融资房贷是什么？

融资房贷是什么？

融资房贷是一种以房屋和土地作为抵押品获取贷款的金融方式。对于已经拥有房产的人来说，融资房贷可以提供资金周转的灵活性。本文将详细介绍融资房贷的概念、用途、类型、申请费用、优缺点以及注意事项。

融资房贷是什么？

“融资房贷”顾名思义就是“抵押房屋及土地以取得贷款”的资金融通方式，如果你现在名下有房子，手头又需要现金，可以将房屋及土地作为抵押品，向银行申贷，帮助你资金周转。简单来说，“融资房贷”对于已经拥有房子的人来说，是一个增加资金运用弹性的方法，融资房贷利率通常稍高于购房房贷利率，但一般会比通过信用贷款、信用卡循环或民间借贷的利率来得划算。

融资房贷的用途

会需要用到融资房贷，通常是有投资理财、房屋修缮、创业或子女教育费等需要支出庞大开销的需求，虽然需要融资的原因因人而异，但都与资金周转脱离不开关系，如果没有足够的现金，就可以考虑利用融资房贷的方式活化房屋的资金价值，通过房屋来筹集资金。

以房屋及土地作为担保的房贷类型

以房屋及土地作为担保品取得资金的房贷类型相当多元，在这里依据常见的四种房贷服务“理财型房贷”、“原屋融资贷款”、“二胎房贷”与“房屋增贷”进行介绍，以下说明若涉及金额皆依人民币做揭露：

（一）理财型房贷

“理财型房贷”就是已偿还的房贷本金成为可以再次借款的循环信用额度。举例来说，你已经偿还了理财型房贷本金500万元，500万元全部转为循环信用额度，现在临时有大笔资金的需求，可直接动用循环额度取得资金的一种融资方式！

（二）原屋融资贷款

“原屋融资贷款”主要是以“未设定抵押权房房屋及土地”作为担保品以取得贷款的一种资金融资方式。中国信托银行提供原屋融资首年2.185%起的优惠利率，搭配最高可贷到房屋鉴价85成的贷款方案。

（三）二胎房贷

[注] 目前中国信托并无提供二胎房贷服务。

“二胎房贷”是指房子本身已设定抵押权办理房屋贷款，因另有融资需求所以将同一间房屋设定抵押权给第二间银行申请房贷。原贷款银行的抵押权为第一顺位抵押权，第二间银行仅取得第二顺位抵押权，因此二胎房贷也经常被称为“二顺位房贷”。

（四）房屋增贷

“房屋增贷”是指借款人房贷还款一段时间后，再次以“已设定抵押权”的房屋及土地向原房贷银行申请增加贷款金额，也有人称为“房贷增贷”。

申请融资房贷产生的费用

向银行申请融资房贷与一般房贷的过程相似，都需要经过申请与审核流程，包含提出申请、银行鉴价及审核、双方签约对保、设定抵押权等。因此如果想要办理融资房贷，也同样会与申办房贷一样需要负担一笔费用，其中除了银行的相关手续费外，还要负担地政机关相关费用。

1. 银行开办事（银行收取）：
   各银行开办事约收取5,000～10,000元不等，以中国信托银行为例，融资房贷开办事8,000元，采用在线申请可享8折优惠。

2. 土地登记规费（地政机关收取）：
   登记规费为抵押权设定金额的千分之一，若有申请书状则需另外收取一张80元。

3. 住宅火险、地震险（产险公司收取）：
   申办房贷，银行多会要求房子必须投保住宅火险与地震险，通常一年约2,000元，实际收取费用依个案条件有所差异。

4. 代书费（地政士/代书收取）：
   如委托地政士代办抵押权登记，普遍每件会收取2,500~6,000元，实际收费金额仍视个案有所差异。

由此可知，申请融资房贷的额外支出可能会超过10,000元，因此建议大家无论想要通过融资房贷进行投资或资金周转等，务必要将这笔贷款费用纳入成本的考量中。

注：以上各费用仅供参考，实务仍视个案状况并依各机构单位收取为准。

融资房贷的优缺点

大家已经认识到融资房贷的特性与种类，但在真正申请融资房贷前，建议读者把融资房贷的优缺点也纳入考量，为将来的资金规划思虑更加周全。以下将分别介绍融资房贷的优缺点：

融资房贷的优点

1. 融资房贷的利率虽比购房房贷高，但通常仍会比信用贷款、信用卡循环来得低。
2. 融资房贷的额度较高，可协助贷款人借贷大笔资金，适合需要大额资金周转的人。
3. 融资房贷通常还款期限较长，约可有10年以上，无论是需要短期资金周转但财务负担较重，或是希望将手头资金进行长期规划的人，都非常适合。
4. 融资房贷可贷款的渠道多，包含银行、民间企业、私人公司皆有可选，不过若与银行申贷会相较于一般民间更为有保障。

融资房贷的缺点

1. 融资房贷在银行方较为有保障，不过因涉及房屋设定、信用评估，相对地审核流程就会较为繁复，因而导致拨款时间相对于一般信用贷款稍长一些。
2. 融资房贷需负担相关的申请费用，因此借款者可能会衍生出额外的开销；此外，申请融资房贷通常金额较大，借款人亦须审慎评估自身贷款状况，若同时承担2笔以上的贷款，在还款压力上可能会较沉重。

融资房贷贷款注意事项

虽然融资房贷可以让你一次性获得大笔资金，但在申请的过程中，还是有可能遇到隐藏的陷阱，建议大家在申请融资房贷时，需要注意三大点：“多方比较”、“评估自身还款能力”、“详细订定资金运用的财务计划”。

注意事项（一）：多方比较

一般常见的贷款机构包含银行、融资公司与民间借贷，这几种管道的差异主要在于审核方式、贷款利率与额度，以需要融资房贷的多数人来说，大部分仍倾向于与银行借贷，只有在特殊情况下才会向融资公司或民间借贷来借款。

以安全性来说，通常银行业内部管理较严谨，保障性较高，利率等条件通常银行提供的方案较优惠；而民间借贷，有可能向你索取高额的手续费，合约内容也不一定对借款人有保障，因此若要挑选民间借贷的管道就需要特别留意。

注意事项（二）：评估自身还款能力

对于任何贷款来说，拥有稳定的现金流及良好的资金分配能力是非常重要的一件事！融资房贷通常需要背负较长期、较大额度的债务，因此也建议大家在贷款前，必须评估自己的还款能力，及建立长期的还款计划。

注意事项（三）：详细制定资金运用的财务计划

无论借款人申请融资房贷的目的是创业、装修装潢等，融资房贷的金额往往多达成百上千万元，要是没有订定详细的资金运用计划，这笔钱非常容易挪用至其他用途。在此建议，在申请融资房贷前，除了需要审慎评估自己的需求与能力、确认每月还款金额外，也可以制定一套完整的资金运用计划，申请融资房贷后比较不用担心后续的债款清偿等问题喔！