二手房交易、赠与、继承全攻略：税费政策详解

二手房交易、赠与、继承全攻略：税费政策详解

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新浪网

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https://finance.sina.com.cn/stock/zqgd/2025-03-20/doc-ineqfzcu5090094.shtml

二手房交易涉及的税费种类繁多，计算复杂，一直是买卖双方关注的重点。本文将为您详细解读个人二手住房交易、无偿赠与直系亲属房产以及继承房产相关的税费政策，帮助您更好地理解相关税费规定。

个人二手住房交易有关税费政策

出售方

增值税

• 征税情形：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。
• 计算公式：增值税=含税价款÷（1+5%）×5%
• 免税规定：个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

增值税附加税费

• 城市维护建设税：以实际缴纳的增值税税额为计税依据，按所属地区适用税率征收。（市区7%，县城、建制镇5%，其他1%）。
• 教育费附加：以实际缴纳的增值税税额为计税依据，费率为3%。
• 地方教育附加：以实际缴纳的增值税税额为计税依据，费率为2%。

个人所得税

• 征税情形：对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，计算出的应纳税所得额按“财产转让所得”项目20%的税率征收个人所得税。
• 免税规定：个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

土地增值税

• 免税规定：对个人销售住房暂免征收土地增值税。

印花税

• 免税规定：对个人销售住房暂免征收印花税。

购买方

契税

• 征税情形：
• 对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
• 对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
• 对个人购买家庭第三套及以上住房，按3%的税率征收契税。

印花税

• 免税规定：对个人购买住房暂免征收印花税。

个人无偿赠与直系亲属房产有关税费政策

赠与方

增值税

• 免税规定：个人无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹不动产、土地使用权，免征增值税。

个人所得税

• 不征税规定：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。

土地增值税

• 不征税规定：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹,对当事双方不征收个人所得税。

印花税

• 计算公式：印花税=计税依据×0.05%
• 计税依据由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定。

受赠方

个人所得税

• 不征税规定：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹,对当事双方不征收个人所得税。

印花税

• 计算公式：印花税=计税依据×0.05%
• 计税依据由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定。

契税

• 计算公式：契税=计税依据×3%
• 计税依据由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定。
• 免税规定：婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，免征契税。夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。

个人继承房产有关税费政策

增值税

• 免税政策：房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权的，免征增值税。

个人所得税

• 不征税政策：房屋产权所有人死亡，对依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人，不征收个人所得税。

土地增值税

• 不征税政策：以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，不征收土地增值税。

印花税

• 计算公式：继承方应纳印花税=计税依据×0.05%
• 计税依据由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定。

契税

• 计算公式：契税=计税依据×3%
• 计税依据由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定。
• 免税政策：法定继承人通过继承承受土地、房屋权属免征契税。法定继承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

政策依据

1.《中华人民共和国契税法》
2.《中华人民共和国印花税法》
3.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
4.《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税﹝2016﹞36号）
5.《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）