物业管理员工作职责全解析

物业管理员工作职责全解析

物业管理员是物业管理中的重要角色，其工作职责涉及房屋安全巡查、住户搬迁动员、投诉处理、节日值班、区域巡查、商户管理、工程维修、品质管理、装修监管等多个方面。本文将详细列举物业管理员的主要工作职责，帮助读者全面了解这一职业的具体要求。

房屋安全与日常管理

1. 对直管房屋安全（包括结构安全、消防安全）进行巡查，分级列册和做好巡查记录，并采取安全措施排危。
   
2. 负责动员住户配合重建、维修的搬迁工作；处理直管房屋和私有房屋的投诉或信访。
3. 协助处理直管房租户及邻里纠纷。
4. 资料整理、统计。
5. 按规定参加节日或三防值班，参加公司管辖范围房屋的三防抢险工作、善后工作，上报灾害房情况，协助调查灾害原因。
6. 领导交办的其他工作。

区域巡查与客户服务

1. 按要求每天巡视管理区域物业点各场所、部位，敢抓敢管，及时发现问题，积极解决问题
2. 发生紧急情况，负责对客户进行安抚解释、对突发性、紧急性事件依流程处理和上报
3. 管辖区域内接待、解答客户问题，处理投诉、维修、求助、咨询等情况，并及时跟进、实施有效的解决办法，有技巧地处理客户的诉求意见，反馈给上级，收集客户建议并做好相应记录，不断改善提高服务质量，从而提高客户满意度
4. 检查供应商的履约情况，督促供应商对欠缺服务的改进

商场管理

1. 负责商场巡场工作，检查商户上岗情况、占道经营、消防设备、公共环境卫生等;
2. 发现安全隐患及时反馈，并在能力范围内解决;
3. 负责处理现场纠纷和投诉事件，并及时汇报;
4. 协助商场催租及营销活动的工作开展;
5. 配合商场的公关工作。

工程与财务管理

1. 承担工程类维修项目的申请、实施、验收及档案管理工作;
2. 协助管理公司房产的招商、装修审核与监督工作;
3. 承担部门款账催收管理工作;
4. 协助管理部门安全生产工作;
5. 完成领导交办的其他工作。

服务与协调

1. 具体需要行使管理、监督、协调服务职能;
2. 负责跟进租户对设施设备的报修，组织维修人员对故障进行维修，验收监管等相关工作;
3. 良好的沟通能力，人际交往能力强，应变能力强，善于现场解决客户安装等疑虑或客诉;
4. 有责任心，能承受较大的工作压力;
5. 有团队协作精神，善于挑战。

幼儿园管理

1. 负责幼儿园现场工作、人员管理、外包绿化、消杀工作监督工作；
2. 负责与幼儿园甲方对接，沟通协调各项事务；
3. 负责幼儿园的品质管理工作及宿舍管理工作；
4. 负责幼儿园保安、保洁培训工作；
5. 幼儿园负责人安排的其他工作。

物业日常管理

1. 熟悉管辖区域物业的基本情况，熟悉各项管理费用的收取标准及操作流程，负责所管楼宇物业日常管理工作;
2. 受理业主咨询、来访、报修、投诉等接待管理;
3. 做好环境卫生、绿化养护、公共设施、协防、经营网点等日常监督管理工作;
4. 负责为业主办理入伙、入住、装修手续，初审住户装修申请，并报上级审批;
5. 做好抄表、收费工作，采取措施对拖欠费用的业主进行追收，完成收费率。

装修监管

装修监管员的素质要求

• 了解,掌握房屋建筑的基本构造的知识 。
• 熟悉相关的法律法规，明确相关责任人员的职责范围做到知法守法。
• 熟悉装修管理的程序 。
• 有丰富的监管经验(如管理、组织能力)。
• 具备与业主沟通的一些基本技巧.(协调、沟通能力)。

