二手房避税攻略：合法合规是关键

二手房避税攻略：合法合规是关键

2024年12月1日起，我国实施了一系列住房交易税收新政，为二手房市场注入新的活力。新政主要包括：

1. 契税优惠力度加大：将享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米。这意味着更多购房者能够享受到更低的契税负担。

2. 增值税政策调整：取消普通住宅和非普通住宅标准，个人销售已购买2年以上（含2年）的住房一律免征增值税。这一政策的实施，简化了税制，降低了交易成本。

3. 土地增值税预征率下调：除保障性住房外，东部地区省份预征率下限从2%降至1.5%，中部和东北地区省份从1.5%降至1%，西部地区省份从1%降至0.5%。这一调整有助于缓解房地产企业的资金压力。

“满五唯一”：最常用的免税利器

“满五唯一”是二手房交易中最重要的税收优惠政策之一。具体来说，如果一套房产满足以下两个条件，可以免征个人所得税：

• 满五：卖方拥有该房产的产权已满五年
• 唯一：该房产是卖方家庭名下的唯一住房

例如，张先生在上海有一套住房，该住房是他家庭名下的唯一房产，且已持有满五年。如果他现在出售这套房产，根据“满五唯一”政策，他可以免征个人所得税。

换房退税：抓住政策窗口期

根据财政部和国家税务总局发布的《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局公告2022年第30号），在2022年10月1日至2023年12月31日期间，如果个人先卖掉一套住房，并在一年内再次购买住房，且新购住房价格大于等于原有住房的售价，那么已缴纳的个人所得税可以全部退还。

虽然合法避税能够帮助买卖双方节省税费，但一些不法中介和买卖双方可能会采取非法手段来逃避税收，这些行为不仅违法，还可能带来严重的后果。

常见非法避税手段

1. 做低合同价：即通过签订阴阳合同，向房产局报低成交价来减少税费。例如，一套实际成交价为35万元的房屋，买卖双方私下协商后，递交给房产局的过户价仅为22万元。这种做法可能导致买家按照低报的过户价格付款，造成卖家损失。

2. 先租后买：利用“两税”将5年作为界限的特点，采取“先租后买”的方式延期交易。这种方式存在很大风险，因为在这段时间内，房子的产权仍属于卖方，如果房价上涨，卖方可能宁愿赔偿违约金也不卖，买方只能重新选择房源。

3. 假赠予真买卖：通过假赠予的方式来偷逃个人所得税和营业税。这种操作存在诸多风险，如双方私下交易容易引发纠纷，且赠予在房产证过户前随时可以撤销。

4. 假离婚：通过假离婚来规避个人所得税。这种做法风险极大，因为一旦离婚后一方拒绝复婚，另一方很难维护自己的合法权益。

以一套上海二手房交易为例，假设房屋成交价为500万元，买进价格为400万元，房屋面积为150平方米，且为买方家庭第二套住房。

1. 契税：（500 - 400）× 2% = 20万元
2. 增值税：（500 - 400）× 5.6% = 5.6万元
3. 个人所得税：（500 - 400 - 5.6）× 20% = 18.88万元
4. 中介费：500 × 2% = 10万元

总税费：20 + 5.6 + 18.88 + 10 = 54.48万元

从这个案例中可以看出，税费在购房成本中占据了相当大的比例。因此，合法合规地利用税收政策，对于买卖双方来说都至关重要。

在二手房交易中，合理避税是每个买卖双方都希望实现的目标。但需要强调的是，避税必须在法律允许的范围内进行。通过合法途径，如利用“满五唯一”政策和换房退税政策，可以有效降低交易成本。而那些试图通过非法手段避税的行为，不仅可能面临法律制裁，还可能带来严重的经济损失。因此，建议广大购房者在交易过程中，一定要遵纪守法，切勿贪图小利而因小失大。