2025年楼市，罕见的城市分化！
2025年楼市，罕见的城市分化！
2025年，全国住宅成交量将呈现怎样的走势？本文通过分析全国28个重点城市、深圳以及三线城市芜湖的住宅成交量数据，揭示了不同城市之间的楼市分化现象，并对2025年的楼市走势做出预测。
2025年，全国的住宅成交量，会出现增长吗？今天我们来分析全国住宅量能的年度变化走势，从中窥探一下2025年的走向。
首先，需要提醒的是，现在看成交量，光看新房或者仅看二手房都不够，一定要把新房和二手房的成交量加总起来，看综合量能的变化，这样才能够反映出一个城市或多个城市总体购房需求的变化。
先来看一下全国28个重点城市，一手房加二手房的住宅成交量年度变化。
重点城市成交，2025年跌不动了
这28个城市涵盖了全国一线城市、所有强二线城市，还包括部分普通二线城市和强三线城市。
从图中可以看出，28个城市的住宅成交总量历史最高峰出现在2016年。
2017年成交量出现大跌，这与调控收紧有关。
2018-2020年成交量环比有所上升，2021年再次下跌，2022年跌幅较大。
需要注意的是，2022年是全国楼市大降温后的第一个完整年度，成交量萎缩严重；同时，2020年部分地区疫情爆发较为严重，城市实施了严格的疫情防控措施，影响了房产交易。
2023年疫情防控结束，尤其是2023年的小阳春，楼市成交量集中释放，反弹幅度较大，带动2023年的成交量相比2022年有所反弹。
2024年相比2023年，成交量再次下滑了8%，主要是因为2024年前三季度楼市成交量特别低迷，一路走低。
2024年9月底新政之后，四季度部分城市交易量有所反弹，但从整个年度来看，量能还是下滑的。
从28个城市的总体走势来看，其实很难看出近期的变化趋势，也难以据此推算2025年的量能一定比2024年高。
综合分析经济面、政策面、金融面以及股市面等诸多因素，2025年这28个城市的交易量继续下跌的空间非常小，估计基本持平或者小幅增长。
但即便有所小幅度增长，成交量相比2015-2022年还是低很多，这样的量能很难支撑28个城市的房价集体止跌反弹。
接下来，我们分结构来看，重点看一下少数高能级城市和三线城市的情况。
深圳楼市，成交强势增长
以全国的“领头羊”深圳为例，深圳成交量的最高峰是2015年，并非2016年。
2015年深圳楼市领先全国率先崛起，2016年由于调控收紧，量能大幅下滑。
可以看出，深圳楼市的量能周期性变化较为明显，楼市低迷期如2014年是一个低谷期，2017-2018年量能萎缩也比较严重，2022-2023年量能处于历史低位。
量能复苏期主要体现在2015年以及2019-2020年。
近期，2024年深圳的成交量同比2023年暴增了48%，增幅居全国第一。
客观理性地预测，深圳的走势，2025年其成交量会进一步上升，而且量能会进入上升通道，这可能会导致房价止跌反弹。
三线城市，增长乏力
再来看三线城市，我们以安徽芜湖为例。
芜湖属于强三线城市，在安徽省内经济总量仅次于合肥，是第二大城市，并且处于长三角城市群，在全国三线城市中排名并不靠后。
这是芜湖的一手房和二手房住宅成交总量的变化图。
其历史最高值出现在2021年，与28个城市总体交易量高峰出现在2016年、深圳出现在2015年大不相同，可见不同城市的楼市运行差异较大。
芜湖楼市量能的低迷期，在过去十年中有两次：一次出现在2014-2015年，当时全国楼市低迷，芜湖作为三线城市，低迷程度更严重；
第二次楼市低迷期，从2021年持续到2024年，这三年量能基本处于历史最低位。
2024年相比2023年小增了9%，但依然处于历史最低位。
2025年芜湖的一手房和二手房住宅交易量会比2024年再稍微增加一点，不过增幅很难超过20%，其量能与2014-2015年差不多，还是处于历史偏低位，这样的量能很难支撑房价止跌反弹。
通过上述对交易量年度走势的分析，我们可以看到全国大城市总体的走势，以及高能级城市和低能级城市之间的显著差异。
对于想要进行房产交易的朋友们来说，关注全国的整体形势很重要，但更重要的是要关注自己打算买房、卖房或拿地的具体城市的楼市变化，尤其是成交量和价格的变化。