中国房地产止跌回稳：提量、降本、增收、去库——房地产市场研究（下篇）

中国房地产止跌回稳：提量、降本、增收、去库——房地产市场研究（下篇）

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我国房地产市场经历了四次典型的周期性波动，销售量均领先房价变动，尤其是一线城市表现更为明显。2021年至今的这次波动中，销售量已回落至15年前的2009年水平，降幅超过50%，但70个大中城市房价降幅不到10%。是房价指标失真还是房价调整没有到位？

常识性国际经验一之中国演绎：量先于价，量在底部但价尚未见底

我国房地产市场经历了四次典型的周期性波动，销售量均领先房价变动，尤其是一线城市表现更为明显。2021年至今的这次波动中，销售量已回落至15年前的2009年水平，降幅超过50%，但70个大中城市房价降幅不到10%。是房价指标失真还是房价调整没有到位？

市场化程度更高的70个大中城市二手住宅价格和二手房出售挂牌价，同期降幅分别达到近16%和20%，更贴近公众的实际感受。但是，二手住宅价格降幅和涨幅均可能存在系统性低估，主要原因在于官方统计采用的网签价往往低于实际成交价。那么，市场化程度最高、跌幅最大的二手房出售挂牌价是否已充分反映房价的调整幅度？结论可能没有那么简单。

根据销售量和房价的历史关系，无论是二手住宅价格还是二手房出售挂牌价，预计仍有调整空间，但分化特征明显，相对于低能级和产业结构转型慢的城市，高能级和转型快的城市调幅会更小，也会更早止跌回稳。

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