房地产项目户型设计优化建议

房地产项目户型设计优化建议

房地产项目的户型设计直接关系到客户的购买决策。本文从市场调研出发，结合成都、海口等地的房地产项目案例，详细探讨了户型设计的原则和具体建议，为房地产开发提供了有价值的参考。

在住宅市场中流传着这样一句话：“来不来，看地段；买不买，看户型”，可见户型设计如何直接影响着客户群的购买行为。在户型设计上，讲究简洁、实用、功能分区合理、科学，因此必须遵循以下几点原则：

1. 户型要求实用，减少室内不必要的交通面积，室内布局科学，又不显局促。
2. 室内各功能分区明显、合理，要求动静分开，工作与生活空间分开，公共与私密空间分开。
3. 功能配置合理完善。带卫生间的主卧室、玄关、工作阳台、书房、儿童房、衣帽间、健身房等空间配置需要同户型面积和目标客户的需要紧密联系起来。
4. 户型设计更贴近人性化。在厨房的设计方面除了“一”型、“L”型，可考虑开放式、半开放式的厨房设计，还应考虑到厨房操作台的摆放、管线安装，通风排气条件，在中小户型采用自用间隔的设计，体现个性品位。
5. 可考虑落地弧形窗（打破单纯以阳台作为居室外延空间的局面）和低窗台设计（可坐可卧，既增强了使用空间，又开阔了视野），充分体现人性化设计。
6. 楼层平面布局最多控制在一梯4户为宜。可按“I”字、“T”字、蝶形设计，这样景观、视野、采光互不遮挡。
7. 各功能区的具体要求如下：

• 起居室：应宽敞、明亮、通风，有较好的朝向和视野，在厅中的门应尽可能减少，应做到两面临墙没有门，留出足够摆放家具的稳定空间。若入口为起居室时，宜在入口处设一过渡空间，以增加户内的私密性和满足使用功能的需要。
• 卧室：主卧室最好要有好的朝向和景观，大户型的主卧室应带有一个专用的卫生间。如果屋内仅设一个卫生间，应在主卧室的附近。
• 餐厅：和起居室空间相对独立，既有关联又有分隔。
• 厨房：应与餐厅密切联系，直接对外采光通风，厨房宜带一服务阳台。
• 卫生间：应满足洗衣、洗澡、化妆功能，公用卫生间、主卧卫生间可各有侧重，卫生间和洗手间应分隔开。

成都某房地产项目的户型建议

在建议前，有必要对市场上供应的户型特征和需求的户型特征进行分析。

供给状况

在成都的楼盘中，130～150m2所占的比例最大，为21%；其次为110～130m2，占16%；80～110m2的占15%，各面积段分布差异不大。

在金沙片区，130～150m2所占的比例高达31%，110～130m2占21%，150～170m2占14%，90～110m2只占13%，而90m2以下的户型仅占3%。可见，金沙片区目前市场供给以中大户型为主，中小户型相对空缺。

与金沙片区有竞争关系的光华片区和外双楠片区，则中等户型面积居多，主要集中在80～120m2之间。

重点竞争楼盘

1. 置信金沙园户型面积比。如表3-6所示。
   
   可见，130m2是其主力户型，中小户型比例也不少。

2. 博瑞都市花园一期户型面积比。如表3-7所示。
   
   可见，110～130m2为主力户型，中等户型比例居多。

3. 万科城市花园一期、二期户型变化趋势。如图3-6所示。
   
   一期、二期产品线的低端（80～90m2）与高端产品（150～180m2）的比例基本保持不变，反映了低端、高端市场的稳定性。

二期中端产品（105～118m2）的比例（占41%）较一期（占20%）有明显的增加，反映出中产阶级消费群体的迅速扩大，成为购房主力。

二期与一期相比，中高端产品（120～138m2）的比例锐减，从43%降到17%，说明该产品档的需求随着一期的消耗及潜在消费群体数量的不足而明显减少，消费重心转向中端产品。

需求情况

1. 在去年秋交会的成交情况中，70～150m2中各面积段成交比例较均匀。
2. 在今年春交会中，90～120m2的成交比例高达49.8%，150m2以上的户型仅有9.5%。
3. 在城西区域市场中，90～130m2户型最为畅销。

潜在消费者需求情况

今年5月市调结果，如表3-8所示。

《四川在线》8月16日调查结果，如表3-9所示。

从表3-8、表3-9可知，80～140m2需求最为集中，且各段需求比较均匀。

户型建议

通过以上供求情况的比较，不难从中发现需求量大，而竞争相对较弱的市场。户型建议，如表3-10所示。

海口某别墅项目的户型建议

考虑到本项目体量较大，实行分期开发，一期户型必须兼顾以下几个因素：

• 首期单位的市场反应对后期信心的影响。
• 首期户型对整体户型比的包容性。
• 首期组团在规划和景观实现上同整体规划和景观效果的差异。
• 突出同附近楼盘的差异，体现本楼盘的品质感。