装修巡查内容

• 主体结构及公共配套设施;
• 重新敷设的水管和电气线路;
• 卫生间、厨房的防水层;
• 用电荷载情况;
• 空调位置安装情况;
• 灭火器配备情况;
• 下水道的管理;
• 水、电、气表的安装情况;
• 装修垃圾;
• 阳台装修情况;
• 装修内容及进度;
• 施工时间;
• 违章处理及整改跟踪情况;
• 出入证检查;
• 楼板施工情况;
• 装修审批的办理情况及审批内容的监管。

巡查要求

• 管理员每天不少于1次对装修现场进行巡查，主要核实《装修许可证》装修范围及违章违规行为。 《管理员装修巡视记录表》
• 维修班巡查人员每天不少于1次对装修现场进行用电、用水的巡查。 《维修员装修巡视记录表》
• 巡逻安管员每天不少于1次对装修现场进行消防、治安巡查。 《安管员装修巡视记录表》
• 维修员、安管员在进行施工巡逻时，发现有违反规定现象应制止并通知管理员联系相关人员处理，同时将情况并记录在《二装不合格事项整改通知单》中 。

常见的几种违章现象

• 擅自改变房屋建筑结构(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)的功能或布局。
• 在房屋的内外承重墙、柱、梁、板进行违章钻、凿、拆、搭建。
• 擅自拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施。
• 擅自在门窗安装网、罩、牌破坏房屋整体外观。
• 擅自拆除地漏盖和向地漏倾倒杂物。
• 违反消防管理规定如：堵塞消防通道、私自动用灭火器(应急灯、消火栓、喷淋、指示灯等)及损坏消防设备或器材的行为。
• 超负荷使用电器、乱拉乱接电线、存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品造成火灾隐患等。
• 在公共场地烧香火、纸张、织物、纤维、塑料制品、木制品及其它废弃物。
• 施工现场不按规定配置灭火器材。
• 聚众赌博、打架斗殴或其它违反治安管理的行为。
• 乱丢垃圾、果皮、纸屑、烟头等杂物，随地吐痰或大小便等不文明行为。
• 破坏卫生、绿化设施设备的行为。
• 在公共场地私自堆放、吊挂杂物、乱张贴或乱涂写等。
• 高空抛物、倒污水等对公共安全造成威胁的行为。
• 制造超量噪音(大厦正常办公时间内不得进行大噪音的作业)等影响大厦正常办公的行为。
• 违章停车、违反交通管理秩序或对停车场、道路造成污染的行为。
• 有可能损害其他业户利益或影响大厦正常办公或安全的行为。

处理违章的原则

• 以劝导、教育为主的原则。
• 慎用处罚的原则。
• 批评规劝从重，处罚从轻的原则。

违章处理流程

• 管理处各岗位人员发现装修人员有违章行为时，应立即采取规劝、教育的方式进行处理，当事人如置之不理，应及时将情况反馈到管理处。
• 管理员接到装修违章信息后，应立即通知相关人员进行处理，并开具《二装不合格事项整改通知单》。
• 属重大违章行为的应报管理处主任处理。
• 管理处主任接到重大违章信息后，应根据实际情况及造成经济损失的大小，给予赔偿经济损失或其它合法的处理意见。
• 对于业户漠视管理处给予的处理意见，不配合物业公司正常管理工作的，可与甲方物业管理监管部门协调解决。
• 装修违章处理费，可在装修保证金中扣除，如装修保证金不足以补偿扣款的，可要求施工单位给予现金赔偿。

装修中的禁区与敏感区

• 禁区：
• 承重墙;在“砖混”结构的建筑物中，凡是预制板墙一律不能拆除或开门开窗;
• 超过24厘米以上的砖墙。
• 墙体中的钢筋 ;
• 房间的梁柱;
• 阳台边的矮墙;
• 卫生间和厨房的防水层;
• 敏感区
• 卫生间的蹲便器(更换成坐便器的下水问题);
• 暖气和煤气管道;
• 原有的钢窗;

