小区车位归属与车库公摊面积解析：开发商欺诈销售三大陷阱
小区车位归属与车库公摊面积解析：开发商欺诈销售三大陷阱
小区车位的归属问题一直是购房者和业主关注的焦点。本文将为您详细解析小区车位的归属权、车库是否计入公摊面积以及开发商在销售车位时可能存在的欺诈行为。
小区车位的归属权
我国现行的有关法律法规中，明确要求房产开发商按照一定的标准配置建设停车位，这些车位是建筑物的配套设备设施，其不能单独转让也不能单独办理产权，由全体业主共有共用。如果达到一户一个车位的话，经过业主大会决定，业主可以免费使用。对于车位紧张的小区，也可以用交纳租金的方式有偿使用这部分共有车位，有偿使用的收入归全体业主共有。
收费是否合理要看物业的做法是否得到半数以上业主的同意，同时，收费的金额也要经过半数业主同意，同时，收益也要归全体业主所有。
车库是否计入公摊面积
根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，共有建筑面积分摊原则为：产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊；无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例进行计算分摊。
非公摊面积包括：
- 从属于人防工程的地下室、半地下室
- 供出租或出售的固定车位或专用车库
- 幢外的用做公共休憩的设施或架空层
杂物间和车库等单独具备使用功能的独立使用空间不计入公摊面积，属于开发商所有。因此，开发商向外出售无产权证书的杂物间和车库都是违法的。而百姓如果买到这样的车库，其实只有使用权，而且在后期更换物业公司后就难以得到相应的法律保障。
开发商欺诈销售的三种常见手段
在百姓为购房车库付款后，若无法正常办理产权证登记，则比较容易被开发商常用的3种“损招”所侵害。
无证强卖型
明知属于小区配套不能办理产权单独转让，开发商却仍然非法销售地上或者地下车位。小区内不能办房产证的建筑设施都属于配套设施，而配套设施是全体业主的共有财产，开发商没有权利销售。租赁欺诈型
“以销售50年或者70年使用权为名欺诈消费者”。事实上，《民法典》第七百零五条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”不少开发商把“车位使用权”卖给消费者，但是不向消费者声明20年后不受法律保护，这也是一种欺诈行为。卖公共设施型
“将地下人防改造的车位非法进行销售”。人防工程是按照国家要求建立的公共事业配套设施，作为强制配套也已经随土地使用权的转移而转移给全体业主了。现实中却存在开发商违法销售属于业主的人防工程的现象。
综上所述，如果开发商销售自己没有实际所有权的产业，实际上是一种欺诈行为，将需要承担严重的法律责任。百姓如果遭遇到这种情况，需要及时收集当时签订的合同文书，以及钱款的转账凭证，及时起诉为自己确权、维权。