“换血”+500亿救得了万科吗？
“换血”+500亿救得了万科吗？
万科，这家曾经的地产龙头，如今正面临着前所未有的危机。从2021年开始的业绩滑坡，到2024年的首次亏损，再到近期的管理层大换血，万科似乎正在经历一场生死考验。
政府出手，500亿资金缺口待解
2月12日，彭博新闻社报道称，“知情人士表示，中国政府部门正在准备一项方案，有望为万科解决今年500亿元人民币（68亿美元）的资金缺口提供帮助。知情人士称，该方案包括考虑允许地方政府今年利用约200亿元人民币的专项债额度，用于购买万科的待售楼盘以及空置土地。他们表示，这些资金将帮助万科支付今年到期的部分债务，万科和关联公司也被允许利用新债发行和银行贷款来还债。因事未公开，知情人士不愿具名。他们补充说，上述方案仍可能有变化。”
受类似消息影响，2月12日当天，万科股债暴涨，连同其他很多房企及上下游企业的股票也出现了大涨。
这之前，1月27日，董事长郁亮、总裁祝九胜及董事会秘书朱旭辞职；春节后第一天，深圳市地铁集团的数十人工作组全面进驻万科，工作组的负责人是新上任的万科董事长辛杰，这下万科彻底换成了国有“血脉”。
回顾万科这一路走来，不少磕磕绊绊，从表象来看2021年是万科业绩“滑坡”的节点。此后的2023年，万科三季报业绩大跳水，市场传出万科流动性告急、资本市场普遍看衰、遭遇股债双杀、公司负面舆论等问题，同年还被标普、穆迪等下调了评级。2024年，万科出现了上市以来的首次亏损，且亏损幅度逐季增加，偿债压力巨大，债务总规模破万亿，短期债超千亿。
实际上，万科的重大转折或许远比2021年要早得多。
傅育宁接任华润成为万科转折点？
为什么说傅育宁接任华润是万科的一大重要转折？事后分析，或许他是提前发现万科问题的人。
2014年4月23日，傅育宁卸任招商局董事长，接任华润集团董事长。仅一年之后，围绕着华润旗下的万科，爆发了A股史上最精彩的资本战争 — 万宝之争。
2015年，A股市场跌宕起伏，国家紧急出台救市措施，其中保监会放宽保险资金投资蓝筹股与权益类资产的比例上限，打开了险资入市的大门。
万科作为国内地产界的龙头企业，经营业绩十分亮眼。2014年万科年报显示，总资产约5000亿，利润总额约250亿，账上货币资金高达627亿。然而，其A股股价却长期在4 - 9块每股之间徘徊，股权结构也较为分散，第一大股东华润集团持股比例仅14.89%，这种股价低廉股权分散的特点，让万科瞬间成为宝能的目标。
宝能系以宝能集团为核心，旗下业务涵盖综合物业开发、金融、现代物流等多个板块，包括宝能地产、前海人寿、钜盛华等子公司 。
2015年上半年，宝能旗下的前海人寿通过证券交易所开始大量买入万科A股股票，在7月10日首次举牌，耗资80亿元买入约5.52亿股，占总股本约5%。此后，宝能系攻势迅猛，半个月后的7月24日二度举牌，持股比例达10%；8月26日三度举牌，合计持股15.04%，超越华润成为第一大股东。
华润作为万科的老东家，也没有坐视不理。9月4日，华润耗资4.97亿元夺回大股东之位。但宝能系毫不退缩，11月27日-12月4日，钜盛华再次大量买入，宝能重新成为第一大股东，持股比例达20.008%。到12月24日，宝能系持股比例进一步增至24.26% 。
面对宝能系的步步紧逼，万科开始反击。王石首先在2015年12月连续召开5次发布会，明确表示万科不欢迎宝能。随后在12月18日，万科宣布停牌筹划重大资产重组，深圳地铁作为重要角色登上了舞台。
从2015年9月到12月，王石与深圳地铁频繁谈判，并与深圳国资委建立战略合作关系。2016年3月，万科披露重组预案，计划通过发行新股购入深圳地铁旗下物业资产，交易规模高达500亿元。
似乎华润作为大股东的这些年太好说话了，以至于深圳地铁的加入完全没和华润商量。2016年6月17日，在万科董事会上，华润的三名董事对引入深圳地铁的议案投下反对票 。
一时间，外界各种消息满天飞，为了澄清外界误解，3月19日，傅育宁接受腾讯财经《棱镜》采访时正面回应“华润呛声万科”一事：“如此重大的事情（万科与深圳地铁备忘录），11号开会（没有说），第二天就披露了一个又是股权对价，又是交易资产的规模，又是支付方式（的公告），这合适吗？”
就在万科管理层与宝能系僵持不下时，恒大地产半路杀出。2016年8月4日，恒大集团首次出现在万科A股东名册上；8月8日，昱博投资等七家公司合计增持5%股份，实控人均为恒大地产。8月15日，恒大首次举牌，持股达6.82%；11月23日再度举牌，持股达10%；11月29日，恒大斥资362.7亿元，增持股份至 14.07% 。
