房企税务核查：如何避免踩坑？

房企税务核查：如何避免踩坑？

引用

中华人民共和国财政部

等

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来源

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近年来，随着房地产市场调控的持续深化，税务合规已成为房企稳健经营的重要保障。据统计，仅2019年，房地产开发企业就因税务问题引发行政诉讼22起，涉及税款追缴、滞纳金处罚等，暴露出行业在税务管理方面存在诸多风险。本文将结合具体案例，深入分析房企在税务核查中常见的问题，并提出相应的防范建议。

房地产开发企业的税务核查涉及多个环节，主要包括销售收入、成本费用、土地增值税清算、企业所得税等方面。这些环节的税务处理是否合规，直接关系到企业的纳税义务履行情况。

销售收入的确认

销售收入是房企税务检查的重中之重。企业需要重点关注销售收入的确认、入账及申报情况。检查过程中，税务机关通常会采用实地调查与销控表审核相结合的方法，核实销售收入的真实性。同时，企业是否存在隐瞒销售收入、虚开发票等问题也是检查的重点。

成本费用的审核

成本费用的审核主要关注其真实性、合法性和合理性。企业需要确保开发成本的归集和分配情况准确无误，期间费用的列支范围和标准符合规定。对于虚列成本、扩大费用列支范围等问题，税务机关会予以重点关注和纠正。

土地增值税清算

土地增值税是房地产开发企业的重要税种之一。在清算检查时，企业需要重点关注清算项目的确定、收入总额的确定及检查、成本费用及税金的检查等方面。确保清算结果的准确性和合规性，避免税务风险。

企业所得税的检查

企业所得税的检查涉及多个方面，包括收入的确认、成本费用的扣除、资产的税务处理等。企业需要重点关注是否存在将下期成本提前列支、虚列成本、扩大费用扣除范围等问题。同时，还需关注企业是否按照税法规定进行了资产的折旧、摊销等税务处理。

结合实际案例，房企在税务处理中容易出现以下风险点：

成本分摊不准确

某房地产开发企业在税务检查中被发现“2013年度分摊到一期成本核算对象的土地成本少分摊2,912,185.93元”，并且“将防雷装置施工及检测验收费用300,000元、地震技术服务费180,000元、环境评估费130,000元，全部在一期成本核算对象分摊”。税务机关认定该行为属于虚假纳税申报且造成少缴税款，构成偷税。

根据相关规定，计税成本对象应按照可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则等原则合理确定。企业需要依据上述原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。

预收收入申报不全

某房企在2013年1-10月期间，收到售房预收账款411,745,679元，但仅申报缴纳营业税及附加预收账款163,436,018元，已办理9月份延期缴纳税款预收账款52,980,097元，剩余195,329,564元未按规定足额申报缴纳营业税金及附加。税务机关认定该行为构成偷税。

在营改增之后，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。适用一般计税方法计税的，按照11%（自2019年4月1日起调整为9%）的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。企业需要在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

“小税种”处理不当

某房企在2011年12月31日和2012年6月30日分别计提A项目的土地增值税517,046,665元和57,668,838.66元，并在当年企业所得税汇算清缴时全额税前列支。税务机关指出，根据税会差异原则，《企业所得税法》第八条所指实际发生的土地增值税金，应为当期实际以预征方式缴纳入库的土地增值税金额，不应按照企业会计处理来确认。法院支持税务机关的认定，要求企业对差额部分进行纳税调整。

土地增值税、城镇土地使用税等税种在规范和引导土地市场健康、有序发展方面具有积极作用。但由于涉及行业较为单一、税收收入总量占比不高，各地税务机关在征管力度、执行口径上可能存在差异。企业需要充分重视这些“小税种”的涉税风险点，如城镇土地使用税的纳税义务发生时间、视同销售情形下土地增值税的申报缴纳、土地增值税税金的企业所得税税前扣除等。

隐匿收入

某房企通过虚构业务、隐匿收入等手段逃避纳税，涉及金额高达6,584,000.06元。具体手法包括通过“其他应付款”科目长期挂账不结转收入延迟纳税、以明显低于市场价格销售房产、虚构咨询费套取资金等。最终，该企业被税务机关追缴税款3039万元、加收滞纳金265万元，并因涉嫌逃税罪移送公安机关处理。

针对上述风险点，房企需要从以下几个方面加强税务风险管理：

完善内部控制制度

企业应建立健全内部控制制度，确保税务处理的合规性和准确性。通过加强内部控制，企业可以及时发现和纠正税务处理中的问题，降低税务风险。

提高税务意识

企业应提高税务意识，加强对税收政策的学习和了解。通过培训、宣传等方式，提高员工的税务意识和合规意识，确保企业在税务处理上符合法规要求。

加强与税务机关的沟通

企业应加强与税务机关的沟通与合作，及时了解税收政策和法规的变化，以及税务机关的检查要求和重点。通过与税务机关的积极沟通与合作，企业可以更好地应对税务检查，降低税务风险。

规范财务处理

企业需要严格按照相关税收政策和法规进行财务处理，确保收入确认、成本分摊、税金计提等环节的准确性。同时，企业还需要建立健全财务档案管理制度，确保相关资料的完整性和准确性。

及时申报纳税

企业需要按照税法规定及时申报纳税，避免因延迟申报或未足额申报而引发税务风险。同时，企业还需要关注税收优惠政策的变化，合理利用税收优惠政策降低税负。

房地产开发企业税务合规是一项系统工程，需要企业从制度建设、人员培训、财务处理等多个方面共同努力。通过加强税务风险管理，企业不仅能够降低税务风险，还能够提升整体管理水平，为企业的可持续发展奠定坚实基础。在当前房地产市场形势下，企业更需要重视税务合规，确保稳健经营。