央行下调存量房贷利率0.5个百分点，二套房首付降至15%
央行下调存量房贷利率0.5个百分点，二套房首付降至15%
9月24日，中国人民银行行长潘功胜宣布降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，预计平均降幅在0.5个百分点左右，并将全国层面的二套房贷款最低首付比例下调至15%。这一政策将如何影响银行和个人？本文将从多个角度进行深入分析。
上半年银行个人房贷业务整体承压
银行个人住房贷款余额普遍减少
根据上市银行2024年半年报，19家处于房地产贷款集中度管理制度第一档和第二档的上市银行中，有14家银行的个人住房贷款余额较2023年末出现减少，仅5家增加。国有六大行个人住房贷款合计减少3254.71亿元，其中工行和农行减少最多，规模均超千亿元。
资料来源：wind数据库 A股上市银行2024年半年报数据
个人住房贷款不良率上升
受房地产市场低迷影响，大中型银行个人住房贷款不良率普遍上升。截至6月末，工行个人住房贷款不良率最高，达0.60%，而渤海银行的个人住房和商业用房贷款不良率更是高达1.31%。
资料来源：wind数据库 A股上市银行2024年半年报数据
青年群体“断供”现象增多
经济下行压力下，青年群体收入不稳定，房贷逾期率攀升至42%。这不仅损害了个人信用，还对社会稳定发展产生长期负面影响。
居民提前还贷对房地产市场的冲击
在经济不确定的背景下，居民更倾向于控制财务风险。由于房贷利率的微小变动对还款负担影响很大，许多人选择提前还贷以减轻经济压力。这导致房地产市场流动性下降，银行房贷业务受到影响，同时也加剧了法拍房市场的波动。据统计，2024年1—8月，全国法拍房挂牌量超过43万套，但成交率不足25%。
下调存量房贷利率，释放积极信号
我国存量房贷利率调整有经验可循
2023年9月，央行出台存量房贷利率下调政策，实现下调的贷款总额占总存量房贷的57%。今年7月发布的《中国区域金融运行报告（2024）》显示，超过23万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点，每年减少借款人利息支出约1700亿元。
丰富存量房贷利率下调工具箱
当前市场热议的存量房贷利率调降的实施路径主要有两种：“原行重定价”和“跨行转按揭”。“原行重定价”即存量按揭借款人向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。“跨行转按揭”是指存量按揭客户将现有按揭贷款转入其他银行，并按照最新利率签订合同。
“原行重定价”通过借款人与原贷款行之间的平等磋商、自主谈判，采取变更合同约定调整加点幅度或发放较低房贷利率贷款置换原有存量贷款形式，促进存量房贷利率下行，在市场化、法治化前提下更为稳健、便于操作，也是当前商业银行创新尝试的主要方向。“原行重定价”是2023年9月存量房贷利率下调的主要实施路径，大部分银行采取主动批量下调的方式，无需客户申请。在办理存量首套个人住房贷款利率调整过程中，银行不收取任何费用。但如果采取“新贷款”置换“老贷款”的方式，或者要申请“二套转首套”，还需要客户提出申请，银行审核后调低存量房贷利率。部分银行还创新推出了存量房贷利率优惠券、“气球贷”“轻松供”等新型房贷产品。
“跨行转按揭”方式降低存量房贷利率的市场关注度较高，但在我国发展尚不成熟，实施和监管政策有待进一步明晰。在发达国家，“转按揭”是降低存量房贷利率常规的操作模式。以美国为例，类似的业务被称为再融资（Refinance）。可以提供再融资服务的银行机构众多，贷款人可以向多家机构提出再融资申请，不同的机构经过评估给出的贷款利率不尽相同，贷款人最终选择最理想的机构。从我国国情来看，如果国内实行“转按揭”等降低存量房贷利率的政策，可以促进商业贷款利率的市场化，允许借款人将现有按揭贷款转入其他银行，并重新签订按揭合同，对于平稳价格预期，减少提前还贷人群，进一步打开消费空间有显著促进作用。另外，“转按揭”必然会增加市场竞争，促使商业银行提供更有吸引力的利率，但也可能带来操作复杂性、成本增加和潜在风险，加剧银行之间的竞争，不利于房贷市场稳定，特别是对存量房贷占比较高的国有大行的冲击会比较大。
平稳有序下调存量房贷利率
当前下调存量房贷利率面临的难题是，2024年上半年银行净息差降到了1.54%，明显低于1.80%的警戒水平。截至6月末，个人住房贷款存量规模是37.8万亿，如果利率下调0.5个百分点，银行1年的利息收入将要减少1890亿。因此，中国人民银行、金融监管总局等部门在下调存量房贷利率的同时，需配合降准、贴息等政策手段，降低银行经营风险。
从长期来看，存量房贷利率下调有助于提升银行的资产质量，减少不良贷款的风险，并维持客户基础。银行需要通过提高存款利率的灵活性、优化资产负债结构或开发非利息收入来源来应对挑战。此外，银行还需要更加关注风险管理和成本控制，以保持其经营效益，维护金融市场的稳健运行，促进金融与房地产良性循环。
本文原文来自中国工业经济联合会