人才房新政解读：商品房大户型化，刚需、改善分流，上海模式或成未来趋势

人才房新政解读：商品房大户型化，刚需、改善分流，上海模式或成未来趋势

深圳人才房新政出台，要求人才房转商品房时需补缴约20%的差价。这一政策变化引发了市场广泛关注。本文将深入分析这一新政对深圳房地产市场的影响，探讨商品房与保障性住房的分化趋势，以及不同类型的住房在未来的发展方向。

新政内容与影响

根据新政，深圳人才房转红本补差价的标准为：
补缴价款=（原市场价格-原购买价格）×50%-税费。（原市场价格统一按照原购买价格除以70%计算）

以一个具体例子说明：假设安居型商品房原购买价格为300万，原市场价格则为300/70%≈429万。那么综合需要补缴价款为（429-300）×50%-税费=64.5万-税费。也就是说，如果购房者花费了300万购买安居房，在十年后申请获得完整产权则需要缴纳64.5万及扣除税费的价款。

速算版本，补差价=购买总价*0.215-税费（税费大概为总价的1%）=购买总价的20%。

市场反应与趋势

这一政策变化让深圳人才房买家感到不安。一方面，人才房业主关注部分人才房/安居房小区存在的工程质量问题；另一方面，2082批人次抢购363套光明宏发悦见公园里人才房，显示出市场对优质人才房的需求依然旺盛。

上海模式与未来趋势

上海近期对商品房户型标准进行了调整，取消了“7090”政策，最新6宗地块的中小套型标准统一调整为：多层不大于100平方米、小高层不大于110平方米、高层不大于120平方米。这一调整意味着商品房将进一步走向“改善化”，而刚需、改善、保障性住房将实现产品分化，各自良性发展。

住房分类与定位

目前，住房主要分为四类：

• 纯商品房：市场定价、政府指导，完全产权、自由流通。
• 安居型商品房：政府定价，若干年后可补差价转红本，转红本后或完全产权、就能自由流通。历史以来，深圳有过安居房、福利房、人才房等说法，且未来有可能不再供应。
• 保障房-半产权：政府指定价格，只有一半产权，只能封闭流转。以前叫过保障房，近期包括共有产权、配售房等，未来基本上是配售房。
• 公租房-无产权：没有产权，封闭流转。以往叫公租房，现在开始叫配租房。

未来展望

随着商品房全面走向“改善化”，面积从100㎡起，起步就是3房，走向就是大3房、大4房，定位就是“大中产”或“富裕家庭”。而安居房，也可以覆盖刚需小中产，这是一个趋势。安居型商品房或配售房，可覆盖的是小2-3房（70-90㎡）。

人才房在新政下反而可能更受欢迎：

• 面积段70-90㎡：主动揽走刚需，商品房减少小面积、专供改善。
• 单价7折、总价5折：无论如何、也比商品房3房便宜很多。
• 补差价可转完全产权：重拥金融属性，又添补二手房中等户型需求。
• 品质不比中高端商品房弱：户型合理，公共区域大气，材质好。
• 不跟保障房、配租房抢住户：比租赁房大一些，居住恰恰好。

未来，商品房产品结构化改变，在售的70-100㎡新房，就都很俏。全部倒计时消灭中。无论人才房，商品房，中小面积段日益稀缺：商品房面积加大、全面定位改善化，人才房、安居型商品房存量不再新增供应。

对于购房者来说，选择主要取决于手上的资金：

• 买商品房，首付要多筹备一些。
• 买人才房，首付可以低一些。
• 人才房补差价至少10年以后的事了，可以等到想卖时候、让买家垫资补都可以。
• 同样总价，买人才房可以选位置更好的，买商品房就要跑外环。

房产的价值看地段，远郊新盘、价格成长性还是比不过好地段、带学校的人才房。龙华人才房 vs 东部商品房，这才是真实的比较。前海人才房 vs 光明商品房，这才是真实的比较。

预算有限的人，只有人才房、安居型商品房，才能住得往更中心。