把成都穿透分析了一遍，发现了一些你不知道的秘闻！

把成都穿透分析了一遍，发现了一些你不知道的秘闻！

成都，作为中国西南地区的中心城市，其发展历程和城市格局一直备受关注。本文从城市政治经济学的角度，对成都进行了深入的"穿透性分析"，揭示了这座城市的独特发展轨迹及其面临的挑战。

成都起步之共和国大礼包

虽然能列为省会的城市，都有几千年历史。但是各个城市的新生，由建国后开始的。类似北京、西安、南京、合肥、杭州，成都也不例外。

新中国成立后，国家对各个省域重新进行了地理划分，严格以城市政治经济学的逻辑，重塑了省会城市的经济格局。

最直接的证据，就是每个省会城市，都配送了一份"共和国大礼包"。

这份礼包包含了以下内容：党、政、军、校（大学）、院（科研院所）、企（国央）、站（火车站即机场）。

省市两级班子，原成都军区，几所大学，铁路局，以及很多单位的居住驻地，就填满了90年代的成都。

认真看一下，成都的共和国大礼包，就能发现自建国开始，国家有意将成都变成西南的中心。除四川省和成都市的两级行政组团外，成都有大量的中央部委直管单位的驻地。如西南石油局，中铁二局，电子所，飞机研究所等，也有西藏等机关单位的成都生活区。

什么是驻地呢？生产地并不在成都，成都只是办公区和家属区。这种习惯延续至今：新（疆）西（藏）兰（州）的人，退休的目的地，就是成都。

生活型城市，无关产业

网上有大量的人说，成都工作不好找，来了就是打电话；社会上有大量的人说，成都的制造业不行。

谢谢你们的关心，从共和国大礼包来看，当年中央就没想要在成都发展制造业。除了广州深圳等沿海城市外，你所见到的每一座制造业发达的城市，当年都有国家级的制造中心，作为孵化器。比如长春之一汽，沈阳之重装，西安之航天。

四川不是没有国家重装，但都在三线城市或山区里，比如二重、东汽、特钢等。为成都美好的生活环境，这里没有放重工业，只是在锦江区和成华区，有一些轻工业：

彩虹电热毯、前锋热水器、钢管厂、电子厂，这些轻工业，很快就在改革开放后，被江浙福广等沿海地区的制造业打败了。

没有国家级工业基础扶持，成都想要发展制造业，要完成从0-1的过程，这在产业成链的今天，难如蜀道上青天。

我们做了很多城市的分析，在主城区里没有制造的，大约就只有北京和成都了。北京好不容易有个首钢，都搬迁了。成都也不例外。她就是服务业的城市，用于政治、金融、创意、文化等产业。来成都，要学会做一个逍遥的散人。

很多外地朋友告诉我：四川人都活得特别通透。

市政府找地盘，独自向南

成都和北京非常类似，作为伟大的首都，在城市关系场里，有个特别的地方：

市政府不在主城区，北京市政府除了在丰台有个政务中心外，机关都去了通州。

为什么呢？因为各个区的机构，行政级别都比市级政府高。西城和东城，那都是中央级的单位，海淀是国家级院校，一个市政府的级别，太卑微了。让门口的保安站直点，都没这个权力。

成都嘛，也好不到哪里去；青羊区作为省级机关驻地，金牛属于铁道部门，武侯是大学和中科院/成飞等央级机构，成华在二环内，也是高级别单位的驻地。

所以，北京搬去了通州，成都市政府，也主动南迁了。自己找一块地，发展自己的产业。

这件事，看似无形，实则必然就奠定了城市格局，对成都的城市空间地理，产生了深远的影响。原本没有高新区的，一部分来自于武侯，一部分来自于双流；原本也没有天府新区的，几乎全部来自于双流。

