如何合法购买农村房屋

如何合法购买农村房屋

随着城市化进程的加快，农村房屋买卖逐渐增多。然而，由于农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有，因此农村房屋买卖具有其特殊性和复杂性。本文将为您详细介绍如何合法购买农村房屋以及农村房屋买卖无效的情况。

如何合法购买农村房屋

1. 购房者主体资格合法
   农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有，因此购房者必须是该村民集体成员，城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。

2. 售房者的主体资格合格
   卖房者必须对自己所有的财产有占有、使用、收益和处分的权利，并且如果房屋共有人员要共同处分房屋，才可以使房屋买卖有效。

3. 购房者符合申请宅基地的条件
   农村村民一户只能有一处宅基地，已有宅基地的村民不得再申请宅基地，所以购房者必须满足购买之前名下没有别处宅基地的要求。

4. 买卖经过村民委员会同意
   农村集体经济组织有权对这种物权作出实质性处分，所以如果房屋要买卖的话就要经过村委会的同意。

农村房屋买卖什么情况下无效

1. 产分离出卖
   由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果售房者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，那房屋买卖则无效。

2. 主体有问题
   出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人，非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效，并且房屋所有权人未经共有人同意，私自出售房屋的，房屋买卖也是无效的。

3. 侵犯优先购买权
   房屋所有人出卖共有房屋时，共有人有优先购买权，房屋所有人出卖租赁房屋的，承租人享有优先购买的权利，如果的优先购买权被侵犯，该房屋买卖无效。

4. 非法转让
   转让或买卖司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；权属有争议的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形，这样的房屋买卖无效。