仲量联行：内资买家主导深圳房地产大宗交易市场 跨境电商支撑物流仓储市场
仲量联行：内资买家主导深圳房地产大宗交易市场 跨境电商支撑物流仓储市场
在深圳的房地产大宗交易市场中，内资买家依然是主力。这些买家主要由自用投资者构成，尤其是来自金融、科技和制造业的企业。他们通过购置办公和产业物业，满足了业务拓展和产业升级的需求。同时，房地产投资基金和政府投资平台也在市场占有一席之地，他们通过收购商业和产业物业，丰富了资产配置并促进了区域产业的引入。
投资市场的卖方主要是开发商和企业。面对市场供需不平衡和资金压力，开发商积极出售部分核心区或中心区资产以回笼资金。
数据统计，2024年，广州和深圳两市房地产大宗交易总额为207亿元，较2023年下滑约31%。其中，深圳交易额为117亿元，广州为90亿元。
深圳在2024年出台了一系列房地产刺激政策，如降低首付比例、缩短增值税征免年限、取消商品住房和商务公寓转让限制等，在一定程度上提振了市场信心，促进大宗交易市场的活跃度。同时，政府对城市更新和产业升级的重视，为深圳房地产市场带来了新的发展机遇。
深圳经济的持续发展和产业升级带来发展机遇，位置和品质优越的在售办公楼受投资者的关注度有所增加。新零售和港人北上消费的发展趋势也维持了商业物业租赁市场的稳定。
大宗交易整体表现仍然维持低位。一是市场供应过剩问题依然存在，尤其是产业物业和办公物业的去化压力仍然较大。未来三年，深圳约有389万平方米的新增甲级办公楼面积流入市场，其中约25%为可售面积，且62%的可售面积位于南山区。二是市场竞争激烈，买家对物业的回报率要求不断提高，导致部分物业的成交价格下降。
展望未来，办公楼市场仍将是企业自用投资者的重点关注领域，尤其是在核心商务区的优质办公物业。同时，随着ESG（环境、社会及治理）理念普及，绿色建筑和智能办公空间有望更多受到企业自用投资者青睐。在人口老龄化和房地产结构型调整的背景下，保租房、康养设施、社区零售商业及酒店等资产也将成为机构投资者中长期的关注点。
2024年，深圳经济保持总体稳定、持续恢复向好态势，特别是在下半年，各项政策利好加速累积，市场信心和预期逐步修复。科技互联网行业租赁成交面积占比四成，支撑办公楼市场需求。华南五市非保税物流仓储市场虽承压前行，但跨境电商持续发力，有效稳定市场信心。
粤港澳大湾区正处由制造湾区向创新湾区的深刻转型之中，这一转变在人工智能、大数据、物联网等高科技领域表现尤为突出。大湾区有望依托其强大的民营经济和外向型经济优势，通过深化差异化创新策略、构建研产销一体化体系，进一步提升核心竞争力。在此基础上，高端智能制造和商贸流通领域有望实现产业突破，为商业地产市场需求的长期稳健增长提供坚实支持。
2024年，华南五市（广州、深圳、东莞、佛山和惠州）非保税物流仓储市场承压前行。受宏观经济和消费缓慢修复的影响，除惠州外的其他四市1-11月社会消费品零售总额同比增速均低于1.5%，传统行业的仓储需求保持在较低水平。与此同时，跨境电商持续发力，其成交量对市场整体净吸纳量的贡献占绝对优势，有效稳定了市场信心。2024年华南五市非保税物流仓储市场连续第二年录得超过200万平方米的净吸纳量，这一数字在全国范围内处于领先水平。
出海业务持续主导华南非保税物流仓储市场的需求面。跨境电商租户一方面继续以供应链和快递时效性为导向，将华南地区视为最重要的跨境电商物流中心，输出稳定的租赁需求；另一方面在全球经济复苏缓慢的宏观环境下普遍采取更趋理性的租赁策略，寻求业务扩张和降本增效之间的平衡。此外，以冰箱、洗衣机等“白色家电”为代表的制造业产品外销带来的季节性仓储需求是四季度值得关注的增长点。
仓储供应方面，华南五市非保税高标仓全年新增供应约210万平方米，下半年竣工项目占比近八成，且多数位于东莞、佛山和惠州。尽管与2023年的峰值相比，2024年新增供应量显著回落，同比下降22.8%，但由于其在时间和空间上的结构性特征，使得个别城市的部分仓库去化有所承压。整体而言，在跨境电商企业稳定的租赁需求带动下，除个别城市外，非保税物流仓库空置率同比保持稳定，维持在3%-7.5%之间的低位。
保持理性和审慎是当前大部分租户的主流基调。传统行业租户受制于行业现状趋向保守；跨境电商企业需求活跃度较高，但从2024年年中起，其成交量逐季下降。受此影响，部分存量物业业主通过加大租金优惠力度和增加免租期等方式维持出租率稳定。特别是在供应显著增加的下半年，华南五市的非保税物流仓储市场平均租金均出现小幅下滑。全年来看，大多数城市平均租金同比下降幅度在1.5%以内。
展望2025年，中央政府将实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加强“超常规逆周期调节”，并强调“大力提振消费”和“全方位扩大国内需求”。随着宏观经济和消费市场的预期复苏，传统行业的物流仓储需求有望迎来逐步回暖。
跨境电商平台的仓储需求发展存在不确定性因素，但华南地区的产业链和供应链优势有望继续支持跨境电商企业在新兴海外市场持续扩张，同步优化华南地区物流仓储网络布局。
华南五市非保税物流仓储新增供应量预计将在2025年创历史新高，其中佛山和东莞预计新增供应分别破百万平方米，部分短期新增供应过大的子市场空置率呈上升态势。此外，叠加租户端加强成本控制的因素，预计业主将维持灵活的租赁策略以应对市场波动，2025年华南非保税物流仓储市场整体租金将继续小幅下行。