二手房交易的那些坑，你避开了几个？

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https://peking.bjd.com.cn/content/s66f50572e4b01a5d71c9363a.html

二手房交易看似简单，实则暗藏诸多法律风险。比如，户口迁移问题常常成为买卖双方的矛盾焦点，尤其是在学区房交易中。此外，共有权人问题也不容忽视，一旦忽略，可能导致合同纠纷甚至撤销。税费问题也是二手房交易中的一大隐患，不同约定方式可能导致巨大的经济差异。为了避免这些问题，建议购房者通过正规渠道了解相关信息，并考虑聘请专业律师协助审查合同，确保交易顺利进行。

“房子已经是别人的了，但是卖房的钱却没到手。”近日，东莞一起涉及二十多人，总资产上亿的二手房买卖“尾款诈骗”案浮出水面。

据受害者王明描述，2022年11月，一名房产中介主动找到他，表示有买家想购买其价值2500万元的房产。双方很快达成一致，买家支付了750万元首付，并完成了房产过户。然而，四个月过去了，1750万元的尾款却迟迟没有到账。

进一步调查发现，买家竟是中介公司老板的亲戚，而所谓的“尾款”早已被挪用。更令人震惊的是，这并非个案，与“德益恒”中介公司相关的受害者多达十几名，涉案房产总值在2-3亿元之间。

这一案件揭示了二手房交易中一个致命的风险点：尾款诈骗。不法分子利用经营贷利率低的特点，诱使卖家放弃银行按揭，转而办理经营贷。一旦房产过户，买家便将房产抵押贷款后卷款潜逃。

1. 产权风险

• 共有人不同意：如北京三中院案例所示，即使合同已签，共有人也可能以“不知情”为由主张合同无效。
• 优先购买权争议：承租人或与售房人串通的第三人可能主张优先购买权，要求确认合同无效。
• 权属不清：有些房屋存在借名买房、央产房等特殊性质，售房人可能根本无法交付房屋。

2. 合同风险

• 条款不明确：合同中缺乏付款时间、方式等关键条款，容易引发纠纷。
• 阴阳合同：为避税签订两份合同，可能被认定无效。
• 代理合同陷阱：中介合同可能对买卖双方约束多，而对自身约束少。

3. 资金风险

• 未办理资金监管：直接交易可能导致钱房两空。
• 虚假房产证：如东莞案例中，买家用假房产证欺骗卖家。

4. 信息风险

• 房屋被查封：未核实房屋状态，可能买到已被查封的房产。
• 抵押情况未披露：房屋存在抵押，但售房人未提前告知。

5. 其他风险

• 户口迁移问题：特别是学区房，户口迁移可能成为纠纷焦点。
• 税费争议：不同约定方式可能导致巨大经济差异。

1. 选择正规中介：通过口碑好的中介机构进行交易，避免无照经营的黑中介。

2. 仔细审查合同：签约前充分了解合同条款，必要时咨询专业律师。

3. 办理资金监管：确保交易资金安全，避免直接交易。

4. 核实产权信息：仔细核查房产证、户口本等信息，确保产权清晰。

5. 保留交易证据：保存所有转账记录、聊天记录等，必要时可作为维权证据。

6. 了解房屋状况：实地看房，了解房屋真实情况，包括租赁状态、欠费情况等。

7. 明确违约责任：在合同中详细约定违约条款，防止责任不清。

二手房交易虽然存在诸多风险，但通过谨慎操作和专业指导，这些风险都是可以规避的。建议买卖双方在交易过程中保持警惕，必要时寻求专业法律帮助，确保交易安全顺利。