房价破“2”！这个超大城市，难了
房价破“2”！这个超大城市，难了
东莞房价从2023年4月的高点24334元/平方米跌至目前的18348元/平方米，跌幅达24.6%。作为经济强城、工业强城、产业强城、人口强城，东莞为何陷入房价调整周期？本文将从经济、工业、人口等基本面因素，以及外资撤离、工业和出口下滑等角度进行深入分析。
东莞房价破“2”
根据东莞市住建局发布的《2024年3月东莞市商品住宅网上签约销售情况》和《2024年3月底东莞市分镇街新建商品住宅库存情况》两份报告显示，3月东莞楼市环比2月“量涨价跌”，由于低价成交项目网签增多，拉低整体成交均价，新房网签均价约27126元/平方米，价格同比下跌了约18%、环比下跌了约5%。
更能反映市场冷暖的二手房价格方面，3月份网签均价为18348元/平方米，环比下跌4%，同比下跌20.6%。
从数据来看，东莞房价的下跌趋势明显。2023年4月，东莞二手房均价达到历史最高的24334元/平方米，如今已跌至18348元/平方米，跌幅达24.6%。其中，松山湖高新区、长安均价相比于高点，跌去了十分之一，虎门跌去了四分之一。
制图：城市财经；数据：东莞市住建局
东莞房价为何跌幅如斯
作为经济强城、工业强城、产业强城、人口强城，东莞的房价为何跌幅如此之大？
从经济数据来看，东莞是目前26个万亿GDP城市之一，2023年GDP为11438.13亿元，同比增长2.6%。论工业，东莞是全国十大工业强城之一，坐拥7个千亿产业，其中计算机、通信和其他电子设备制造业2021年产值为11037亿元，位居全国第三。论人口，东莞2020年人口突破了千万，是目前17个千万人口城市之一。同时，东莞于去年城区人口突破千万，与杭州一起，跻身10个超大城市。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
论区位，东莞的优势更让很多城市艳羡不已。东莞身处广深两大一线城市之间，这一点在全国独一份。而且是广深港黄金轴绕不开的一座城市。
然而，正是由于东莞经济强大、工业雄厚、产业不俗、区位优越，所以在上一轮牛市中，各路热钱纷纷涌入东莞，尤其是深圳人，深圳的中介，相当一批都是在给东莞卖楼。炒作之下，东莞房价一路狂飙，2020年更是领涨全国。高点时期，其主城街道的东城、南城的项目，动辄4万/元平米，靠近深圳和珠江的长安镇，4万+的楼盘也遍地都是。4万均价并不是东莞房价的天花板，东莞房价的天花板在坐拥华为的松山湖，松山湖的价格一度冲破了7万元。
吹起来的泡沫，跟随宏观大势，在2022年开始消融。到如今，包括东莞在内的所有热点城市，房价都进入了调整周期。房价调整的根本逻辑，其实就是一句话：很多城市的房价，德不配位。
水逆的东莞加速了楼市水逆
2023年上半年、前三季度、全年，东莞的GDP增速在万亿GDP城市中均倒数第一。去年上半年，东莞的GDP增速只有1.5%，在万亿城市中增速倒数第一。去年前三季度，增速亦只有2%，仍是万亿城市中跑得最慢的一个，同时也是广东所有城市中跑得最慢的一个。2023年，东莞市GDP为11438.13亿元，同比增长2.6%。这一增速，依旧是26个万亿GDP城市与广东21个地级市中，速度最慢的一个。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
究其原因，是东莞的两张名片工业、出口出了问题。数据显示，2023年东莞第二产业（广义工业）增加值为6478.18亿元，同比增长1.4%；第三产业（广义服务业）增加值为4923.71亿元，同比增长4.1%。此外，2023年全市规模以上工业增加值5171.00亿元，同比下降1.9%。数据还显示，2023年，东莞出口总额8460.9亿元，同比下降了8.9%。
来源：东莞统计局
除了工业、出口跳水外，外资的撤离对东莞经济的影响，也较深。数据显示，2007年东莞当年实际利用外资50.4亿美元，创下历史新高，之后一路下滑，到2012年止跌上升，2015年实际利用外资54.68亿美元，再创创下历史新高。而之后则一路快速下滑，2021年只有14.5亿美元。2023年，东莞市统计局披露，实际利用外资72.21亿元（约10.3亿美元），下降8.4%，仍在下降当中。
来源：东莞2022年统计年鉴
面对三个棘手的问题，东莞去年也出台了措施。面对外资撤离，国务院去年批复了《东莞深化两岸创新发展合作总体方案》，给予世界工厂东莞一个新头衔、新任务：努力将东莞打造成两岸产业创新发展的新引擎、科技创新合作的新高地、社会人文交流的新枢纽、海峡两岸暨港澳地区交流合作的新平台。东莞，也成为继厦门之后，第二个获得此头衔的城市。
这意味着，顶层设计上，官方将东莞定性为两岸产业创新发展的新引擎、科技创新合作的新高地、社会人文交流的新枢纽、海峡两岸暨港澳地区交流合作的新平台。要东莞去探索与台商合作的新模式，推动新的要素开放和制度开放。就是要东莞大胆尝试，更加努力去与台湾省企业合作，吸引更多的台企来内地发展，扭转外资撤离局面。
面对工业与出口下滑，去年年末，东莞以“千亿基金万亩土地 东莞智造链动全球”为主题举行了2023东莞全球招商大会，面向全球招引优质企业及产业项目。为了吸引全球先进企业、产业落户东莞，东莞扔出了重磅炸弹：万亩土地和2000亿高质量发展基金。当天的招商大会上，东莞举行了2000亿高质量发展基金启动仪式、推出1.2万亩产业用地，资金和土地规模均创新高，打响了2024经济抢跑的信号枪。东莞市委书记肖亚非表示，东莞将聚焦半导体及集成电路、新能源、数字经济、生物医药、高端装备制造、现代高端服务业等六大重点产业进行强力招商，有专门的资金和土地来保障。
显然，东莞开启了两手抓模式，外资、科技一样不落。能否将东莞拖出水逆，只有时间来给答案。但可以肯定的是，东莞的房价调整，仍会持续。
当前市场分析
本号之前也说过，房地产调整还远未到结束的时候。本号再强调一下当下买房卖房的观点：
第一，高位站岗的炒房客，能现在卖掉，不要拖，越拖亏损越大。已经赚到甜头的炒房客，应该见好就收，否则当初凭运气赚到的钱，未来会凭本事全都吐出来。
第二，至于只有一套房的中产家庭，未来要做的，是尽一切可能降低刚性债务，收缩家庭的债务表。
买房方面，没有硬需求，没有急需求，尤其是买房需要加杠杆的人群，可以推迟。
对于有自住、小孩上学、结婚需求的硬刚需来说，挑到好的房子，如果收入能够负担得起，可以买，做好心理预期即可。
当然，再低迷的市场，需求永远有，只是多与少的区别。当下无论是新房还是二手房，都进入了买方市场。
如果确实想买，自然也可以。毕竟在当下的市场中，对购房者来说，有一大优势，现在是你挑产品，而非产品挑你。
但需要做好承受房价下跌的心理准备，这是认知。
个人观点，仅供参考