实用型和成熟型户型为楼盘整体定位的重点，其合理的户型面积易形成销售热点。若开发经济型的户型和豪华型户型，情况就会截然不同。因为经济型的消费者在选择物业时特别看重周边的公共交通环境及周边的生活机能设施，本项目的销售单价平均约为4500元/m2，假如按经济型产品来定位，单价偏高而形成的市场销售抗性是显而易见的。而豪华型户型对物业的自然环境要求比较高，从这一点上看，与所在区域的其他楼盘比较，非但没有优势而言，甚至可以说远远达不到令消费者满意的标准。因此，建议首期户型应加大实用型和成熟型两种户型的比例，也可随未来市场情况的变化而相应地作出及时调整。

1. 经济型

• 户型：4室×两厅×3卫×1厨
• 面积：230～250m2
• 比例：占10%

2. 实用型

• 户型：4室×两厅×3卫×1工×1厨
• 面积：250～280m2
• 比例：占20%

3. 成熟型

• 户型：4室×两厅（客厅挑高）×3卫×1工×1厨；4室、5室×3厅（或两厅客厅挑高）×3卫×1工×1厨
• 面积：280～320m2；320～350m2
• 比例：30%；30%

4. 豪华型

• 户型：5室×3厅（或两厅客厅挑高）×4卫×1工×1厨
• 面积：350m2以上
• 比例：10%

除了对户型的总面积和各户型的比例进行建议外，策划人员也可以对户型内各功能区的面积划分进行建议。

某别墅项目的户型建议

本项目的住宅主要有五大功能区域来满足人们居住生活的要求，具体建议如下：

礼仪区

别墅的礼仪区包括客厅、起居室、入口（门厅）。客厅是别墅空间中最公共的区域之一，是给人第一印象的场所，主要用于接待客人。现在大多数客厅用平铺直叙的方式展示空间已为人们所接受，但是本项目建议大面积户型的客厅可设计成由几个小凹室构成的敞开的大空间，以便不同来访者的谈话互不干扰。小面积户型的客厅和餐厅可直接联系，需要综合使用的时候可以提供足够的空间和适应不同使用者的多功能性。

这里的起居室和客厅不同，它是家庭活动的舞台，有些别墅把客厅和卧室合二为一称为“起居室”，使家庭活动与外界社交共用一个空间，这可以满足交际少或少于社交的主人，但就大多数中高档别墅的住户而言，他们需要工作后尽情地放松、愉快地与家人聊天、看电视，而不必担心影响别人，有客人来也互不干扰。这一空间实际上已成为融合家庭关系和享受天伦之乐的空间。

本项目不同建筑面积的礼仪区，如表3-11所示。

交往区

传统上主要包括餐厅和厨房（带早餐室）。

餐厅在国外作为别墅的一部分，是家庭正式进餐的处所。它通过厨房与餐厅隔开，面积较小，装饰简洁。

本项目不同建筑面积的“交接区”，如表3-12所示。

私密区

私密区是指卧室、卫生间和书房。

主卧室及公共卫生间的面积较大，如何在主卧室这个重头戏上作出自己的特色是本项目应当考虑的问题。建议增加一间衣帽间用来贮藏和更换衣服，使卧室的功能更加单纯，又可将化妆室独立出来，整个主人房因而更具私密性。大面积的别墅，建议规划出两个主卧（双主卧）以体现主人的气派。

本项目不同建筑面积的私密区，如表3-13所示。

功能区

功能区包括洗衣房、储藏室、工人房、车库、卫生间。以本项目的建筑面积在200～350m2之间为例，正常应配置3个卫生间，还有厨房和洗衣间，洗衣间面积建议略大，除洗衣外也可以晾晒衣物和整理衣服。由于多余空间通常会用来堆放杂物，建议增设储藏室。车库经常设置在房子的一侧后面，本项目建议采取底层架空2.2m的方式设置车库。

本项目不同建筑面积功能区，如表3-14所示。

室外区

室外区主要包括私家阳台、平台、墙植被与花园部分（包括前院、后院、屋顶花园），形成良好的生态循环和生物气候调节条件，创造田园般舒适怡人的生活环境。

若条件允许，策划人员还可以对各功能区的布局进行建议，并提供相应的户型图，说明每种户型的优点。

临清某房地产项目的户型建议

各户型的比例

各户型的比例，如表3-15所示。

注：三室一厅可以做成小而精致的三室两厅。

户型推荐

1. 两室一厅。南北通透，观景阳台，紧凑实用，是城市精英的经济之选。
2. 两室两厅。
3. 三室两厅。

• 南北通透，自然通风采光。
• 房型灵活，便于使用。
• 大观景双阳台，大气实用，便于装修，视觉效果良好。
• 进口有玄关，卧室门与客厅错开，私密性好。
• 主卧设有卫生间，舒适实用。

4. 三室两厅一卫。

• 三卧朝阳，通风采光极佳。
• 功能分区动静分明，私密性佳。
• 大开间的客厅，彰显生活品质。
• 明厨明卫，便于通风，超大阳台设计，大气、实用。
• 设有壁橱，细节体现独具匠心。

本文原文来自道文网