被捧上神坛的亦庄，现在跌的妈都不认
被捧上神坛的亦庄，现在跌的妈都不认
北京二手房市场中，有些地区房价已经开始上涨，但上一轮领涨的几个板块，房价依然在下跌，似乎没有止住的势头。这说的就是亦庄。
亦庄似乎已经被北京楼市遗忘，截止今年年底，亦庄还没有新地入市，北神树算是亦庄的领地，但北京润府是抱朝阳大腿。
而在前两年，亦庄还是北京最热门的买房板块，一点不比今天的朱房村和功德寺差。2021年，北京头部几个板块儿房价迎来暴涨，这其中，亦庄就是涨幅最高的几个板块之一，甚至超过了海淀和朝阳一些核心板块。
2022年，亦庄金茂府单价6万多直接飙涨到了10万＋，中海京叁号院也是开盘售罄，后续每一个施工节点，都会引来媒体惊呼，北京颜值最高的盘。
2023年，亦庄河西区计划推出X47地块，位于京叁隔壁，指导价7.7万元/平米，当年被公认为北京最值得买的倒挂神盘。
回想亦庄这一轮涨幅，我思考了有以下几点原因：
- 当年正好是口罩期间，赶上高层大放水。
- 那段时间也正好是美国制裁华为，封锁中国高科技产业。
- 2020年前后也是2025智能制造口号喊的最猛的那段时间。
- 亦庄的产业结构，主要以智能制造业为主。
- 亦庄学籍独立
- 赶上互联网整顿潮
所以连起来看，亦庄简直是天选之子。亦庄本身产业结构比较高端，偏向于智能制造业，所以当年被美国卡脖子，全国的希望都瞄准了亦庄，赶上那几年大放水，互联网、房地产、教培行业又迎来一波大规模的整顿。所以资金大大的流向了亦庄，后来又借着亦庄学籍独立，亦庄的房价就一飞冲天了。
当时有不少南方的炒房客就瞄准了亦庄。结果2023年下半年开始，北京楼市迎来史上最惨的一波下跌，这轮下跌持续到了今年的上半年。
曾经的神盘X47招商玺，结果遭遇滑铁卢，开盘一年多了，实景园林都开放了，目前网签258套，卖了1/3不到，均价7.7万元/平米。
一个残忍的事实，那些高价买房的亦庄河西业主们，房子可能还没交付，就已经破发了。
最近在一个新房销售群，有中海京叁的销售拿出一套清退房源，168平米，1100万，结果过了一个晚上，就等不及降了100万，现在1000万就能卖。半天时间降价50~100万，以1000万总价计算，单价只要5.9万元/平米。
如果我没记错的话，当年京叁开盘价大概是6.8~7.2万元/平米。不排除是业主着急用钱，所以我又找了一份最近京叁的成交单子，今年年中的时候单价还7万多，但是到了年末，直接降到了6万。
930新政似乎对亦庄楼市并没有作用。除了新房，二手房跌的也很惨。
比如标杆亦庄金茂府，10月29日成交了一套，131平米的三居，成交价7.85万元/平米，这个房价。基本上回到了2021年还没有上涨之前。
除了这些大的改善项目，亦庄核心区的普通商品房价格也在持续下跌。上海沙龙一套86平米的两居室，今年10月份总价465万，而2023年9月份该小区同户型。成交总价还在585万元。一年时间跌了120万。
亦庄新房业主打击还来自于产品端，亦庄河西X24地块昨天被成功激活了，可能是亦庄今年出的第一块地。
在土地出让规则里，明白写着“打造亦庄好房子。”除了会所，架空层，亦庄新房也很可能迎来第一个带阳台的项目，亦庄得房率最高的项目，这样就变相降低了套内单价。刺不刺激？
所以据说激活X24的还是招商蛇口，未来也可能底价拿下，否则要换一个新房企，还真没招商玺什么事儿了。再来看地块儿的基本情况吧。
位置真的不错，位于亦庄的河西区，周边都是高端的居住区。而且X24紧邻地铁站。步行范围内，可轻松触达三所十二年一贯制学校、龙湖天街、儿童医院新院区等多重配套
地块儿有居住用地，商业用地和幼儿园用地和绿化用地四部分构成
居住用地面积约30864.8平方米、地上建控规模约77162平方米，容积率2.5，建筑限高80米；商业用地面积约14803.6平方米，容积率2.5，建筑高度80米，地上建筑规模约37009平方米，其功能以旅馆、商业为主，地下空间可与住宅部分联通。
以及两处公园绿地面积总计约21300平方米
地块儿起拍价34.8亿元，此前预申请公告中设定了40.02亿元（即溢价15%）的土地合理上限价格，但在正式挂牌出让文件中，没有提到最高上限价格。
继丰台和海淀之后，亦庄成为北京取消地价上限和新房指导价第三个区。到了年末，亦庄终于在土地市场刷回了一点存在感。