超30城支持！带你了解房贷“商转公”
超30城支持！带你了解房贷“商转公”
近期，多地“商转公”政策相继出台，吉林、河南、湖南、河北、山东、安徽、四川等省份超过30个城市陆续执行或优化了这一政策，覆盖了一二线及三四线城市。所谓“商转公”，即商业性个人住房贷款转住房公积金贷款，由于公积金贷款利率通常低于商业贷款，因此备受关注。本文将详细介绍“商转公”的具体要求、限制以及是否适合办理的考量因素。
“商转公”的概念
所谓“商转公”指的是将商业性个人住房贷款转住房公积金贷款。由于公积金贷款的利率往往低于商业贷款利率，因此在购房的时候，人们大多首选的是公积金贷款。
但公积金贷款也有一定的限制：
- 因工作变动等原因出现公积金断缴情况，未连续足额缴存公积金。（有的城市规定连续足额缴存公积金满6个月或12个月方可申请。）
- 公积金账户处于封存、冻结等异常状态。
- 个人征信有严重不良记录。
- 收入不稳定或还款能力不足，工作不稳定等。
这些原因都有可能导致公积金贷款失败。在这种情况下，很多购房者只能申请商业住房贷款。而在“商转公”政策下，购房者就可以把商业住房贷款转换为公积金贷款。
“商转公”的限制
首先，购房所在城市政策上允许办理“商转公”。
其次，申请人必须满足申请公积金贷款的条件。比如我们上文提到的公积金足额缴存、账户无异常、个人征信状态良好、收入稳定等。
另外，申请人必须是原商业贷款的借款人或其配偶。原商业贷款还款需满一定年限，比方说有些城市要求商业贷款正常还款1年（含）以上才能办理“商转公”。
办理“商转公”还要求所购房产已经取得当地房地产登记部门出具的房屋所有权证。部分地区对于购买期房申请“商转公”有更严格的限制或暂不受理，要求房屋必须是现房。而且房屋的性质一般要求为普通住宅，商业性质的房屋（如商铺、写字楼、车库等）通常不能办理“商转公”。一些城市可能还对房屋的面积、房龄等有具体要求，并且不存在其他抵押、查封、已设立居住权等权利限制情形。
最后，需要注意的是，原商业贷款银行可能会对提前结清设置一定的条件或限制，甚至可能需要支付违约金。“商转公”贷款额度也是有限制的，会综合考虑房屋价值、公积金缴存情况、还款能力等因素确定，且可能不得超过原商业贷款余额、当地住房公积金个人住房贷款政策规定的最高贷款额度等。
“商转公”的模式
“商转公”的模式大体上有两种：
先还后贷：意思是“商转公”申请通过之后，需要贷款人先把原来的商业贷款还清，然后再与公积金管理中心委托的银行一起，到不动产登记中心办理不动产抵押登记手续，将房屋抵押给公积金管理中心。在这之后，才会进行放款。
以贷冲贷（“顺位抵押”）：意思是在不解除原商业贷款抵押的情况下，将住房公积金贷款的抵押权设定为第二顺位。公积金管理中心发放贷款，款项直接打入原商业贷款银行的指定账户，用于偿还借款人的商业贷款剩余本金。
这两种方式有的地区是限定的，有的地区可以自由选择。
是否适合办理“商转公”
不是每个房主都适合做“商转公”，需要考虑几个重要因素：
贷款余额：商业贷款余额较多，转成公积金贷款后，因公积金贷款利率低于商业贷款，可大幅减少利息支出，每月还款额也会明显降低，能有效减轻还款负担。如果贷款余额已经不多了，那么“商转公”起到的作用就不太大。
是否长期持有房产：如果短期内有出售房产的打算，无法通过“商转公”享受长期低成本的还款优势。而且“商转公”也需要一定的时间成本。
现有商业贷款利率：通常情况下，公积金贷款利率要远低于商业贷款利率，但也不是绝对的，在贷款利率变动下，有时候会出现公积金贷款利率与商业贷款利率相差不太大的情况，这种情况下“商转公”的必要性就不太大。
提前还贷是否有压力：有些地区的“商转公”政策只能先还后贷，这对于购房者来说就有一定的资金压力，可能会面临额外的费用和信用风险。
个人公积金账户情况：个人的公积金账户余额和缴存情况可能会直接影响到可借贷的额度，如果贷款金额不足，房屋总价又比较高，可能导致获批的公积金贷款额度无法完全覆盖商业贷款剩余本金，带来额外的资金负担和麻烦。
市场上有些中介机构，声称可以帮助借款人快速办理“商转公”。但与此同时，可能会收取高额的手续费，甚至提供一些虚假材料，给借款人带来经济损失和法律风险。对于此类中介机构，应当谨慎对待。
因此，是否需要办理“商转公”，还要根据自身情况综合评估，并充分考虑商转公过程中可能存在的风险。决策前，应充分了解商转公的政策和要求，做好资金规划和风险评估。