二手房交易中贷款未还清及逾期交房问题处理指南
二手房交易中贷款未还清及逾期交房问题处理指南
在二手房交易过程中，常常会遇到卖家贷款未还清或逾期交房等问题。本文将为您详细介绍在这些情况下，买卖双方应该如何妥善处理，保障自身权益。
二手房卖了贷款没还完怎么办
二手房出售时贷款没还完，有以下常见处理方式：
卖方自筹资金还清贷款：这是较为常规的做法。卖方筹集资金提前偿还剩余贷款，解除房屋的抵押状态，之后便能够正常办理房屋过户手续，将房屋产权顺利转移给买方。这种方式能确保交易流程较为顺畅，减少后续风险。
买方用首付帮助卖方还贷：买卖双方协商一致后，买方以支付首付的方式，将部分购房款用于帮助卖方偿还贷款。卖方在收到款项后，提前清偿贷款并办理解押手续。不过，这种方式对买方存在一定风险，比如卖方可能挪用资金不用于还贷，所以在操作时，建议通过资金监管等方式保障资金安全。
转按揭：即把卖方的剩余贷款债务转移给买方。但这种方式在实际操作中手续复杂，且并非所有银行都支持。若银行同意，买卖双方需向银行提出申请，经审核通过后办理相关手续。
在二手房交易涉及未还清贷款的情况时，买卖双方务必谨慎操作，提前了解相关流程和风险，必要时可咨询专业律师或房产中介，以保障自身合法权益。
二手房卖家逾期交房怎么办
二手房卖家逾期交房，买家可采取以下措施维护自身权益：
首先，查看购房合同。合同中通常会明确约定交房时间及逾期交房的违约责任。确定具体违约条款，比如违约金的计算方式、逾期达到一定期限买家享有的解除权等。
其次，发书面催告。以正式函件形式告知卖家已逾期交房，要求其在合理期限内交房，并保留好函件发送凭证。若卖家在催告后及时交房，可按合同追究其违约责任，要求支付违约金。
若卖家经催告仍未交房：一是买家可选择解除合同。依据合同约定和法律规定，在满足一定条件下行使解除权，解除购房合同，并要求卖家返还已付购房款及利息，同时承担违约责任。二是买家也可选择继续履行合同。要求卖家尽快交房，并按合同约定支付逾期交房违约金，直至实际交房之日。
若双方就逾期交房问题无法协商解决，买家可通过法律途径，向有管辖权的人民法院提起诉讼或申请仲裁，以维护自身合法权益。
二手房卖家有贷款怎么交易
二手房卖家有贷款的情况下，可通过以下常见方式进行交易：
其一，转按揭。即经贷款银行同意，由买家向银行申请贷款，用于偿还卖家未还清的贷款，同时银行重新审批买家的贷款申请。审批通过后，买家将成为新的贷款人，继续按新贷款合同还款。但这种方式要求银行政策允许，且手续相对复杂。
其二，提前还贷。卖家自筹资金或向亲友借款等，先还清银行贷款，解除房屋抵押状态。之后，双方按照正常的二手房交易流程进行，如签订买卖合同、办理过户手续等。待交易完成后，卖家再对自筹资金进行安排。
其三，资金监管。买卖双方可协商通过银行资金监管的方式交易。买家将购房款存入银行监管账户，待卖家还清贷款、解除抵押后，双方办理过户手续，银行再将监管资金划转至卖家账户。
具体采用何种方式，需根据卖家贷款银行政策、双方实际情况等因素综合考虑确定。