2024年北京房地产市场深度分析报告
2024年北京房地产市场深度分析报告
2024年，北京房地产市场经历了多轮政策调整和市场波动。从放宽购房资格到降低贷款利率，从调整首付比例到优化税收政策，一系列举措旨在稳定市场预期，促进楼市健康发展。本文将对2024年北京房地产市场的政策变化、市场表现及未来展望进行详细分析。
一、北京房地产市场政策
- 2024年2月6日，出台政策放宽通州购房资格，具有北京市购房资格且符合以下条件之一的家庭，可在通州区购买1套商品住房：
- 在本市未拥有住房的本市户籍居民家庭
- 在本市已拥有1套住房的通州区户籍居民家庭
- 在本市已拥有1套住房，与在通州区注册或经营的企业、疏解搬迁至通州区的党政机关、企事业单位存在劳动关系的本市户籍居民家庭
- 在本市未拥有住房，与在通州区注册或经营的企业、疏解搬迁至通州区的企事业单位存在劳动关系的非本市户籍居民家庭
2024年3月27日，“离异3年内不得京内购房”限购政策从27日起被废止，这也意味着，今后离婚后购房不再受离婚年限限制。
2024年4月23日，对住房贷款政策进行调整。2024年4月23日后签订购房网签合同，且离婚不满一年的房贷申请人，如家庭名下在本市无成套住房，执行首套房信贷政策。
2024年5月1日，在执行现有住房限购政策的基础上，允许以下居民家庭（含夫妻双方及未成年子女，下同）或成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）：
- 本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭），已在京拥有2套住房的
- 本市户籍成年单身人士，已在京拥有1套住房的
- 连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，已在京拥有1套
2024年6月26日，对住房贷款政策进行调整，主要包括5年期以上首套房贷利率下限降至3.5%；公积金贷款最低首付比例降至20%；多孩家庭购买第二套房按首套认定。
2024年9月30日，再次对住房贷款等一系列政策进行调整：
- 居民家庭购买首套商品住房，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%
- 购买二套商品住房，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于20%
- 对非京籍家庭购买五环内住房的，社保或个税缴纳年限调减为“购房之日前连续缴纳满3年及以上”
- 购买五环外住房的，进一步调减为“购房之日前连续缴纳满2年及以上”
- 符合本市经济社会发展需要的高层次和急需紧缺人才购房，明确为“购房之日前连续缴纳满1年及以上”
- 居民家庭购买通州区商品住房，按全市统一政策执行
- 京籍成年单身人士与未成年子女共同生活的，按京籍居民家庭执行住房限购政策
- 对二孩及以上本市户籍居民家庭购买商品住房，申请公积金个人住房贷款的，可贷款额度上浮40万元
10月8日，国家发改委：利用专项债等支持盘活存量闲置土地，加快消化存量商品房
11月11日，自然资源部：运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地。
11月13日，三部门发布：购房降税。财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》。此次调整，在房地产市场相关税收政策上加大了住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求；降低土地增值税预征率下限，缓解房地产企业财务困难。
契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策，即调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。
土地增值税方面，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。各地可以结合本地区情况对实际执行的预征率进行调整。
同时，明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，降低二手房交易成本，保持房地产企业税负稳定。
增值税方面，在有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。
土地增值税方面，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。
11月20日，11月LPR报价出炉：5年期和1年期利率均维持不变。
11月26日，自然资源部：全国65个城市的配售型保障性住房项目正加速落地。
