港大绿皮书：港府应将住房政策重定为进取式

港大绿皮书：港府应将住房政策重定为进取式

香港大学经管学院近日发表《香港经济政策绿皮书2025》，其中《剖析香港住房危机：演变与对策》一文，由何汉梁（美国华盛顿大学）、洪雨林（香港城市大学）、王柏林（香港大学）共同撰写，深入分析了香港住房问题的现状、原因及影响，并提出了具体的政策建议。

香港大学经管学院近日发表《香港经济政策绿皮书2025》（《绿皮书》），由港大教授和研究人员及多位国际知名学者共同撰写，就多个香港热门议题作出研究分析并给予政策建议。在《剖析香港住房危机：演变与对策》一文中，作者何汉梁（美国华盛顿大学）、洪雨林（香港城市大学）、王柏林（香港大学）利用详细的人口普查数据，分析香港高住房支出的分配效应。文章提出，香港的住房问题正在限制整体经济增长，并讨论了可能的政策应对措施。文章认为，持续缺乏可负担住房正阻碍香港吸引境外人才和投资，对本港经济极为不利。政府必须深化住房和发展改革，应将住房政策重新定位为进取式城市发展，同时将重点从着重兴建低质量的租住公屋，转为致力建造高质量的自置居所。此外，应改革固有公共住房制度，包括将公屋租金与住户收入挂钩，以及由房屋局放宽对出租和转售公屋的限制。

文章通过分解人口、楼价和建造的数据，深入剖析香港住房危机的起源和后果。文章聚焦于2006至2016年，发现公共房屋有助大量家庭免受私楼住房支出急升的影响。然而，公共房屋错配问题也日益严重，对小型私楼单位的需求则不成比例地增加，造成这类单位价格飙升，年轻租户承担了不成比例的重担，逐渐缺乏在香港住房阶梯向上流动的能力。

文章说，香港现时住房情况大致依旧。即使自2019年以来市道放缓而加息导致楼价下跌，但住宅租金又再上升。从2023年5月到2024年5月，面积小于1000平方呎的单位租金指数上升了5.5%。公屋和私楼的租金差距仍然很大。申请公屋的轮候时间仍然漫长，平均是5.5年，而2010年平均只需2年。

文章说，持续缺乏可负担住房对香港经济极为不利。即使特区政府已经尽力出台多项计划来吸引人才和投资，但收效始终有限。即使在创新方面大额资助，但本港在机械设备和知识产权方面的实际投资却从2012年的2,780亿港元（占本地生产总值的 13.7%）降至2023年的 1730亿港元（占本地生产总值的5.8%）。即使入境限制放宽，但2023年5月至2024年5月期间，劳动力增长仅为0.4%。

香港经济为何难以成长? 文章指出，究其原因，缺乏可负担住房正在阻碍其吸引境外人才和投资。事实上，理应想像一下海外人才面临的选择。根据城市土地学会的资料，新加坡每平方米的平均租金仅为香港的86%；北京、上海、深圳和广州的租金更分别只及本港的52%、44%、39%和27%。既然所有竞争对手的租金都便宜得多，人才又怎会来？缺乏人才落户，外资又怎会来？

文章提出3项政策建议：

一、香港应将住房政策重新定位为进取式城市发展。这是麦理浩在1970年代大兴土木的策略，为香港随后的繁荣奠下基础。但2002年亚洲金融危机之后放弃了这个计划，直接引发今日的住房危机。现时应回归早已证实行之有效的发展模式。此一计划涉及在新界全速发展新市镇，重新划分和升级现有的住房存量，并改革当前的城市规划流程，以消除繁文缛节。

二、重点应从着重兴建低质量的租住公屋，转为致力建造高质量的自置居所。文章以证据表明，公屋单位并不缺乏，问题核心在于公屋租金定价不当和资源严重错配，结果造成私楼小型单位租金飞涨、挤逼又不安全的“棺材房”激增，以及阻碍向上流动性。因此，住屋政策应转而协助中等收入家庭在住房阶梯步向自置居所。

三、当局应改革固有公共住房制度。将公屋租金与住户收入挂钩，以便为有需要的家庭提供资助。另一项改革措施，由房屋局放宽对出租和转售公屋的限制，将未能充分利用的公屋单位流向有需要的家庭。

文章说，特区政府已采取的数项改革措施方向正确，例如行政长官在2024年《施政报告》中承诺增建资助出售单位的比例、收紧富户政策、减少重建的繁文缛节，以及加快北部都会区的发展，都是令人乐见的改革指令。然而，市民一般并不瞭解，香港经济困境离不开缺乏可负担住房。例如面对来自社会上各方压力，香港以“审慎而有序”的方式应对地价下滑现象，亦即大幅减少卖地。这种谨小慎微的发展政策，将有损香港的长远竞争力。

文章认为，为确保香港的经济未来，必须深化住房和发展改革，以便引入高技能人才、提升社会流动性、吸引外来投资，让香港重新展现积极性和商业活力。决策者应该勇于带领有关改革。