北京二手房市场：主城区租售比最高达1：689，远郊仅1：982

北京二手房市场：主城区租售比最高达1：689，远郊仅1：982

房屋租售比是每平方米月租金与每平方米房价之间的比值，用于评估房产的投资价值。根据CRIC数据显示，北京二手房市场11月挂牌参考价为5.5万/㎡，环比上涨2.09%，同比下跌10.94%。从近2年的数据来看，挂牌参考价整体呈现下跌态势。此外，“9·30”新政后，房贷利率多次下调，购房成本进一步降低。当下，随着房价下探及房贷利率下调，租金回报率越来越接近甚至高于存款及部分理财收益，租售比受到关注。

房屋租售比是每平方米月租金与每平方米房价之间的比值，用于评估房产的投资价值。它在一定程度上反映了房地产市场的供需关系和投资回报率，也能衡量各个区域板块的投资潜力。因此，租售比作为一个重要指标，为购房者和投资者提供了决策参考。

根据中房协数据显示，2024上半年重点50城平均租售比为1：591，租金回报率较上年上升0.07个百分点至2.03%，结束了自2019年以来连续下跌的趋势，并跑赢当前五大行5年期存款利率。一线城市平均租售比为1：670，租金回报率为1.79%，其中，北京平均租售比为1：662，租金回报率为1.81%，较2023年同期下降0.03%

北京各区域租售比差异显著，从主城区、近郊区和远郊区来看三个维度来看，主城区通常因其优越的地理位置、丰富的资源配套以及成熟的交通网络而具有较高的房价和活跃的租赁市场；近郊区则由于空间更大、政策支持和发展潜力吸引人口流入，且租金相对较为亲民；而远郊区房价最低，但也因远离主城区和产业区，所以租赁需求少。反映到租售比数据层面来看，根据CRIC数据，主城区整体租售比最高，为1：689；近郊区次之，为1：692；远郊区租售比较低，为1：982。

城六区分化明显 石景山租售比领跑

根据CRIC数据显示，北京城六区平均租金回报率1.74%。其中，石景山租售比最高，大于1：600，其次是朝阳和丰台，在1：7001：600之间，海淀、东城和西城这3个核心城区房价最高但租售比最低，在1：8001：700之间。

作为金融街的“后花园”，石景山区因其区位和交通优势，再加之冬奥推动区域配套完善、城市界面升级，成为了西城 海淀外溢首选，强劲外溢需求也带动住房租赁市场发展。从板块维度来看石景山区的租售比分布情况，广宁板块、苹果园板块、五里坨板块、万达板块均高于区域平均租售比，其中广宁板块租售比最高，租金回报率为2.47%；衙门口板块租售比最低，挂牌坪效租金与广宁板块相近，但二手房挂牌参考价相对较高。此外，京西商务区板块和苹果园板块是石景山规模最大、新房房价最高的两个板块，板块之间坪效租金差异不大，租售比分别为1：597、1：559。

朝阳区是城六区中面积最大的区域，板块划分较多，区域内有国贸和望京这两大商业中心区，区域发展力较强，同时也吸引了更多的居住需求，并产生了更多的外溢需求。区域平均租售比为1：623，租金回报率1.93%，共有21个板块高于平均值，四惠板块、高碑店板块、酒仙桥板块、广渠门板块、CBD板块、新源里板块租售比较高，均大于1：550。其中，四惠板块租售比最高，为1：496；崔各庄板块租售比最低，为1：975。此外，十八里店板块、坝河北板块和孙河板块这几个新房市场较为活跃的板块，其租售比差异较小，均处于1：600~1：550之间。坝河北板块是朝阳区五环外目前有明确产业规划的片区之一，虽然兑现时间比较漫长，但是整体规划规格较高，连接板块的地铁3号线、12号线也即将开通运营；十八里店板块是朝阳新房板块中唯一四环边带地铁的，地铁17号线、人大附朝阳学校赋能板块价值，通勤可辐射至亦庄核心区、副中心核心区、朝阳国贸等区域。