这个影响，至此，让成都分为亲儿子和干儿子两大分组了。这种组团的家族关系，在西安、南京、武汉、杭州，都不存在。

五区无首，分裂式发展

有人说，成都是往南发展的。这句话对一半，成都市是往南发展的，但是，武侯区、青羊区、锦江区、金牛区、成华区，却是各自发展的。

我绘制了成都5+1区域的空间发展轨迹，成都市政府往南发展，但成都城市是跳棋式发展。

力量并不均衡，市级主线和区域级副线没有关系。说经脉凌乱也不为过。

想必成都的开发商有这样的体会：当集团认为成都往南发展，又该如何给总部的人讲清楚，其实武侯新城、青羊新城、国宾新城等等，都有机会呢？

没办法的事情，当市政府把慕名来的优质企业，只往高新区和天府新区引流的时候，其它5区也要发展，他们各自形成了自己的新区。

干儿子自谋出路，所以产生了N个新城，定位雷同，在产业资源本来不多的情况下，只能相互拆台式发展。

传说，一个产业主体，可以让各个区域投促局，相互比价。

我觉得各个区域相互比价，卷服务是有益的。但干儿子们相互PK，不能集中优势各成特色，就会导致成都的地理版图：

又小，又乱，又碎。

下图是我们将成都各个行政区的组团拆开了，你可以目测到几点。

第一，一个组团的起步面积应该是50平方公里，但是成都有大量的20km²的组团。这有什么危害呢？太小的组团，人口密度连个购物中心都养不活。对标合肥，多数组团都在50-100km㎡。成都小组团太多，这会对公园、学校、医院、交通的资源配置，造成严重的不均衡。

第二，每个组团效率最大化，应该是较为方正的。但是，你看到这些组团，都如狗啃过的月饼。

因为他们并不来自于市级的统一规划，而是自然的行政边界、铁路、道路、河流切割而成。纯天然的，一点人工痕迹都没有。

黑区太多，买地买房要避雷

很多城市做开发，都可以外派干部。但是，我建议各大开发商们，成都的干部最好本土化。

因为很多城市很简单，比如，在杭州拱墅区、滨江区拿地，板块分级做准了，哪块地都差不多。

但是，成都不一样，好的地方有雷，看似很差的地方呢，也有机会。成都拿地，要学会扫雷游戏，因为成都习惯了跳棋式发展。你只有踩准落子点，才能不被暗算。

关于成都的雷区楼盘，我可以列出一堆名单来，为了不在当事人伤口撒盐，还是算了。

成都拿地，为什么要避开雷区呢，原因有3点。

第一，共和国之前的爱，现在都有点害。为了强化西部枢纽地位，在建国初国力并不强大的时候，就给成都修了很多铁路。当年为了不影响成都格局，这些铁路包圈在郊区，但是，今天已经在主城区了。也为了拱卫西部中心，成都主城区大大小小建了4个机场。比如双流机场、太平寺机场、凤凰山机场和成飞机场。这些机场位于主城区，且都有航空高度限制，加上跑道又直又长，相当于钉死了成都的格局。

第二，各区的发展路线不一样。每个区都按照自己的土地难度制定了发展方向。力没有往一处使，导致了经脉错乱。如武侯区Z向外发展，对接的双流又横线式发展。多方向突围，百团混战。

第三，各区域自有算盘，交界处就是协调不动的落后区。以上是以四环为核心，兼顾了城南突围的成都格局图，在这里面，黑区太多了。

所以，开发商落地成都，如果不用本地化干部，只是初步了解行政区的能级，和政府规划的方向。拿地的风险很高。买房的风险，其实也不低。一些基本的公共服务，会从你怀孕等到小学毕业。

未来成都发展的空间还很大

成都，当然是一座不错的城市。但请你别用制造业来评价她。自古以来，这座城市都会不间断的吸引人。等你哪天活通透了，也会羡慕一个成都人的。所以，她一定会有持续不断的增长动力。

成都的城市发展，主要就是这张图所示，各个组团各自求生，所形成的经脉不通。老中心省会组团，往四个方向都发展；但是市府一个劲的往南。

往后来看，成都主城区还是大有所为的，我们初步测量了一下，四环内外（中心城区）的土地释放，空间很大。不准确测量，二环内值得旧改的地方，大约有28平方公里。为什么值得旧改呢，这些多是各个单位的宿舍和办公地，建成年代太久，居住跟不上风貌。住在里面不是享受而是折磨，难度要比城中村小很多。

