2024年11月福州房地产市场分析：价格微跌、政策宽松、成交下降
2024年11月福州房地产市场分析：价格微跌、政策宽松、成交下降
2024年11月，福州房地产市场在政策持续宽松的背景下，整体表现超出预期。从市场分析、土地市场、房地产市场等多个维度来看，福州楼市呈现出价格微跌、政策宽松、市场成交有所下降的趋势。
市场分析
自9月底中央政治局会议明确提出促进房地产市场止跌回稳的目标后，房地产行业迎来了一套强力政策“组合拳”。本轮房地产政策的组合拳，标志着房地产政策进入整体宽松期。这既反映出此前政策在实施过程中仍未能取得理想效果，急需政策力度增强；同时也充分体现了中央政府在稳定房地产市场方面的态度。
福州市同时跟进政策，陆续出台了一系列房地产优化调整措施，包括优化住房信贷政策、促进房地产市场交易、支持商品房营销推广、调整项目开发条件等多项内容。旨在促进房地产市场进一步止跌回稳，对商品房建设要“严控增量、优化存量、提高质量”。尽管政策段利好频出，但市场预期仍在持续走低，购房者收入下降导致无力购房或者承担房贷费用，在房价走势、经济环境以及自身支付能力方面也存在担忧，普遍存在观望心态，购房意愿降低。
土地市场分析
2024年11月，福州市共推出各类用地规划建筑面积234.54万㎡，同比下降51.37%；成交规划建筑面积271.76万㎡，同比增长27.35%。成交楼面均价为6473元/㎡，环比上涨227.91%，同比下跌42.13%；平均溢价率为0.04%，较上月下降0.54个百分点，较去年同期下降9.22个百分点；各类用地出让金达175.91亿元，环比增长348.28%，同比下降26.3%。其中，福州市本月共推出住宅用地规划建筑面积86.04万㎡，同比下降61.21%；成交规划建筑面积155.48万㎡，同比下降10.96%。
福州市2024年第7次公开出让国有建设用地使用权拍卖交易活动（第二场）于11月22日举行，中心提供6幅338.23亩储备土地全部成功出让，成交价计人民币43.67亿元。福建榕发筑地竞得两幅，福州地铁置业、福州工业园区开发集团、福州建工福厝置地、福州三江口建设发展有限责任公司各竞得一幅。
房地产市场分析
2024年1-11月福州五行政区住宅签约16325套、1587986㎡，月均签约1484套、144362.36㎡。11月福州五区住宅签约1912套、202688㎡，环比10月分别减少40套、2516㎡，环比分别下降1.54%和1.22%。
2024年1-11月福州八县（市）区住宅签约25078套、2841142㎡，月均签约2265.4套、252506.9㎡。11月福州八县（市）区住宅签约1115套、149071㎡，环比10月分别减少451套、31681㎡，环比分别下降28.79%和17.52%。
从政策环境来看，福州市住房和城乡建设局发布《关于进一步加强商品房销售管理的通知》，旨在规范商品房销售行为，保持市场稳定，遏制房地产领域投诉纠纷现象。福州市出台新政，优化住房信贷政策，包括降低存量房贷利率、统一首付比例不低于15%、取消普通住宅和非普通住宅标准等，以促进房地产市场交易。
尽管政策上保持积极支持，市场仍未呈现出持续的回暖态势，各项指标仍在低位运行。市场仍处于存量需求释放周期，加之当前供应、成交基本也降至阶段性低位。市场信心和预期修复还需时间，短期降首付、降利率新政落地效果较差，后续若无明显扩充购买力新政出台，成交大概率没有起色。
新建商品住房市场
福州市11月住宅新房均价约为20193元/㎡，其中名城紫金九号以33000元/㎡位居福州市小区新楼盘房价排行榜首，上榜的小区还有榕发江墘云筑、建发美的·君兰和鸣、首开·香颂、春江茗郡、正荣·悦榕府、蓝光里、鲁能福苑、建总誉璟轩、花海里·书香里。
从新房市场来看，十一月份福州五区新房网签数量有所下降，总量达到1912套，相较十月份减少了30套，环比下跌1.54%。仓山区位列榜首，签约套数为771套。晋安区位列第二，鼓楼区和台江区则并列第三位，签约套数分别为547套和249套。马尾区签约套数为96套。
11月份福州八县（市）区网签1115套，环比10月下降28.8%。闽侯403套，连江136套，罗源0套，闽清28套，永泰0套，福清266套，长乐184套，高新区98套。
从2024年11月福州五行政区+福州八县（市）区住宅签约明细表签约数据可以看出，福州楼市周边地区成交量显颓势，五区整体成交量高于周边地区成交量。
二手房市场
福州市11月五区住宅二手房均价约为23161元/㎡，其中融侨外滩以50362元/㎡位居福州市小区二手房房价排行榜首，上榜的小区还有盛世名门、龙峰新村、双安城、融侨悦城、三迪香颂枫丹、宏运帝豪国际、首开融侨尚东区、七星井新村、融侨锦江。
11月福州市辖区（仓山、鼓楼、晋安、马尾、台江、长乐）房价报出24908元/㎡，环比10月上涨526元/㎡，涨幅高达2.15%，亦是过去六个月成交新高，环比2.15%的涨幅同样位列全省九地市当中最高。
从二手房市场来看，成交最热门的依旧是仓山876套、其次是晋安705套、排名第三是鼓楼614套，前三版块成交量相较于10月都所下滑；剩下就是台江380套、马尾169套。11月同比2023年11月的3336套，依旧有592套的差距，但是环比10月2784套仅仅减少了40套。福州二手房市场在经历了一段时间的调整后，开始显示出企稳回升的迹象。自9月下旬促进房地产市场止跌回稳的密集利好政策输出以来，市场出现了一系列积极变化，除成交量和市场信心指数持续上升外，房价端也释放了积极信号。
总结与展望
福州楼市从市场趋势来看，尽管11月福州市房地产市场整体表现超出预期，但仍处于政策空窗期，市场不确定性犹存。不过，随着年底开发商冲刺业绩和二手房主变现需求增加，12月市场供应有望回升，整体成交环比有望小幅翘尾。综上分析，2024年11月福州市房地产市场整体呈现价格微跌、政策宽松、市场成交有所下降的趋势。政府通过出台新政以稳定市场，但市场回暖仍需时间，预计短期内市场将延续企稳态势。