城中村改造热潮下，货币化安置如何影响房价？

城中村改造热潮下，货币化安置如何影响房价？

近日，住房和城乡建设部与财政部联合发布通知，宣布将通过货币化安置方式新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。这一政策不仅为城市更新注入新动力，也将对房地产市场产生深远影响。那么，货币化安置究竟如何影响房价？本文将从多个维度进行深入分析。

货币化安置，即政府直接以货币形式补偿需要安置的居民，由被安置者自主在商品房市场上购买住房。常见的货币化安置形式包括房票、政府购买存量房后再出售以及一次性货币补偿等。与传统的实物安置（即拆旧建新）相比，货币化安置给予被安置居民更大的自主权，可以更好地满足其对房型、地点等的需求。

货币化安置最直接的效果是激活住房市场需求。根据住建部数据，仅35个大城市就有170万套城中村住房需要改造，全国城市需要改造的危旧房有50万套。此次新增的100万套货币化安置，将直接转化为同等规模的购房需求。

以2014-2018年棚改货币化安置的经验来看，这种大规模的货币补偿能够显著提振市场。据统计，2015年末全国商品房待售面积7.19亿平方米，而到2018年8月末已降至5.39亿平方米，为5年内最低水平。这一轮货币化安置同样有望加速商品房去库存，特别是在库存压力较大的二三线城市。

从长期来看，货币化安置将通过以下途径影响房价：

1. 改善住房供应结构：城中村和危旧房改造将释放大量土地资源，用于建设新型住宅。这不仅能增加住房供应，还能优化城市空间布局，提升整体居住品质。

2. 完善区域配套：城中村改造往往伴随着基础设施和公共服务的升级。以深圳深铁铭著坊项目为例，不仅建设住宅，还配套学校、商业中心等设施，显著提升了区域价值。这种综合开发模式将进一步增强区域吸引力，对房价形成支撑。

3. 推动市场预期向好：政府大规模投资和政策支持将提振市场信心。在“消化存量和优化增量相结合”的政策导向下，市场对区域未来发展的预期向好，从而推高房价。

值得注意的是，货币化安置对不同城市的影响存在显著差异：

• 一线城市：由于库存相对较低，货币化安置的主要作用在于改善居住条件和城市功能，对房价的直接影响有限。

• 二三线城市：这些城市商品房库存压力较大，货币化安置将有效去库存，但需警惕过度刺激导致房价上涨过快。以2015-2018年为例，部分三四线城市因货币化安置比例过高，一度出现房价过快上涨的情况。

尽管货币化安置前景向好，但也面临一些挑战：

1. 资金可持续性：大规模货币化安置需要大量资金支持。虽然政策提供了专项借款、专项债等多种融资渠道，但长期可持续性仍需观察。

2. 市场风险：需防范过度刺激导致的市场泡沫。特别是在库存压力较小的城市，应避免货币化安置比例过高。

3. 地方债务风险：要确保项目总体平衡，避免新增地方政府债务风险。

总体而言，城中村改造中的货币化安置政策为房地产市场注入了新的活力。它不仅改善了城市的基础设施和居住条件，还在短期内激活了房地产市场，带动当地经济复苏。然而，这一政策也带来了诸多挑战和机遇。在实施过程中，需要平衡资金来源和分配，同时考虑不同城市间房地产市场的差异化影响。因此，政策制定者和市场参与者需要谨慎规划，以确保这一政策能够实现其预期目标，同时避免潜在风险。