12月30日，2025年1月1日起北京存量房公积金贷款利率将下调；根据规定，2024年5月18日前已经发放的住房公积金个人住房贷款，自2025年1月1日起执行新的利率，即：
- 首套自住住房：5年以下（含5年）贷款利率为2.35%，5年以上贷款利率为2.85%
- 二套自住住房：5年以下（含5年）贷款利率为2.775％，5年以上贷款利率为3.325%
- 12月31日，北京市公积金贷款年龄上限延长3年，北京住房公积金管理中心发布关于调整住房公积金个人住房贷款借款人年龄上限的通知。明确住房公积金个人住房贷款借款期限可计算到借款申请人法定退休年龄后5年，原则上最高不超过68周岁，贷款期限最长为30年。
二、北京房地产市场分析
（一）住宅市场
1. 新建商品住宅（不含保障性住房）
供应情况：
2024年，北京商品住宅（不含保障性住房）月均新批上市面积30.93万㎡，同比下降26.5%。
2024年1-12月,丰台区、昌平区、朝阳区等区域为北京商品住宅（不含保障性住房）供应主力区域，共供应168.24万㎡，占城市供应面积的45.3%。其中，新批上市面积同比增长的区域有密云区、丰台区、房山区等，同比分别增长187.2%、83.9%、14.0%；新批上市面积同比下降的区域有东城区、海淀区、门头沟区等，同比分别下降85.8%、72.8%、69.9%。
成交情况：
2024年，北京商品住宅（不含保障性住房）成交面积为477.9万㎡，同比下降25.2%；商品住宅（不含保障性住房）成交套数为37865套，同比下降28.4%。
2024年1-12月,朝阳区、顺义区、昌平区等区域为北京商品住宅（不含保障性住房）成交主力区域，共成交79.56万㎡，占城市成交面积的39.5%。其中，成交面积同比增长的区域有平谷区，同比增长13.5%；成交面积同比下降的区域位列前三的分别为东城区、海淀区、门头沟区，同比分别下降79.2%、65.6%、59.9%。
2. 二手房住宅
2024年，北京商品住宅成交面积为1363.2万㎡，同比下降1.1%；商品住宅成交套数为152902套，同比下降0.4%。
2024年1-12月,朝阳区、海淀区、丰台区等区域为北京商品住宅成交主力区域，共成交69688套，占城市成交套数的45.6%。其中，成交套数同比增长的区域有怀柔区、密云区、延庆区等，同比分别增长35.9%、15.3%、8.4%；成交套数同比下降的区域有大兴区、昌平区、海淀区等，同比分别下降14.0%、4.1%、3.0%。
（二）商业市场
2024年1-12月,北京商业成交均价为20237元/㎡，同比上涨13.3%。2024年，北京商业成交面积为73.9万㎡，同比下降4.1%；商业成交套数为1987套，同比增长0.3%。
2024年1-12月,通州区、房山区、昌平区等区域为北京商业成交主力区域，共成交29.11万㎡，占城市成交面积的39.4%。其中，成交面积同比增长的区域有西城区、海淀区、朝阳区等，同比分别增长179.0%、156.3%、88.2%；成交面积同比下降的区域有门头沟区、延庆区、石景山区等，同比分别下降75.0%、35.6%、30.7%。
（三）写字楼市场
2024年1-12月,北京写字楼成交均价为33261元/㎡，同比上涨49.5%。2024年，北京写字楼成交面积为103.1万㎡，同比增长11.8%；写字楼成交套数为2624套，同比下降37.7%。
2024年1-12月,大兴区、石景山区、丰台区等区域为北京写字楼成交主力区域，共成交52万㎡，占城市成交面积的50.5%。其中，成交面积同比增长的区域有东城区、丰台区、海淀区等，同比分别增长703.4%、272.1%、125.6%；成交面积同比下降的区域有门头沟区、平谷区、顺义区等，同比分别下降89.8%、77.9%、69.9%。
三、总结与展望
2024年初，北京楼市迎来一系列政策松绑，购房资格、贷款利率、首付比例等方面都做出了调整，短期内带动了市场成交的回升。但这股热度未能持续，市场逐渐趋于平稳。北京楼市板块分化加剧，核心区特别是热门学区房，依然受追捧，价格保持坚挺；而外围部分供应量较大的板块，去化速度较慢，市场表现相对平淡。
尽管政策利好不断，购房者的观望情绪依然浓厚，市场信心未完全恢复，加之对未来房价走势的预期不确定，使得很多购房者在观望中等待时机。2024年12月，中央经济工作会议定调房地产市场的四个词：稳住、激发、盘活、创新。北京作为超一线城市，人口吸附力强，购房需求旺盛，且2024年四季度以来市场预期明显改善，二手房交易持续增长，二手房交易增长亦有望加快一、二手房市场联动，带动新房市场需求释放，叠加优质地块供应增加也将对2025年销售形成有力支撑。
进入2025年，北京楼市的核心基调依然是“稳”。一方面是高层政策已经明确提出，首要任务是“止跌保稳”。另一方面，宏观政策将继续保持适度宽松，财政政策也将更为积极。然而政策的落地效果仍需时间，市场的修复也将是一个逐步推进的过程。