租金回报率飙升，房东迎来狂欢？

租金回报率飙升，房东迎来狂欢？

前不久，诸葛数据发布了一份报告《上半年重点50城租售比调查》，数据显示，2024年上半年重点50城的平均租金回报率为2.03%，比2023年同期上涨0.07个百分点。这一数据创下了六年来的新高，甚至超过了四大行5年期定存利率。

数据来源：诸葛研究院

从历史数据来看，租金回报率最低的是在2021-2023年，都只有1.96%，这三年也是房价震荡调整的时期。拉长时间线来看，过去六年的租金回报率呈现出“先降后稳再升”的趋势。

以前大家经常提到的1:300，即国际上的平均租售比，曾被用来吐槽国内房价。但有趣的是，经过几年的房价调整，风向正在发生变化。很多城市虽然房价没有企稳，但租售比却在直线上升。

提到租售比，我们先来解释一下这个概念：租售比=租金/房产价值，假设租金水平保持不变，将房子租出去，需要多少个月才能收回成本。

目前国际一线城市的租售比普遍在什么水平呢？

• 纽约：3~5%
• 伦敦：2.5~5%
• 巴黎：2.5~5%
• 新加坡：2.5～4%
• 东京：3.5～6%
• 首尔：<=2%

国内目前平均在2%左右，上海的租售比甚至不到2%，相对于国际水平来说确实较低。

虽然50城的租金回报率能达到2.03%，但与十年期国债收益2.23%相比，还是略低。不过，整体回报率相对于基金市场的平均收益、五大行5年期定存、1年期国债还是要好一些。

从城市能级来看，城市等级越高，租金回报率反而越低。数据显示，上半年一线城市租金回报率为1.79%，同比回落约0.01%；二线城市租金回报率为1.92%，同比上升0.09%；三四线城市租金回报率为2.46%，同比上升0.12%。二三线城市租金回报率的飙升，让不少房东感到欣喜。

具体来看，高租金回报率主要集中在弱二线、三四线城市，比如银川以4.58%的租金回报率领跑。像银川这样的城市，租售比很高，意味着不用30年就可以通过出租收回购房成本，类似的城市还有乌鲁木齐、贵阳。

为什么这些城市的租售比能够上升？原因可能与房价下跌到一定区间有关，部分位置好、租金高、空置率低的房子，逐渐体现出了收益价值。

央行在一份报告中提到，租金是影响住房价值的核心变量，要想房价企稳，关键在于提高租金。资产的价值在于其带来的未来现金流收益。我们可以通过预测未来现金流并以适当的折现率进行折现，来确定各种资产现在的价值。

以一个具体例子来说明：假设小艺以500万的价格买入上海一套房子，如果将这套房子租出去，每年能产生3%的租金回报率，也就是每年能产生15万的房租收益，5年后，小艺以591万卖出（500x1.034^5=591万，目前上海首套房商业贷款利率为3.4%，假设你所买的上海房子刚好跑到上海首套房商贷利率水准）。那在这5年间，我们持有该房产所产生的现金流分别：是第1到第4年每年产生的现金流各15万，再加上第5年产生卖出的价格，实际产生591万的现金流。

这个案例说明，有较好的未来现金流收益，才会有人愿意买房，否则如果买房成本高于租房成本，大部分人可能更倾向于租房。

但是，当前的市场情况并不乐观。一方面是一线城市爆炸式的供给，像上海相比2021年保租房供给大涨419%，比去年年底增长约36%。这么多保租房上市，租金很难上去。另一方面是房租收入比在继续下降，易居研究院的数据显示，上海8月房租收入比已经降到了30.59%，相比2022年占比45%，租客的资金压力大幅降低，已处于合理区间内。

数据来源：易居研究院

在这样的市场环境下，提高租售比并非易事。专家提出的提高租金、降低房价、增加租赁期限等建议，在实际操作中都面临一定困难。提高租金需要市场环境支撑，降低房价可能引发更多抛售，增加租赁期限也难以一概而论。

总的来说，租售比绝不是衡量房价企稳的唯一标准。对于一线城市而言，买房和租房的人群本就不同。选择买房的人，是在用真金白银买入一张代表城市的“股票”，而选择租房的人，可能更看重生活的灵活性和自由度。