装修验收

• 隐蔽工程验收
• 水管给水是否通畅;
• 照明和插座是否正常;
• 电视、电话信号是否正常;
• 网络线路是否正常及地面防水情况等。
• 杂项的验收
• 按照合同项目的限定，逐条审核工程项目是否全部完成;
• 灯具是否全部亮着;
• 洁具及其他安装品是否安装准确;
• 地漏有没有堵塞等。
• 非隐蔽工程
• 装修后墙、地、窗、门、卫生间防水等的验收。
• 防水是房屋的一个主要验收问题。
• 物业公司验收内容：卫生间、共用设施设备、消防功能、承重结构、外墙、空调室外机位置等方面。

安全与消防管理

1. 组织、定期参与并监督管理员对所辖区域各物业点进行巡检.
2. 落实区域内公共场所安全隐患整改，确保公共设施安全有效。
3. 定期对租户进行室内安全检查。要求并督促租户按时完成安全隐患整改.
4. 配合、策划、参与消防演练。做好消防演练的组织、宣传，并鼓励租户参与.

费用管理与合同办理

1. 负责公司小区物业和商铺的交楼、入伙、装修、租赁合同手续的办理，以及管理费用和租金费用的催收工作，并每月做好资金费用报表交公司上级领导审核；
2. 监督与维护公司的各项用水用电管理工作，全面负责对公司的供水及供电的情况进行检查，发现故障则了解故障的原因并及时进行故障排查和维修；
3. 负责制定和完善物业设施、设备、环境、安全、消防等物业管理制度及操作流程，并组织实施；
4. 负责处理小区物业和商铺业主的投诉和突发事件的处理工作，并适当做好妥善的安排，并形成文件向上级公司领导汇报；
5. 严格执行各项规章制度，贯彻物管法、消防法规，协助相关部门处理好业主和租户的关系。

大厦管理

1. 负责写字间一楼大堂值岗接待，维护大厦日常秩序;
2. 负责大厦监控日常问题的查看检查解决突发事件;
3. 负责日常大厦物业费，电费的日常收缴;
4. 负责日常楼内巡查，发现问题及时反馈;
5. 领导安排的其他工作;

设施设备管理

1. 公司建筑物业及其相关设施的维护保养、使用操作的执行;
2. 公司水、电、燃气、空调、电梯、防火防盗系统、环保等设备的维护、保养，日常检查;
3. 公司高低压电房、设备房、电梯间等日常管理和安全防范;
4. 公司厂房、物业的维修、保养，涝、汛、风、雪等各种自然灾害预防;
5. 负责物业的防火、防盗、环保、安监责任。
6. 与核心职能相关的其他工作。

物业管理与协调

1. 在物业管理部领导下具体实施物业管理、监督、协调、服务工作;
2. 负责接听、处理客户的各种投诉并跟进处理工作;
3. 全面掌握和管理物业管理范围内的公共设施设备的具体维护运行工作;
4. 协助物业公司领导完成各项日常工作。

物业权属管理

1. 协助办理物业权属证更名、过户全过程手续。
2. 物业权属证等相关资料和文件的整理、保管、归档工作。
3. 协助催收租赁费、物业费，登记台账。
4. 协助物业租赁、管理合同的制订、签订工作。

联合办公管理

1. 负责联合办公或联合公寓门店的运营管理，持续提升运营质量。
2. 协调会员需求及公司服务资源，为会员提供始终如一的高品质物业服务。
3. 保障门店的供水、供电、供网，以及其他标准化服务配置的正常运转、实施，处理异常突发场地问题。
4. 负责会员入驻、撤场的场地交付及验收，为其他业务开展提供场地保障。
5. 管理调配保洁专员、安保专员、全能工【水电工】的日常工作。
6. 对接、统筹门店运营相关的外包服务资源【装修、维修等】，以及缴纳相关费用【电费/网费/水费等】
7. 管理门店仓库物资。
8. 抄录、征收、催收门店会员相关费用。