律师代理法拍房案件体会：法拍房被设立了居住权怎么办？

律师代理法拍房案件体会：法拍房被设立了居住权怎么办？

随着执行力度的加大，法拍房的数量也增加不少。因其价格等方面的因素，越来越多的人开始参与法拍房的竞买。甚至有实力的人已经将法拍房作为一个投资项目。但如果发现在被拍卖的房产上设立了居住权怎么处理？

因为是否附加了居住权，对不动产处置参考价的影响是很大的，甚至决定竞买人的竞买意愿。根据实践工作的经验，代理法拍房业务的律师，以下几点还是要注意的。自己参与法拍房的当事人也可以看看。

1、查明拍卖的房产上是否设立了居住权，以及居住权人是否放弃了优先购买权。根据民法典的规定，居住权除了通过登记方式设立外，还可能通过人民法院或仲裁机构的生效法律文书、遗嘱等形式设立，因此在法拍房的尽调过程中，除了查阅不动产登记薄外，还需通过询问不动产所有权人、查询生效法律文书等途径查明不动产是否设立居住权。同时要查明，居住权人是否放弃了优先购买权。

2、判断是否能从法律上排除该居住权。需要对居住权设立时间和采取查封措施的时间进行对比。

居住权的取得，如果是在法院采取查封措施前已办理登记的，因其是在先权利，以及根据物权优先于债权的原则，“带居住权拍卖”也是合法的。如果这时候还要参与法拍，需要注意提醒委托人是否能接受附加在该房产上的居住权。

如果在人民法院对不动产查封后，以诉讼或仲裁方式取得生效文书进而主张享有居住权的，该居住权是不应当支持的。此时，应当向主持拍卖的执行法院询问是否对此有过调查，是否能排查该居住权，再对是否参与法拍过程做出决定。

这里需要对通过遗嘱取得居住权的案件特别注意，要核实遗嘱生效的时间和居住权取得的具体时间。

3、合理评估设立居住权不动产的处置参考价。

对设有居住权的法拍房，在阅读执行法院给出的专业鉴定机构的评估价格时，要注意其是否考虑了居住权的实际影响。因居住权的存在与否及存续期限的长短，对不动产是否成交均产生影响。代理律师应当对此给出合理建议。

4、如果已经竞买成功后才发现居住权的存在的，如何处置？

当事人自己参与拍卖的，在竞拍成功后发现该法拍房上设有居住权的，需要分别情况来处理。首先需要知道的是，人民法院在拍卖过程中确已经披露了居住权设立信息的，竞买人在竞买成功后以存在居住权为由主张撤销拍卖的，根据拍卖公告和拍卖须知的约定，对于其上述请求，法院是不予支持的。此时，当事人如要悔拍，则其要损失已经缴纳的保证金。

如人民法院在执行过程中未披露居住权的存在，在拍卖成交后，竞买人以存在居住权为由主张撤销拍卖的，该主张成立。

5、结束语

法拍房以其价格低廉受到很多人的青睐。但是法拍房的过程中，需要厘清的法律关系以及是否能顺利过户、入住，都是存有很多未知数的。建议当事人如果不能较为清楚的了解法拍房的产权状况和房屋现状的，还是谨慎参与。

以上就是关于代理法拍房的一些实践经验，希望能帮助到大家。