2024年房地产行业专题报告：房价止跌的路径分析
2024年房地产行业专题报告：房价止跌的路径分析
2024年房地产市场持续低迷，房价下跌趋势明显。从70城房价同比数据来看，新房和二手房价格增速均在2022年进入下跌通道，且在2024年有扩大趋势。本轮房地产周期房价下跌主要受供需关系和购房预期影响，居民预期不足是主导因素。本文将深入分析房价下跌的原因，并探讨可能的止跌路径。
房价现状：下跌通道较长，一线城市更稳健
从70城房价同比数据来看，新房和二手房价格增速走势趋于一致，均在2022年进入下跌通道，2024年有扩大趋势，下跌周期分别为29和31个月。2024年9月，70城新房价格指数整体同比下降6.1%，再次创造2015年5月以来的最大降幅，一、二、三线城市同比分别-4.7%、-5.7%、-6.6%；70城二手房价格指数同比下降9.0%，降幅创2006年以來新高，且自2023年10月以來降幅持续扩大，其中一、二、三线城市同比分别-10.7%、-8.9%、-9.0%。
我们取2011年1月的房价指数为100，根据月度环比涨跌数据计算每个月的房价指数，可以发现：一、二、三四线新房价格指数分别降至2021、2020、2019年中旬水平；一线城市二手房价格指数降至2020年初水平，二线和三四线均降至2018年初水平。
从四个一线城市的回撤幅度来看，北京和上海市场价格相对更加稳健，下跌时间更晚，下跌幅度更低，二手房价格下降至2021年初的水平；而深圳和广州二手房离最高值回撤幅度达16%，分别跌至2019年末和2017年初水平。
下跌因素：供需关系直接影响，居民预期是关键
我们认为本轮房地产周期房价下跌主要受供需关系和购房预期影响。从成交端来看，商品房销售面积累计同比增速自2022年開始进入下跌通道，2024年1-9月销售面积绝对规模降至2015年水平；二手房市场相对新房市场表现更好，但一方面受新房价格下降拖累，另一方面挂牌量高增造成价格挤压。供应端来看，9月商品房待售面积（取证未售口径）达7.32亿平，二手房挂牌量自6月以來不断攀升，整体库存较大，供过于求的情况下，开发商和二手业主在避险趋势下降价出售，导致房价持续下跌。
我们认为，居民预期不足是本轮房价下跌主导因素，就业和收入预期的下降影响风险决策，价格指数在时间上稍领先于购房意愿。根据央行发布的2024年第二季度城镇储户问卷调查报告，当期收入减少占比提升至19.0%，未来收入信心指数和就业预期指数均环比下降，预期未来更多储蓄占比维持高位，而房价预期短暂修复后再次下行，房价预期上涨比例降至14.6%，预期下行导致购房意愿不足的循环还在演绎。后续来看，经济基本面的好转和收入预期的修复是价格企稳的关键。
在二季度的央行储户调查报告中，被访居民普遍对未来收入、就业预期不佳，从而选择在未来购房的人也同步减少，价格预期和实际房价降幅均有扩大趋势。从过往的周期看，我们发现房价增速和人均可支配收入增速有相关性，当房价增速接近或超过人均可支配收入增速的时候，就会触发调控收紧，促使房价增速下降。2023年以来，城镇人均可支配收入增速与房价增速差距越来越大，于是宽松政策持续出台。
房价止跌回稳的几种路径
我们认为房价止跌回稳首先需要政策端的大力支持，参照房地产发展的逻辑：短期看供求关系、中期看政策及经济基本面、长期看人口需求，去分析未来房价的走势。同时我们也可以看到，过往一线城市房价增速走势相对于二三线城市更加超前，在后续一线城市房价企稳有较强的示范作用。
3.1 中央政策：中央涉房定调转变，政策诚意十足
9月底以来，中央和地方政策持续宽松。中央层面，国新办发布会提出多举措推动房地产去库存，存量房贷降息落地；政治局会议提出要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量；财政部正在积极研究包括恢复专项债用于土地储备、支持专项债收储、优化完善相关税收等政策；住建部提出四个取消、四个降低、两个增加等一揽子措施，通过扩大白名单信贷规模和旧改规模促进房地产行业平稳健康发展。
本次存量房贷降息符合大家预期，也是市场下行、去库存压力下的选择。我国经历过三轮下调，分别在2008、2023及2024年，过往两次存量按揭利率调整均有成效，我们认为本轮调整虽然不能直接促进市场去库存，但短期市场信心或将得到改善。从历史来看，个人住房贷款加权利率和商品房房价同比增速成反相关，一般而言，降息之后，按揭利率随之下降，从而刺激居民买房，实现房价的增长。但2022年以来房贷利率下降并未能带动居民房贷增长，截至2024Q2，个人住房贷款余额达37.8万亿元，同比下降2.9%，房贷利率也降至3.45%的历史低位。