交房即破发，上海楼市拉响警报！
交房即破发，上海楼市拉响警报！
“买新房=亏钱？” 这句话在过去几年的上海楼市，几乎不可想象。但在过去的2024年，已然成为现实。数据显示，2024年上海新交付的楼盘中，超过70%的挂牌价格低于开盘时的新房成交价。
2024年是上海楼市的交付大年，据不完全统计，全市共有约150个住宅交付，涵盖16个区、50多个板块。这其中，在已有二手房挂牌的小区中，超7成挂牌价格低于新房成交价。
从这张图表中，我们可以看到几个现象：
- 交付即破发的楼盘比比皆是，跌幅最高达24.3%；
- 远郊板块承压最重，临港新城、崇明、奉贤海湾、嘉定南翔、金山新城等跌幅惊人；
- 主城核心区也未能幸免，杨浦滨江也出现破发。
为什么会这样？
- 市场供需关系变化
过去两年，上海楼市处于入“库存消化期”，二手房整体供大于求。打新红利消退，前两年上车的投资客开始抛售房源，市场抛压加大。
- 政策因素影响
“房住不炒”基调未变，市场预期趋向理性谨慎，前期入场的投资客，拿到房后急于套现离场，自然会放低身价，以价换市。
- 板块价格泡沫破裂
远郊新城部分项目在2021-2022年被高价透支，如今市场回归理性，崇明、临港、奉贤、金山、嘉定等区域房价出现较大幅度回调。
2025年交付潮来袭，破发现象是否会延续？
根据凤凰网房产上海站的不完全统计，2025年上海预计有87个住宅交付，依旧是一个交付大年。其中，6月和12月是交付高峰期，预计分别有19个和16个项目入市。
不过，2025年交付的房源中，大部分属于限售房源，这些房源短期内无法入市，减少了二手房市场上的供给压力。因此，短期来看，破发趋势的压力可能会缓解。
但长期来看，部分板块供大于求的格局依旧存在。虽然大部分房源短期内无法入市，但如果这些板块市场情绪未能回暖，未来几年就会形成新的“库存压力”。一旦限售期满，大量房源集中上市，市场可能会迎来新一轮的价格冲击。
哪些板块可能出现“破发”？
- 远郊新城的供需失衡风险仍然较大
比如临港、奉贤、崇明、金山等地库存依旧庞大，市场需求仍待恢复。这些区域的房价本就在2024年大幅下跌，如果2025年市场没有显著回暖，未来可能继续面临“交付破发”风险。
- 前期价格透支的高价板块，仍然存在继续降价风险
比如浦东临港、嘉定南翔、青浦徐泾、松江泗泾等地，前几年房价上涨较快，部分项目透支了未来涨幅。2025年交付的项目中，若有前期高价盘，仍然可能在市场上遭遇价格回调。
2025年，如何在“价格回调期”选到好房？
交付就破发，对于投资客来说，这无疑是“噩梦”。但对于刚需和改善的购房者而言来说，意味着市场正涌现一波性价比极高的优质房源，值得密切关注。
对于购房者来说，如何在“价格回调期”选到好房？
- 远离高库存板块
临港、奉贤、崇明等部分区域仍处于去库存阶段，房价短期难回暖。刚需购房者可耐心观望，等待价格筑底。
- 刚需注意关注低总价、高性价比房源
比如宝山、闵行、青浦等板块的次新房，是否业主降价急售的、跌幅较大的房源，可以捡漏上车，适合自住。
- 预算宽裕的改善购房者，优先选择市区次新房
如徐汇、浦东、长宁等内环、内中环板块，市场韧性更强，长期价值稳定。