试水“取消公摊面积”后，还有两个问题要解决

试水“取消公摊面积”后，还有两个问题要解决

近日，湖南省衡阳市自然资源和规划局、衡阳市住房和城乡建设局、衡阳市发展和改革委员会联合发布《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》，明确自2025年1月1日起，衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价。一时间，“取消公摊面积”落地引发广泛关注，很多网友纷纷表示，希望自己的城市也能跟上。

我国2001年起施行的《商品房销售管理办法》规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。过去20多年，公摊面积伴随着“得房率”这个概念深入人心。由于公摊面积中包含的生活配套建筑是小区的重要组成，也在一定程度上影响着小区的美观度、舒适度，初期介于15%-20%的公摊面积也已经被市场接受，人们也在现实中默认了“购房时除了为家门内的实际使用面积埋单，还要为包括电梯、楼道、设备间、共用墙体、小区会所等功能上为住宅建筑提供服务的建筑面积支付成本”。

然而，过去多年，由于房地产行业对“公摊面积”缺乏约束性的条款，“公摊面积”也出现了一些“异化”，一些房产开发商打着升级住房品质的名义，不断用宽敞的大堂、楼道、电梯间扩大公摊面积比例。有的楼房，购房时销售人员承诺的公摊面积比例到了交房时大幅上涨，甚至曾有楼盘被曝出公摊面积高达60%。

公摊面积的上涨，不仅推高了购房者的买房成本，由于小区物业费是根据房屋面积缴纳的，也在事实上增加了业主的后续维护成本。因此，取消公摊面积的呼声一直不绝于耳。此举迟迟不落地，也在一定程度上抑制了不少人的消费、投资愿望。

如今，衡阳政策落地，给公众带来了信心，而衡阳的尝试中，还有两个细节值得关注：

已售房产的重新测绘和登记变更工作

由于过往的商品房买卖一直以建筑面积计算，对于已经完成售卖的房产，如何重新测绘和登记变更工作，事关已购房者的“公平”，是需要细致完成的配套工作。

公共区域的权责划分

站在小区管理的角度，公摊面积制度赋予了购房业主对建筑物专有部分以外的共有部分依法享有的权利及承担的义务，取消公摊面积后，对于公共区域的权责划分也应进一步明确。虽然衡阳发出的通知中明确了“房地产权利人对建筑物专有部分以外的共有部分依法享有的权利及承担的义务，不因商品房销售计价方式变化而受到影响”，但如何界定权责，维护费用由谁来承担，还是需要有明确的界定，以支撑小区的长期居住品质。