丰台整体位于北京核心区的南部，从南二环到南五环，横跨东三环到西六环，区位、环线、交通优势明显，市场需求导向明确，同时板块之间发展差异较大。区域平均租售比为1：642，租金回报率为1.87%，共有9个板块高于平均值，方庄板块、长辛店板块、宋家庄板块、园博园板块、大红门板块租售比较高，均大于1：600。其中，方庄板块租售比最高，为1：563，租金回报率为2.1%；南宫板块租售比最低。此外，在几个新房市场较为活跃的板块中，园博园板块租售比最高，为1：587，其次是大红门板块，为1：599，其余的新宫板块、小屯板块、丽泽板块和丰科路板块均处在1：700~1：600之间。其中，丽泽板块、丰科路板块和大红门板块也是丰台的优势产业板块。

产业辐射导向 近郊区顺义租售比领先

从6个近郊区来看，顺义区、房山区租售比最高，均大于1：650，其次是昌平，为1：710。

顺义区不仅可以承接望京外溢需求，而且本身也是产业强区，配套成熟、有产业支撑、产品力高。区域平均租售比为1：613，共有9个板块高于平均值，租售比最高的为南法信板块、后沙峪北板块和天竺板块，租售比均大于1：500。此外，后沙峪板块、仁和板块和马坡板块这3个新房市场较为活跃的板块租售比差异较大，分别为1：543、1：593、1：662，其中，后沙峪板块挂牌坪效租金相对较高，仁和板块和马坡板块差异较小。后沙峪板块是目前顺义地区生活配套最好的片区，主要面向高端改善人群，拥有完善的资源配套，整体圈层比较高。国际教育资源雄厚。仁和板块坐落于顺义新城中心，毗邻首都国际机场辐射区域，距离北京城区较近，虽然目前在轨道交通方面存在一些劣势，但未来随着地铁R4线的开通运营，将有更多的人口流入。

房山区平均租售比为1：640，租金回报率为1.88%，共有7个板块高于平均值。良乡和长阳板块是区域目前新房市场最活跃的板块，其租售比分别为1：565、1：689。作为房山区的“灯塔”板块，良乡板块和长阳板块城市界面整洁新颖，居住氛围成熟，商业配套丰富，更加宜居。

昌平区主要承接海淀强产业外溢需求，区域租售比为1：710，平均租金回报率为1.69%，共有12个板块高于平均值。在几个新房市场主力板块中，回龙观板块的租售比相对较高，为1：564，租金回报率为2.13%。朱辛庄板块、南邵板块和北七家板块租售比处于1：700~1：600之间，沙河板块租售比较低，为1：825。回龙观和朱辛庄板块的核心优势在于位置和轨道交通，拥有8号线和昌平线双地铁，属于海淀上地、西二旗、后厂村产业外溢区，人口流入大租赁需求高。

远郊区整体租售比较低 仅密云租金回报率＞1.5%

从4个远郊区来看，密云区租售比最高，为1：771，其次是平谷区，为1：834，怀柔和延庆均小于1：900。

密云区整体租金回报率为1.56%，在远郊区中属于最高的。目前区域内新房较为活跃的是密云城区板块和密云水库板块，其中，密云城区板块其租售比较低，仅为1：901，租金回报率1.33%。相比较来说密云水库板块租售比最高，为1：452，租金回报率达2.65%，位列全市板块排名前五，并且挂牌坪效租金也是区域最高。

整体来看，这些租售比相对较高的板块具有以下几个显著特点：首先，通常位于产业或具有产业价值辐射的区域，具有充足的就业机会和经济活力；其次，板块内的轨道交通设施完善，地铁和公共交通网络四通八达，通勤便利；第三，这些区域的生活配套设施齐全，生活氛围成熟，整体居住价值较高。因此，通勤价值高的板块会吸引更多优质的租赁需求，从而推动板块内租售比走高。将租售比作为一个关键指标，不仅能够反映区域板块的居住价值，还可以揭示该区域的人流密集程度和产业价值。这意味着，高租售比的板块不仅适合居住，还具备更高的投资回报。

本文原文来自乐居买房