这场资本大战很快便引发了监管机构的关注，在监管的介入下，各方的行动都受到一定约束，资本运作不能再像之前那样肆意妄为。
2017年1月，华润宣布退出，将所持15.31%的万科股权以超过371亿的总价转让给深圳地铁。随着华润退出，宝能系也逐渐失去了在这场争斗中的优势地位。最终，深圳地铁成为万科重要股东，万科的控制权之争尘埃落定。
当时的人们还在猜测，“华润退出是因为万科管理层突然引入了深圳地铁”，但很快这种猜测就被打破。同年的5月份，万科独立董事华生在其新书《万科模式 控制权之争与公司治理》中分享道：“以王石为代表的万科管理层至少找了华润董事长傅育宁12次请求支援阻击宝能系成为第一大股东，但是结果却未能如愿。”
“2016年2月3日，万科团队去香港向华润汇报工作，会上万科团队提出与深圳地铁集团业务重组的意向，为确保国资第一大股东地位，对深圳地铁集团发股票的量可能要超过宝能系的持股量，华润方面对此没有表示不同意见。”
此后，王石多次发短信请求向傅育宁当面汇报和深圳地铁集团的重组方案，均未得到傅育宁的回复。所以，与万科的“分手”更像是傅育宁早就准备好了的，当时有不少声音称“傅育宁舍弃了一只下金蛋的鸡”。但多年后的结果证明，他的长远眼光让华润避开了这颗“大雷”。
万科能否“活下去”？
不得不说，王石的嗅觉也很敏锐。2017年万宝之争过后，万科董事长王石也宣布了提前退休。郁亮作为董事会主席、总裁、首席执行官正式接管万科。
2018年，万科在深圳大梅沙召开的秋季例会上惊人地喊出了“活下去”的口号。市场的波动让房企集体进入下坡时代，此前隐藏在万科繁荣景象中的种种问题，也随之逐渐暴露出来。
尤其2024年，据“每日经济新闻”报道，4月1日，此前多次在网络发布针对万科举报信的烟台市百润置业有限公司，再次在“烟台万林企业管理咨询有限公司”微信公众号发布标题为《关于郁亮操控万科谋取私利有关情况的反映》的文章。烟台百润称，万科涉嫌非法设立类金融机构发放高利贷、欺瞒股东挪用项目建设资金等问题。
简单来说，就是万科部分核心高管私底下搞了个“小金库”叫北京万鹏和红色崛起，在表外用于放贷，挣利息。资金主要是挪用烟台百润等合作方的钱或上市公司的钱，左手挪用的钱放进来，右手又把钱放贷给其他合作方中间赚利息，贷款利息高，中间还有手续费、融资费，综合年化利息和费用达到40%！
不借行不行？不行，要合作，就必须得从小金库里贷款，贷出的钱就直接打到合作项目的账户上，这个账户也由万科高管控制，相当于自己人给万科自己项目放款。而且这个钱你用多少时间，付多少利息，也是由高管来控制的，如果资金使用太短，付的利息太少，万科可以控制放慢销售节奏，延长你使用的时间，赚取更多的利息。项目挣钱了，就分你一点。亏损了，人家先把自己的本金利息撤出来，亏的是万科上市公司和合作方。
网传万科高管放贷规模在数百亿级别，所有收入都不计入万科上市公司财报，游离万科体系之外。很多投资者之前买入万科亏损出局的，对此愤愤不已。
公开举报信发布不久，万科济南总经理肖劲就被带走调查了。济南万科表示，肖劲因个人原因配合相关部门调查。公司运营正常，由金亚斌接任济南公司总经理。
对此，万科方面回应“每日经济新闻”表示，烟台市百润在网上发布对本公司和公司负责人员的恶意言论，内容严重失实。烟台万科和当地合作方的纠纷，目前已经进入司法程序，我们相信法律会给出公正的判断。相关不实指控和商业诋毁，已经构成对个人的诽谤罪和对公司名誉权及商业信誉的非法侵害，公司会采取法律行动维护合法权益。
此后，2025年1月16日，《经济观察报》突然曝出“祝九胜被带走”的重大新闻，随后该新闻被全网下架。当事人朋友圈深夜更新了动态，疑似辟谣。但“树欲静而风不止”，受该新闻的冲击，万科次日的股价应声跳空下跌4%，成交量陡增20亿元。
据自媒体公众号“胖妹资本”分析：“万科的股权结构存在问题，市场普遍将万科、招行、平安并称为深圳‘三傻’。这三家企业都有一个共同点，都是管理层说了算，但管理层的持股比例却又很低。这种股权结构，很容易导致管理层与股东之间的利益不一致。简而言之，管理层会认为自己拿少了。”
现在回看，万科走到今天这步田地，行业下行既是导火索又是根本问题。这次班底的大“换血”，地方接下了这个烂摊子，参考过去处理海航与恒大的经验，拆分重组国资接手似乎是不错的出路，但最终能否让万科“软着陆”？郁亮及祝九胜等”万科合伙人“团队的命运究竟如何？还需拭目以待。