提前还贷。
毕竟很多人的收入会随着工作资历的增长而增长，所以在贷款几年后有了积蓄，就会想要提前还贷了。
那在这种情况下，我们选择哪种贷款形式呢？
答案是：还是优选等额本金，但如果目前收入难以覆盖等额本金的月供，可以选择等额本息，并尽早提前还贷。
我们来看一个实例。
还是刚刚的例子，我们用3.95%的利率贷款100万元，如果我们选择第四年还款，我们看看我们分别还了多少利息和本金。
我们之所以选择提前还款，主要是为了节省利息，所以要看哪种贷款提取还款更加划算，我们只要看我们到底还了多少利息即可。
在上表中，我们可以看到。
同样是第四年末还款，等额本金已经还了14万7千多的利息，而等额本息归还了15万2千多的利息，从利息上看，依然是等额本息在同样的时间归还的利息更多。
由于时间短，这两个贷款的利息差并不大，只有四千多。
但从利息节省的角度，依然是等额本金完胜。
不过，等额本金有一个还款难点，就是前期月供高，还款总额多。
我们可以看到四年间，等额本金需要还款28万1千多，而等额本息只需要还款22万七千多，相差了5万多。
对于年轻人来说，背负房贷的时候，往往是经济最紧张的时候，面临着结婚生子等各项开支，所以如果在当下选择等额本金的压力较大时，我们可以选择等额本息，然后尽量提前还贷。
这样可以尽量减少利息差，即利用了等额本息还款压力小的特点，又充分节省了利息。
再看第十年年末，等额本息归还的利息依然高于等额本金。
等额本息还款的利息比等额本金还款的利息高2万6千多，而归还的总额比等额本金少9万8千多。
我们可以看到，随着时间的拉长，两个贷款的利息差也不断拉大。
所以，越往后，等额本金节省利息的优点越明显。
最后，总结来看。
由于等额本金的整体利息低于等额本息，所以在收入能够覆盖的情况下，优先选择等额本金。
如果目前收入覆盖等额本金的月供较为困难，我们可以选择等额本息，并且尽量提前还贷，节省下面的利息。
今天关于房贷怎么选的知识就讲解到这里了。
相信你也有了自己的判断了吧。
你是如何选择房贷的呢？
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