乡镇办土地使用证的流程及作用详解
乡镇办土地使用证的流程及作用详解
乡镇办土地使用证是一项重要的法律程序，涉及国有土地和集体土地的使用和管理。本文将详细介绍土地使用证的办理流程、所需资料以及其重要性，帮助读者更好地理解这一法律概念。
乡镇办土地使用证的流程
办理国有土地使用证（一级市场）
- 所需资料：
- 企业工商执照（复印件）
- 法人机构代码证（复印件）
- 法定代表人身份证（复印件）
- 规划许可证与规划红线图
- 企业的入园协议（复印件）
- 出让宗地界址图
- 宗地界址图
- 招、拍、挂的资料和销售确认书
- 国有土地使用权出让合同
- 土地使用权出让金缴讫凭证（带原件现场查验后复印）
- 契税缴讫凭证
- 土地审批单
- 土地征用的证明材料
二级市场办证
- 所需资料：
- 转、受让双方企业工商执照（复印件）
- 转、受让双方法人机构代码证（复印件）
- 转、受让双方法定代表人身份证（复印件）
- 规划许可证与规划红线图（复印件）
- 转让协议
- 转让宗地界址图
- 宗地界址图
- 土地使用权转让金缴讫凭证（带原件现场查验后复印）
- 其它税费缴讫凭证
- 转让地块的国有土地使用权证（原件）
- 协办函（国土分局）
办理建设用地许可证
- 所需资料：
- 国有土地使用权出让（转让）合同、审批单
- 省、市、县土地征用审批单
- 土地征用经线图或国有土地划拔、出让、转让宗地图
- 建设用地规划审批单、建设工程规划审批单
- 建设用地放线，验线单
- 建设项目产项文件、批复
- 建筑布局平面图、建筑设计平面图
- 建设用地申请报告
- 土地使用证的复印件、法人身份证明（已具备第h项资料的不需要第a、b项资料）
办理（土地抵押）他项权证
- 所需资料：
- 抵押人、抵押权人双方企业工商执照（复印件）
- 抵押人、抵押权人双方法人机构代码证（复印件）
- 抵押人、抵押权人双方法定代表人身份证（复印件）
- 贷款（抵押）合同
- 土地评估（备案）
- 协办函（国土分局）
办证费用
每户需交纳权属调查费、土地证书工本费、印花税合计38元，此外，每户还需交纳建筑用地拨地打桩、地籍测绘、控制测量、数字制图、数据化数据入库五项费用。按宗地面积计算相关费用，各户分摊，五项费用达不到180元的，按实际数额收取，超过280元的按280元收取。特困户、残疾人、下岗职工、离休干部家庭减半，老红军免收费用。
集体土地
根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条，农民集体所有的土地，由土地所有者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地所有权证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。设区的市人民政府可以对市辖区内农民集体所有的土地实行统一登记。
可见，农民集体所有土地用于非农业建设的，才需要给使用权人发给土地使用证，发证机关为县级或者市级土地管理部门。
土地使用证的作用
土地使用证是非常重要的物权，不按合同办出土地使用证就是开发商违约和对业主“权力”的侵犯。国有土地使用证不仅是住宅不动产的物权的组成部分，而且是更重要的组成部分。
缺少《土地使用证》，不动产的“物权”不完整。因为《房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，这说明房地产的“物权”包括房屋所有权和土地使用权两方面。业主买的房地产包括房屋所有权和土地使用权，而现在开发商只把房屋所有权给了业主，而土地使用权没有交给业主。
缺少《土地使用证》，房地产的转让中涉及土地使用权的部分不发生法律效力。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。没有《国有土地使用证》，业主不拥有法律意义上的“土地使用权”。
缺少《国有土地使用证》房地产价值严重缩水。按照《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。这一条规定使原本只有70年寿命的住宅，得到“自动”延长。使“住宅”的传世私有财产性质，以法律的形式确立下来。但是如果买的房子没有《国有土地使用证》，就没有土地使用权，更不能“传世”，这样的房子还有多少价值呢。