楼市快报||2024上半年南京房地产市场分析
楼市快报||2024上半年南京房地产市场分析
一、2024上半年南京市房地产相关政策回顾
2024年3月5日上午，十四届全国人大二次会议开幕，国务院总理李强作政府工作报告，对过去一年的各项工作进行回顾，并阐述了2024经济社会发展总体要求、政策取向和工作任务，其中房地产相关内容延续了去年12月中央经济工作会议的部署，重点提及标本兼治化解房地产风险、加快构建房地产发展新模式、加大保障性住房建设和供给、满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求等方面。
4月26日，南京市《关于合法稳定住所落户有关事项的通知》向公众征求意见。该政策进一步放宽落户条件，对于在南京拥有合法稳定住所且实际居住的非南京户籍人员，可以直接办理落户。虽然该政策还未正式实施，但“外地户籍人员在南京购房即可办理落户”引发关注，提前释放积极信号，利好南京房地产市场。
4月30日自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求各地及时调整宅地供应量，合理控制商品住宅去化周期较长城市的商品住宅用地供应。
4月27日，南京房地产市场又释放利好消息：国企出手收购存量住房，支持南京市民“以旧换新”。
5月1日，南京迎来一周内第三个政策利好：南京住房公积金管理中心发布通告，宣布南京都市圈城市住房公积金一体化发展，包含南京、常州、镇江、扬州、淮安、芜湖、马鞍山、滁州、宣城在内的9个城市住房公积金可互认互贷。该政策与“外地户籍人员在南京购房即可办理落户”相呼应，为南京都市圈内群众在南京购房打通了落户、公积金贷款的通道。
江苏全省下调房贷最低首付比例，根据《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》精神和各设区市政府意愿，自5月27日起，全省13个设区市首套和二套房贷最低首付比例分别调整为15%和25%。
二、南京市土地市场状况
2024上半年南京市共计成交宗地120宗，成交面积390.82万㎡，成交总金额为137亿元。其中1月19宗、2月4宗、3月27宗、4月23宗、5月31宗、6月16宗。
数据来源：中指数据
其中工业用地成交为大头，为76宗，其次为住宅用地为11宗。
三、住宅市场状况
1、新房住宅市场状况
2024上半年南京市住宅共成交14047套，成交面积1706785㎡，成交金额达5039614万元，成交土地均价为29534元/㎡。
数据来源：中指数据
2、存量住宅市场状况
2024年上半年1-5月份南京市二手房共成交38911套，同比下降17.54%。其中4月份成交数量为9942套、位居第一，同比下降11.14%。5月份成交数量最高为8431套，同比下降12.07%，3月份成交数量最高为8366套，同比下降32.46%。2月份成交数量最高为4396套，同比下降41.98%,1月份成交数量最高为7776套，同比上升20.61%。
2023年南京市二手房房市场成交套数在一月份的成交套数处于良好状态，二月份处于最低迷时期，三月份开始回转，于四月份达到市场顶峰时期，5月份又出现回落现象。
四、商业/办公市场状况
2024上半年南京市商业/办公共成交2030套，其中办公成交套数为1104套，商业成交套数926套。
数据来源：中指数据
2024上半年,南京商业成交均价为54202元/㎡。
分季度来看，2024上半年玄武区第一季度成交均价为108746元/㎡，成交面积为0.2492万㎡，第二季度成交均价为106043元/㎡，环比下降2.54%，成交面积为0.2194万㎡，环比下降13.58。
秦淮区第一季度成交均价为89213元/㎡，成交面积为0.8643万㎡，第二季度成交均价为141190元/㎡，环比上升36.81%，成交面积为1.2372万㎡，环比上升30.14%。
建邺区第一季度成交均价为114696元/㎡，成交面积为0.2048万㎡，第二季度成交均价为165679元/㎡，环比上升30.77%，成交面积为0.1316万㎡，环比下降55.62%。
鼓楼区第一季度成交均价为90260元/㎡，成交面积为0.5994万㎡，第二季度成交均价为88568元/㎡，环比下降1.91%，成交面积为8871万㎡，环比上升32.43%。
栖霞区区第一季度成交均价为48799元/㎡，成交面积为2.6532万㎡，第二季度成交均价为59459元/㎡，环比上升17.92%，成交面积为1.3924万㎡，环比下降90.54%。
雨花台区第一季度成交均价为52706元/㎡，成交面积为0.9243万㎡，第二季度成交均价为57557元/㎡，环比上升8.42%，成交面积为0.2326万㎡，环比下降297%。
江宁区第一季度成交均价为43507元/㎡，成交面积为2.9424万㎡，第二季度成交均价为30783元/㎡，环比下降41.33%，成交面积为3.2222万㎡，环比上升8.68%。
六合区第一季度成交均价为51891元/㎡，成交面积为0.6616万㎡，第二季度成交均价为33557元/㎡，环比下降54.63%，成交面积为12473万㎡，环比上升46.95%。
浦口区第一季度成交均价为75495元/㎡，成交面积为1.8805万㎡，第二季度成交均价为102235元/㎡，环比上升26.15%，成交面积为2.8798万㎡，环比上升34.7%。
溧水区第一季度成交均价为35420元/㎡，成交面积为1.0966万㎡，第二季度成交均价为40212元/㎡，环比上升11.91%，成交面积为0.5907万㎡，环比下降82.64%。
高淳区第一季度成交均价为23655元/㎡，成交面积为0.3463万㎡，第二季度成交均价为28802元/㎡，环比上升17.87%，成交面积为0.2629万㎡，环比下降31.72%。
数据来源：中指数据
2024上半年，江宁区、浦口区、栖霞区区等区域为南京商业成交主力区域，共成交14.9705万㎡，占城市成交面积的51.38%。其中，成交面积第二季度高于第一季度的区域有六合区、鼓楼区、江宁区、秦淮区、六合；成交面积第二季度低于第一季度的区域玄武区、建邺区、栖霞区、雨花台区、高淳区、溧水区。
数据来源：中指数据
根据数据分析，2024上半年，建邺区、鼓楼区、江宁区等区域为南京办公成交主力区域，共成交11.69万㎡，占城市成交面积的61.87%。其中，成交面积第二季度高于第一季度的区域有秦淮区、建邺区、鼓楼区、江宁区、六合区、浦口区；成交面积第二季度低于第一季度的区域玄武区、雨花台区、高淳区、溧水区。
综合来看，2024年上半年商业/办公房地产市场，面积商业房地产市场的成交面积呈现先增高后降低的趋势。
五、总结与展望
2024年上半年整体市场低迷、缺少活力，但是2024年上半年南京市在房地产领域推出了一系列新的政策文件，这些政策文件的实施有助于优化市场环境，促进房地产市场的恢复平稳健康发展，预计下半年的市场有可能会出现回转。