成都兴露合能置业破产清算：一个房企危机背后的行业警示

成都兴露合能置业破产清算：一个房企危机背后的行业警示

近日，成都兴露合能置业有限公司正式进入破产清算程序，其名下多个项目资产即将在淘宝网阿里拍卖破产强清平台公开拍卖。这一事件不仅揭示了公司在资金链断裂方面的困境，也反映了天府新区乃至整个成都市在房地产市场调控和城市建设过程中面临的多重挑战。

成都兴露合能置业有限公司成立于2014年，是合能地产的全资子公司之一。该公司名下的铂悦华庭项目资产将于5月初在淘宝网阿里拍卖破产强清平台公开拍卖，起拍价总金额达人民币10余亿元。该项目地理位置优越，交通便捷，周边配套设施齐全，但因开发进度缓慢导致烂尾。

铂悦华庭项目位于成都高端版图——麓山板块，夔州大道东侧、沈阳路北侧，项目分五期打造，项目总占地约408亩，包含高层、洋房等住宅和商业、办公等多业态产品，总建筑面积超百万平米，自身商业就有20万方。项目分五期开发，一、二、三期已交付，四期在2019年-2020年推出三批次、664套洋房产品，精装均价约1.5万/平方米，开盘后迅速售罄，五期毗邻地铁6号线沈阳路站,目前处于待建停工状态，自2021年开始，问政四川上便出现关于四期进度缓慢的投诉，项目开始出现烂尾。

本次公开处置的资产主要有枫丹铂麓项目五期土地使用权、铂悦华庭四期1栋157套未售房屋、铂悦华庭四期2栋房屋、枫丹铂麓三期18栋房屋、铂悦华庭四期3栋未售房屋及铂悦华庭四期地下车位。

密歇根大学城市与区域规划学院教授邓岚及其团队的研究揭示了中国房地产行业的一个重要特征：高度集中。研究显示，2018年中国前五大房地产开发商的建筑量占全国总量的30%，而在美国这一比例仅为13%。这种集中度在过去的十年里显著增加，2012年至2018年间，前100家房地产开发公司的市场份额从28%增长到58%。

这种高度集中带来了显著的市场风险。大型开发商一旦出现危机，其影响将是广泛的。以恒大为例，该公司在2023年8月申请破产保护前，年建筑面积约为7200万平米。碧桂园的年建筑面积更是恒大的两倍，于2023年10月违约，2024年被其债权人提起清算诉讼。这些行业领导者的崩溃给整个中国房地产市场带来了巨大打击。

研究指出，中国房地产行业的集中化主要由以下三个因素驱动：

1. 低成本资金优势：大型开发商通常能够获得低成本资金。在中国，由于主要银行国有，银行的贷款受政府严格监管。政府担心国家经济对房地产行业的过度依赖，规定只有低风险开发商才能获得银行贷款——这些通常是那些与政府有直接或间接关联的大型开发商。

2. 预售模式：中国的预售模式下，购房者的首付款和按揭贷款在开发过程中转给开发商，被用作开发资金。由于预售存在风险，中国的购房者更愿意从有稳定记录的大型开发商那里购买房屋。

3. 土地市场体系：在中国，土地国有，通过拍卖过程卖给出价最高的地产商。因此，只有具备充足财力的开发商才能中标——它们通常是大型开发商。自2006年以来，中央政府实施了土地配额制度，限制地方政府可供应城市发展的土地量。因此，从2004年到2018年，土地成本的年均增长率约为17%，而房价的年均增长率约为9%。土地成本的增长速度远远快于房价，表明随着时间的推移，房地产开发的利润率下降，使得小型开发商难以生存。

房地产行业的集中化不仅加剧了国家经济面临的挑战，而且给地方经济也带来了负面影响。邓岚教授指出，大型开发商通常在全国范围内扩张，寻找在家乡城市之外的新开发机会，尤其是在土地成本较低的地区，导致这些地方房屋供应过剩。例如，2017年中国前30大房地产开发商平均在80个城市进行建设，而2003年仅平均在五个城市进行建设。恒大2009年在25个城市进行建设，到2018年已扩张到228个城市。

虽然大型房地产商扩张到地方，但房地产发展却不像地方性业务，因为地产商通过地方居民购房赚取的利润往往会被送回总部，而总部通常位于更繁荣的地区，这也加剧了地区间的贫富差距。此外，当地方市场低迷，大型地产商能迅速从欠发达地区撤资，正如疫情期间看到的那样。研究指出，这让依赖房地产作为增长引擎的地方因为缺少其他行业的推动， 经济发展面临严重挑战。

成都兴露合能置业的破产案例凸显了预售模式和土地成本增长过快带来的风险。预售模式下，资金链的任何断裂都可能导致项目烂尾，损害购房者利益。同时，土地成本的快速增长压缩了开发商的利润空间，使得小型开发商难以生存，进一步加剧了行业的集中度。

此外，天府新区近期推出的房地产新政也反映了政府对市场稳定性的关注。根据《关于进一步促进四川天府新区直管区房地产市场平稳健康发展的通知》，新区推出了购房消费券补贴政策，以刺激市场需求。然而，这种短期刺激措施难以从根本上解决行业集中度过高带来的系统性风险。

成都兴露合能置业的破产清算事件为我们敲响了警钟。为了降低房地产市场的系统性风险，需要采取措施降低行业集中度：

1. 优化预售制度：改革预售资金监管机制，降低预售模式带来的资金链风险。

2. 调整土地拍卖机制：通过设置合理的土地价格上限，避免土地成本过快增长，为中小开发商创造生存空间。

3. 支持中小开发商发展：提供融资渠道和政策支持，鼓励多元化竞争，避免市场过度集中。

4. 加强区域经济多元化发展：减少对房地产单一产业的依赖，培育其他支柱产业，增强地方经济的抗风险能力。

成都兴露合能置业的破产清算事件，不仅是该公司自身经营不善的结果，更是中国房地产行业高度集中、资金链紧张、预售模式风险等多重因素共同作用的产物。这一事件提醒我们，必须从行业结构和政策层面进行深刻反思，以避免类似事件的再次发生。