深圳地铁董事长接棒万科，股价会涨吗？
深圳地铁董事长接棒万科，股价会涨吗？
2025年2月6日，万科发布内部文件，宣布重大人事调整：大股东深圳地铁集团董事长辛杰接替郁亮出任万科董事会主席，同时，来自深圳国资系统的10名管理人员拟任职万科管理层。这一变动标志着万科管理模式的重大转变，从此前的“职业经理人主导”转向“国资和职业经理人双重主导”模式。
管理层变动背后的深意
此次人事调整并非偶然。2024年1月27日，万科发布业绩预告，预计2024年归属股东净亏损高达450亿元，较去年同期大幅下降470%。面对巨额亏损和流动性困难，万科急需借助大股东深铁集团的资源优势来化解风险。辛杰的接任，不仅体现了深圳国资对万科的支持，更意味着万科将开启全新的管理运营篇章。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这种管理模式的转变能够充分发挥国资在资产注入、引导金融机构“输血”上的“定海神针”作用，同时稳定债权人、上下游供应商的预期，确保企业经营正常推进。
业绩亏损的深层次原因
万科2024年的巨额亏损，主要源于房地产开发项目结算规模和毛利率的显著下降。具体来看，报告期内的结算利润主要对应2022年、2023年销售的项目及2024年消化的现房和准现房库存。这些项目大部分为2022年前获取的土地，地价获取成本较高，销售情况和毛利率均低于投资预期，导致报告期结算毛利总额大幅减少。
积极应对与未来展望
面对严峻的经营形势，万科积极制定“一揽子方案”，取得了一系列积极进展：
- 高品质交付：2024年完成超过18万套房子的高品质交付
- 销售业绩：实现销售金额2460.2亿元，销售面积位居行业第一
- 大宗交易：签约金额达259亿元
- 存量盘活：通过盘活回收现金超百亿
万科管理层对行业前景持乐观态度，认为房地产市场已度过最困难时期，外部环境的积极向好为公司解决自身问题创造了良好条件。公司计划全面聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，推动产品和服务竞争力的提升，以实现高质量发展。
股价走势预测
从短期来看，管理层的重大调整和巨额亏损预告可能对股价造成一定冲击。然而，从长期视角分析，深圳国资的深度介入为万科带来了新的发展机遇。深铁集团不仅提供了28亿元借款支持，还通过人事安排加强了对万科的掌控力。这种深度绑定有望为万科带来更多的资源支持和政策便利。
同时，房地产行业政策环境正在逐步改善。虽然当前市场仍处于调整期，但随着政策效果的逐步显现，行业有望迎来复苏。万科作为行业龙头，具备较强的抗风险能力和市场竞争力，有望在行业回暖过程中率先受益。
综上所述，虽然万科短期内面临业绩亏损和股价波动的挑战，但在深圳国资的强力支持下，公司有望逐步化解风险，实现稳健发展。投资者应关注公司基本面的改善情况以及房地产行业的整体复苏态势，谨慎把握投资机会。