黄奇帆用27分钟讲清楚了房地产未来十年的逻辑
黄奇帆用27分钟讲清楚了房地产未来十年的逻辑
房子进入下行周期，人们讨论房子的热情锐减，开发商如坐针毡，炒房客们也开始担心陷入法拍。而普通大众更是对未来房子市场愈发迷茫，直到看到了《财经》杂志总编辑王波明与黄奇帆关于房地产发展方向的一段采访才豁然开朗。对话中，黄奇帆用27分钟讲清楚了房地产未来十年的逻辑，具体我们一起来了解一下：
未来这个行业长期会怎么走？
黄奇帆说：眼下，10个指标出现了拐点，中国房地产市场进入了新阶段。
第一，大家基本上认为14亿人是天花板，不会再过40年涨4个亿变18亿，总之人口在减少。
第二，中国的城市化率已经到了65%，等同于欧美75%，现在的65%实际上是把农村里面的青年人、中年人给抽出来了，再增长5、6个点到顶。
第三，中国的老龄化去年已经到了21%，预计2035年会到30%以上，老年人越多，就会对住房需求减少，而且死亡率增加，还会因此而退出很多房子来；
第四、中国房产商手中造好的一年以上没卖掉的房子有6亿平方米，这就是一个库存。但是，中国老百姓买下来的房子，没有住也没有出租的，有20%。在房价上涨的时候，买多套房子空着也不怕，房产商房子没卖掉他也不担心。但是如果房子不涨了，这个库存都是积压，会造成新房需求大幅萎缩。
第五，整个国内城市人均住房面积，19年统计是48平方米，但是2000年后就达到了50平方米，全世界发达国家人均50平米就是天花板；我们40年前人均5平方，现在变成50平方，上了天花板。
第六，年度建设量2000年是1亿平方米，到了2010年10亿，到了2016、2017年17亿，这17年里面造房的建设量涨了16倍。20年翻了4番，也是个天花板了。而且人均居住面积已经达到50平米天花板的水平。国内房地产市场已经没有任何高速增长的内在需求了。
第七 ，中国的土地价格和房产的价格，20年翻了四番。当地价有20年翻四番的趋势时，所有房产商都会囤地、炒地，大家也都不怕库存，都拼命融资贷款。这个规律是前面说的7个指标，20年如此的温床给宠出来的，给惯出来的。
第八，危旧房改造和旧城改造，大规模的旧城改造也差不多了，没有这个需求了；
第九，城市的学校、医院建设也到头了。
第十个，中国的房地产商负债率都到90%的天花板了。总而言之不管是举债，还是公共设施、基础设施、旧城改造，还是老龄化指标，当下这些数据都表明，新阶段新常态要出现了。
房地产进入新常态，会出现什么新趋势？
黄奇帆：今后5年10年，中国房产商运行方式的新常态会出现五大调整。
①全世界的房产商，负债率没有超过50%的，但是中国到了80%、90%，一旦需求没有了，他们就会进入到一个新常态，负债率从90%下降到80%、70%、50%甚至40%；
②高价买地、大楼盘造房，以后这种状态会收敛，会根据市场实际需求进行结构性开发。
③术业有专攻，过去那种房产税又搞商业、又搞制造业的情况，会收敛。
④以后中国房产商有1万个不得了，今后十几年，房产商法人会不断注销，有的是倒闭，有的是自己转行、关闭等等。
⑤房产商卖房以后可能变成了造50万，其中25万是商品房卖掉，25万是商业性的租赁房，变成商住、长租公寓销售。
这五大变化会是今后房地产常态的经营状态，所以你一点不要担心这一次的房地产阵痛会怎么样，这个阵痛恰恰是中国房地产发展到这一步必然带来的拐点。拐点过后是良性循环的开始，这个开始不仅仅是靠政府约束，而是以环境土壤为导向的。
拐点之后，会不会大跌？
黄奇帆说：以后十年可能也会往上涨，但是每年涨幅低于GDP增长。而且房地产是支柱产业，控制房地产的炒作，追求稳定不大起大落。
总之，平稳落地，软着陆，房地产商也好，政府的调控方式也好，都会随着新的形势，进入良性循环的状态。