租赁合同解除后，出租人能否自行处理承租人未搬离的物品？
租赁合同解除后，出租人能否自行处理承租人未搬离的物品？
在房屋租赁合同终止后，如果承租人未搬走其物品，出租人有权利要求承租人搬离物品或承担保管这些物品的费用。但承租人未明确表示放弃这些物品所有权的，出租人擅自处置其未搬走的物品则可能构成侵犯财产权的行为。那么，是否出租人一定不能处置屋内遗留物呢？本文将通过一个具体案例，分析出租人在何种情况下可以合法处理遗留物品，以及如何通过合同约定和程序保障来降低法律风险。
在房屋租赁合同终止后，如果承租人未搬走其物品，出租人有权利要求承租人搬离物品或承担保管这些物品的费用。但承租人未明确表示放弃这些物品所有权的，出租人擅自处置其未搬走的物品则可能构成侵犯财产权的行为。
那么，是否出租人一定不能处置屋内遗留物呢？实践中，在租赁合同中一般会约定“承租人应在租赁合同解除的一定期限内恢复房屋正常使用状态，房屋留置的一切物品出租人有权处置”。在此前提下，承租人处置其物品便于法有据，能够获得法院支持。但需注意，仅该条款约定仍不能完全排除承租人对物品的所有权及出租人的保管义务。针对该类遗留物处置问题，笔者将结合司法案例进行分析归纳，以供参考。
案情简介
2020年4月19日，A公司与侯某签订《房屋租赁合同》，约定由出租方将天河区一处厂房出租给承租方作生产经营使用，建筑面积822.6平方米，出租方保证对该房产拥有合法出租的权利。租期从2020年4月22日至2023年4月21日止，共叁年。同时，合同约定，如逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达7日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品。
2022年9月，承租人A公司迟延支付租金，出租人侯某认为A公司的行为构成违约，提出解除合同。合同解除后，侯某开锁对厂房进行清洁，将A公司尚未搬走的器械拆除、变卖，并阻止A公司搬离。双方因此产生纠纷，后A公司向法院提起诉讼。
法院认为
法院认为，合同解除没有对物品所有权进行变更，租赁合同中约定的出租人对承租人物品的处理，不能对抗承租人对物品享有的所有权，所有权仍享有优先地位。对于尚未搬走的生产设备，双方并未约定提前解除合同时承租人的物品归出租方，故A公司有权搬离其所有的生产设备，侯某无权阻拦其搬离，亦无权要求A公司承担其清理前述设备的费用。因侯某清擅自处置A公司生产器械，应当折价赔偿，考虑到物品已拆卸及折旧情况，一审法院酌情判令侯某清赔偿前述损失81500元。
根据上文所述案例，我们不难看出，尽管租赁合同已约定了在合同终止或解除以及承租人逾期腾房条件下，出租人有权处分承租人遗留在租赁房屋内的物品，但该条款的合法有效并不意味着出租人即可无限制地处分承租人的遗留物品，因为权利的行使本身有其边界和程序，一旦不慎，误用或者滥用权利，也可能产生侵权责任。故此，笔者建议可以通过如下方式减少出租人处置遗留物的法律风险：
房屋租赁合同应对合同解除后承租人遗留物品处置进行明确的约定，为承租人设立一定时间的期限，明确期限过后视为放弃对遗留物品所有权，出租人有权进行处置。
在房屋租赁合同中订立专门的条款，对合同解除的情形进行明确约定，而不仅限于合同到期解除，确保处置条款的可适用性。
合同解除后，出租人应及时通知并催告承租人搬离相关物品，返还租赁房屋。若承租人仍不搬离，应进行多次催告，确保通知催告程序没有瑕疵。若承租人经多次催告，仍未搬离其遗留物品，出租人处理相关物品时应尽谨慎注意义务，防止物品被不当损毁、灭失，以免不必要的纠纷。
在办理房屋交接手续时，出租人可与承租人对仍尚未搬离的物品列具清单，并明确告知其不搬离后果，给予承租人自行选择权。若在房屋交接之前，承租人已长时间逾期未搬离相关物品，出租人可向承租人主张保管物品时期的相关费用。