回望2024年，上海16个新盘突破“限价”！7个楼盘低于“联动价”销售
回望2024年，上海16个新盘突破“限价”！7个楼盘低于“联动价”销售
2024年，上海房地产市场迎来重大变化。随着新房取消实行3年之久的房地联动价，市场定价权重新回到开发商手中。在这一背景下，上海楼市呈现出明显的分化态势：一方面，有16个新盘突破"限价"，部分项目售价与周边新房相比，价格差甚至达到4.5万元/㎡；另一方面，也有7个楼盘选择低于"联动价"销售，以加快去化速度。
16个新盘突破"限价"
据凤凰网房产上海站不完全统计，2024年上海有16个新盘突破了"限价"。
在这些项目中，有的楼盘直接冲破了房地联动价，如普陀区的上海宸嘉100嘉佰道和嘉定区的盘古箐峰华庭。去年6月，上海宸嘉100嘉佰道开盘，其备案均价为10.4万元/㎡，远超9.8万元/㎡的联动价；而盘古箐峰华庭在沉寂多年后开盘，其两次售价也均超过了既定的房地联动价。
同时，也有部分楼盘售价超过了其周边新房的联动价或售价，例如徐汇滨江板块的香港置地启元和黄浦区新天地板块的翠湖天地6期。香港置地启元的取证均价为17.8万元/㎡，显著高于周边同年入市的汇元玺的售价13.3万元/㎡；翠湖天地6期的取证均价约为21万元/㎡，相比之下，同年入市的中海顺昌玖里的售价仅为17.2万元/㎡。
此外，还有一些楼盘的最新批次售价已经超越了之前批次的价格。例如，位于黄浦区的露香园和闵行区的天安1号。露香园去年3月开盘时的价格为16.3万元/㎡，而到了11月，新开盘的露香园天誉售价已经上涨至17.6万元/㎡。
闵行区的天安1号也经历了价格上升，去年6月开盘价为9.2万元/㎡，至去年8月，销售均价已升至9.38万元/㎡，涨幅达到1800元/㎡。
那么，这些突破"限价"的楼盘都卖的怎么样？有购房者愿意为其买单吗？
观察其市场反响，购房者的接受程度不尽相同。宸嘉100嘉佰道吸引了1000组客户争相抢购，开盘当日仅2小时就全部售罄，总销售额达61.78亿元。均价17.8万元/㎡的香港置地启元销售同样火爆，80套房源共有188组认筹，最终在82号完成清盘，一日完成约44.55亿销售。
然而，并非所有突破限价的楼盘都能实现热销。如盘古箐峰华庭、金融湾晶等项目，就遭遇了销售难题。
以盘古箐峰华庭为例，该项目位于青浦新城核心地段，毗邻青浦新城的热门红盘首创禧瑞云启、佳兆业金茂未来城及悦达玲珑湾。
去年10月份，盘古箐峰华庭首开，项目共推出283套建面85-123㎡房源，均价约45000元/㎡，较联动价每平方米高出2000元。
作为三大热门楼盘的毗邻之作，盘古箐峰华庭理应享有同样的高关注度。然而，在认购期内，该项目仅收到93组有效意向认购，认购率为33%。
近期，项目二批次房源加推，推出185套建面75-98m2的房源，销售均价进一步上涨至47693元/㎡。连续两次提价后，项目二次开盘遇冷，由于意向认购客户较少，项目取消摇号，直接进行选房。
7盘低于"联动价"销售
楼市分化大背景下，有楼盘突破"限价"销售，亦有楼盘低于联动价销售。据数据显示，去年推出的楼盘中，存在不少售价低于房地联动价的情况，部分楼盘的跌幅甚至超过了5%。
例如，宝山区的中建山水雅境项目，其首开均价比联动价低了3000元，跌幅高达5.88%；闵行区的朗拾花语项目在去年6月推出的新一批房源中，其价格为7.18万元/㎡，与联动价相比，降幅为5.53%。
对此，有行业内部人士透露，项目以低于市场联动价进行销售主要由两个因素造成。首先，由于项目其他批次的取证价格较高，为了维持整体项目的平均售价，后续批次的价格不得不设定得较低。
其次，由于项目销售前景存在不确定性，开发商为了促进销售，不得不采取低于市场联动价的策略，而这些楼盘的售价通常不仅低于联动价，还可能伴随着额外的折扣优惠，比如说宝山区的中建山水雅境项目。
据悉，中建山水雅境项目除了售价低于市场联动价外，该项目还为所有购房者提供了额外的优惠措施，包括95折的购房折扣以及20万元的现金返还。
无独有偶，低于"房地联动价"销售并伴有促销优惠的楼盘，还有临港地区的东来壹号和嘉定菊园板块的南山璞缦。
去年五月，东来壹号首次开盘，为了吸引购房者，项目也是主动调整了销售策略，将销售均价降至2.79万元/㎡，比原定的房地联动价2.94万/㎡低了1500元/㎡。不仅如此，项目还额外赠送"认购大礼"，可以自己选择沙发、床或者电视等家电家居用品。如果不满意家电品牌，额外交1万元可以升级为10万元"大礼包"，选择任意品牌家电产品。
而南山璞缦项目，去年十月，项目首次开盘，推出了136套建筑面积约106-144㎡的房源，均价为44787元/㎡，每平方米比联动价低了1213元。到了去年十一月，项目推出了第二批房源，共计145套建面约105-172㎡的房源，此时销售均价进一步下调至44489元/㎡，并提供了98折优惠和返现优惠。
然而，尽管低于"联动价"销售在一定程度上推动了房源的去化，但其效果并不显著。
中建山水雅境在认购期间，该项目仅吸引了88组有意向的认购者，认购率为65%。截至当前，根据上海网上房地产的数据，136套房源中仅有8套住宅已售出，网签去化率仅为6%。
东来壹号在认购期间仅收到2组有效意向认购，认购率还不到1%，如今8个月时间过去了，项目网签记录依然为零，在去年上海新房开盘网签率排名中垫底。
至于南山璞缦项目，尽管项目方声称项目两次认购开盘数据表现皆不错，其中首开去化90%，但是小凤凰在上海东方公证处网站并未查询到项目摇号信息。
而上海网上房地产最新信息显示，开盘两个多个时间，南山璞缦项目280套房源，已售住宅套数为91套，网签去化率为32%。
写在最后：
曾经如同紧箍咒一般的"房地联动房价"，在2024年悄然松动，近期还有委员提议彻底取消楼盘限价，直接让开发商根据市场情况出价销售。
由于"限价"的放松和优质地块土拍价格的推高，过去一年上海市中心众多豪宅项目经历了一波涨价潮，极大地提振了市场信心。
而在市场下行周期，刚需客户对价格的敏感程度也变得更高，因此城市外围项目的定价策略和产品策略，甚至关乎一个楼盘的"生死存亡"，对开发商营销团队的操盘能力和市场预判能力要求也更高。
事实证明，楼盘能不能卖得动，并不只是价格的问题，还要看产品定位和定向客群是否匹配。