物联网+基于BIM技术的智慧运维(BIM在商业地产中的应用)方案
物联网+基于BIM技术的智慧运维(BIM在商业地产中的应用)方案
在商业地产领域，传统的运维管理模式正面临着前所未有的挑战。随着城市化进程的加快和建筑规模的不断扩大，如何提高运维效率、降低成本、保障安全，成为商业地产管理者亟待解决的问题。物联网与BIM技术的结合，为商业地产运维带来了全新的解决方案，开启了智慧运维的新时代。
传统运维的困境
商业地产行业正处于快速扩张的阶段，运营团队作为核心竞争力，面临着人才培养与流失的双重困境。高层管理人员的选择与提拔尤为关键，而国内劳动力成本的逐年增加，使得人力成本成为运维阶段的重要考量因素。如何在不增加人员的情况下提升运维效率，成为商业地产企业亟待突破的瓶颈。
在低碳经济的大背景下，“低碳”、“环保”、“节能”、“绿色”等概念成为社会关注的热点。中国的建筑使用能耗占全社会总能耗约28%，而商业地产的能耗更是惊人。为了实现企业与社会的可持续发展，如何通过技术创新和管理创新等手段减少能耗，将成为企业今后重要的竞争力之一。
商业地产项目中包含照明系统、通风系统、监控系统、电梯系统、通讯系统等众多设备和管线。传统的被动式运维管理，往往是在设备出现故障后再进行处理，或者等到维护时间或使用期限后才进行保养或更换。这种模式存在诸多隐患，任何故障都可能影响正常营业，甚至引发安全事故，给企业带来巨大的损失。
商业地产项目在运营过程中，可能会遇到重要来宾访问、临时活动和表演、人员冲突、火灾等突发事件。如何在短时间内做好人员疏导、安保人员调配、车辆进出引导、关闭就近设备、启动相关区域消防系统等工作，是传统运维面临的重大挑战。处置不当不仅会造成经济损失，更会对品牌形象造成严重影响。
随着商业地产项目在全国各地迅速扩张，总部对各地的管理难度日益增加。如何利用人才和技术优势，搭建一个高效的管理和支撑平台，及时了解各地情况，快速发现问题并给予指示，是总部管控亟待解决的问题。
BIM与物联网结合的价值
BIM技术与物联网的结合，能够实现运营维护数据的累积与分析。通过物联网技术，可以实时收集建筑物中各种设备的运行数据，并将其存储在BIM模型中。这些数据不仅能够帮助管理者了解设备的运行状况，还可以通过数据分析，发现潜在的问题和隐患，为运维决策提供有力支持。
BIM技术能够为照明、消防等各系统和设备提供精确的空间定位信息。通过RFID等技术，可以将设备的编号或文字表示转化为三维图形位置，便于查找和查看。同时，物联网技术还实现了设备的远程控制。例如，通过RFID获取电梯运行状态，可以远程打开或关闭照明系统，提高运维效率和响应速度。
传统的二维图纸和机电设备操作手册，需要专业人员花费大量时间去查找、理解和决策。而BIM技术将建立一个可视化的三维模型，所有数据和信息都可以从模型中调用。这种可视化的方式，使得内部空间设施的管理更加直观、高效，有助于提高运维工作的准确性和可靠性。
智能运维系统的底层平台由鲁班软件的BIM系统和中国航天的“飞邻”系统搭建而成。这一架构为商业地产的智慧运维提供了坚实的技术基础，能够实现数据的高效集成和处理，满足不同场景下的运维需求。
智慧运维的具体应用
智慧运维系统集成了设备的搜索、查阅、定位功能。通过点击BIM模型中的设备，可以查阅所有设备信息，如供应商、使用期限、联系电话、维护情况、所在位置等。同时，系统还可以对设备生命周期进行管理，确保设备的正常运行和及时维护。
在BIM模型上，所有设备的运行状态可以直观显示，例如绿色表示正常运行，红色表示出现故障。管理者可以查询每个设备的历史运行数据，并对其进行远程控制，如打开或关闭某一区域的照明系统，提高运维工作的灵活性和响应速度。
智慧运维系统能够有效管理复杂的地下管网，通过图上直接量取相互位置关系，便于广场改建、二次装修时避开现有管网位置，以及管网的维修、更换设备和定位。所有相关信息通过电子化保存，内部相关人员可以共享，有变化时可以随时调整，保证信息的完整性和准确性。
通过安装具有传感功能的电表、水表、煤气表，智慧运维系统可以及时收集所有能源信息。系统中的能源管理功能模块能够对能源消耗情况进行自动统计分析，如各区域、各个租户的每日用电量、每周用电量等，并对异常能源使用情况进行警告或标识，帮助企业实现节能减排的目标。
基于BIM的视频安保系统不仅拥有“眼睛”，还具备“脑子”。通过配备监控大屏幕，可以对整个广场的视频监控系统进行操作，并与BIM模型的其他子系统进行协作，实现突发事件的高效管理。对于安保人员，可以通过将无线射频芯片植入工卡，利用无线终端定位保安的具体方位，提高商业地产的安全保护能力。
传统的车库管理系统以计数系统为主，无法准确显示哪些车位剩余。应用无线射频技术将定位标识标记在车位卡上，车子停好后自动知道某车位是否已被占用。通过该系统，在车库入口处的屏幕可以一目了然地显示所有已占用和空闲的车位，同时在车库监控大屏幕上还可以查询车辆的位置，为车主提供便捷的导航功能，有效避免车道堵塞和资源浪费。
基于BIM技术的智慧运维系统在应急管理方面具有显著优势。以消防事件为例，系统可以通过喷淋感应器感应信息，一旦发生火灾事故，在商业广场的信息模型界面中，会自动进行火警警报，着火的三维位置和房间立即进行定位显示。控制中心可以及时查询相应的周围情况和设备情况，为及时疏散和处理提供准确信息。通过BIM系统，还可以迅速定位控制阀门的位置，避免了在大量图纸中寻找资料的繁琐过程，确保突发事件得到快速、有效的处理。
智慧运维的展望
BIM技术在设计和施工阶段已经被广泛应用，而在设施维护中的应用案例相对较少，尚未得到有效挖掘。但相关专家一致认为，在运营维护阶段，BIM技术的需求非常大，尤其是对于商业地产的运营维护，其创造的价值不言而喻。随着物联网的高速发展，BIM技术在运维阶段的应用迎来了重要契机。物联网被称为继计算机、互联网之后，世界信息产业的第三次浪潮，能够提高经济效益、节约成本，并为全球经济复苏提供技术动力。美国、欧盟、中国等都在投入巨资深入研究探索物联网，我国也在高度关注、重视物联网的研究，以形成支持新一代信息技术发展的政策措施。未来，物联网与BIM技术的深度融合，将为商业地产运维带来更加广阔的发展空间，推动商业地产行业的数字化转型和升级，实现更高效、智能、安全的运维管理。