同时，四环内可以整理释放的空间很大，118平方公里。比如大家所不熟知的安靖镇，隶属于郫都，但真在四环内，这里可以释放的都会化土地就有24平方公里。

如何激活成都空间

我们知道，在户型关系场里，阳台设计得离客厅远，其使用频率都会降低。很多人都在问，作为准一线城市，成都房价为什么相对较低。那么，该如何提高房价呢？

一种方案，是减少供应，人为制造供不应求。这种方案，是商业手段。

第二种方案，是打通瓶颈，提高空间效率。要知道，成都房价贵的地方也不少，但是太多地方，因为黑区和隔离，导致涨不起来。所以，成都房价要上升，核心在于打通屏障，消灭血栓。

目前来看，三环内还算是成都，而三环外到四环之间，就太分散了。这里有7个非城市化的血栓点。分别是，安靖镇、北湖、十陵、三圣乡、太平寺、温江永宁镇。（据说太平寺机场准备搬迁）。

无论是摊大饼的同心圆城市，还是组团式城市，蛛网状才是城市。上次有个领导问我，打通道路，对一个区域发展真有那么重要吗？

我认为是的，当我们把城市各个组团当作鱼塘，道路如同水路，只有路网通畅，各组团的交互频率变高，会发生整体水平上升的好事情。

最后说一下，成都的断头路实在是太多了，一是铁路导致，二是行政区域导致。我对标了一下铁路枢纽型城市，比如西安、郑州，发现他们都很好的解决了道路不通问题，要么下穿、要么高架。暂时少修一条地铁，费用足以打通蛛网里的断点。

结语：穿透性分析，看透每座城市的棋局

在《关系场》里，我论述了一个楼盘有5大关系场。排在第一的，就是城市关系场。顾客买的是一套房子，其实是在选择这个楼盘的阶层关系场；当你认为买的是楼盘，其实它如何定位，是由板块决定的；当你觉得板块等于地段，其实板块价值是由组团决定的；当你认为，选择好组团很重要，其实组团的划分，是由城市政治经济学推动出来的。

共和国大礼包的"党政军校院企站"，当年是怎么分配的，今天的城市格局还是同样的。举例来说，青羊区的老城出新牌，价高但能够一把清，这与青羊区是省级机关驻地，学校密度达到1.5所/平方公里，密切相关。

以更高的格局来看，牌面是清晰的，不至于出错牌。我们的穿透性分析法，其实是在新城市社会学致敬。在这门学科中，其中几大观点值得地产人和城市规划专家铭记：

1）资源的决策，影响城市的发展。在成都，共和国大礼包阶段，和市政府独自向南发展，其资源的调配，决定了今天成都的格局；

2）资源的分配，影响城市的形状和社会构成。当核心动能资源往哪里发展，哪里就会得到突变，以及产生阶层结构的不均衡。举例来说，城南突起，让老五朵金花在教育界地位，都产生了直接影响。

3）政府起积极的主导地位；打通这些血栓点，让城市连成一片释放效能；还是继续往南发展？所以，买地要看政府的态度。

4）城市增长模式，源于经济重构。经济重构，这不取决于一方政府，而是上级政府对动能资源的再分配。举例来说，武侯区拥有大学和学术资源优势，但并没有走产学研用的模式，而是在武侯新区走了产业新城路线。时光不能重来，我们并不知道，当初把航空路建成产业园而不是富人区，会不会得到更好的武侯区。大家都在抓时代流行的经济重构路线，发展新制造、新科技、新能源，但是，重构是建立在之前基础上的，也就是说，需要回溯到共和国大礼包阶段的产业基础。成华区和锦江区，也许在工业腾笼后，抓住新潮流文化的动能。

成都的故事是这样，其它城市，也有自己的故事。