韩国那些掏空钱包买房的人现在怎么样了？“近八成高位买入后一路走跌”

韩国那些掏空钱包买房的人现在怎么样了？“近八成高位买入后一路走跌”

图为首尔某公寓小区。【照片来源：NEWS1】

2021年底在首尔阳川区新亭洞购入一套公寓的姜某夫妇近期频繁发生争吵。当时姜某的丈夫称房价已几乎“触顶”，对购房持否定态度，但还是按照姜某的主张买下了房子。姜某称，“刚搬进新家每几个月后房价就开始跌，一度跌了3亿韩元以上”，“贷款利息增加了近两倍，生活压力很大，夫妻关系也变得不好，心里很难承受”。虽然今年房价有所回升，但房价行情仍比买房时低了5000万韩元左右。

本月25日，本报对韩国国土交通部成交价公开系统进行分析(截至22日)的结果显示，在文在寅政府时期首尔公寓价格开始暴涨的2021年购房者当中，近8成按照目前的行情价出售房屋时面临亏损。如果从出现恐慌性购房的2020年到2022年这3年来看，也有40%左右的购房者亏损。尽管今年首尔公寓价格从4月到本月连续8个月上涨，但当时在房价高位举债买房的人们仍因房价的下跌而饱受煎熬。

2020年到2022年三年期间，首尔公寓交易总量为13.4909万套。中央日报以今年6月以后(6~12月)同一园区、同一实用面积购房交易2套以上的可确认行情的9.2380万套为对象进行了调查。行情价按照今年6月以后购房交易平均值进行估算。

根据调查显示，当时买房者当中有39.7%(3.6637万套)在买入后房价开始下跌，现在仍未恢复到入手时的价格。按年份来看，高位买入的比例依次为2021年79.2%(2.8226万套中2.2363万套)、2022年67.5%(7055套中4762套)、2020年16.7%(5.7099万套中9512套)。

【图表：金英姬 设计师】

这种现象在首尔外围地区尤为突出。以2021年为例，芦原、城北、江北、冠岳、恩平、道峰、中浪、衿川区等购房者当中90%以上房价下跌。以芦原区为例，2021年96.8%(3120套中3020套)的购买者处于房价高点。但“江南3区(江南、瑞草、松坡区)”、“麻龙城(麻浦、龙山、城东区)”等相对较好。2021年买房者当中，瑞草区(31.8%)、龙山区(35.6%)、江南区(42%)的房价没有恢复的比例在40%左右。城东、松坡、麻浦、钟路、阳川、广津区等地占60%左右。据被解释为首尔国内各地区的房价也呈现两极分化的现象。

【图表：金英姬 设计师】

首尔广津区广壮洞华克山庄实用面积196平方米的公寓于2022年8月以35亿韩元成交，但今年该面积的交易(2套)平均价格仅为27.4亿韩元，价格落差达7.6亿韩元，加上3%的购置税(1.05亿韩元)，估计房东损失达8.65亿韩元。2021年7月以12.65亿韩元购入的冠岳区奉天洞现代冠岳123平方米公寓最近的行情价也仅为7.4亿韩元，亏损达到6亿韩元。

其中一些房东已开始“含泪抛售”。松坡区的一家注册中介公司解释称，“直到去年初期，随着高利率和贷款利息压力的加重，很多举债买房者顶着损失抛售房子”。由于根本无法承担贷款利息，房屋被拍卖的情况也大幅增加。据韩国法院登记信息广场透露，今年1~11月集合建筑(公寓、写字楼、多户住宅等)的任意拍卖为5.1853万套，较去年同期(3.5149万套)增加了48%。“GG拍卖”研究委员李柱贤(音)表示，“2021年房价暴涨时期，为了逃避贷款限制而借助于高利贷的人压力大增”。

【图表：金英姬 设计师】

与此同时，无力还款的人们可能会勒紧裤腰带导致内需停滞。一位不愿透露姓名的房地产市场专家解释称，“一般买了房子，如果行情价上涨，即使在不卖房子的情况下也有增加消费的倾向；相反，如果亏损，消费心理很有可能萎缩”。这就是行为经济学所说的所谓“心理会计(mental accounting)”。

专家们指出，要避免在房价暴涨时的盲目借贷。特别是贷款超过自身还款能力的举债购房者是非常危险的。虽然首尔公寓价格涨幅最近有所放缓，但以房价一直比较稳健地区新建、重建公寓为主的最高价交易仍呈现跟风买进的趋势。房地产信息研究组组长权一(音)解释称，“贷款限制很有可能会持续一段时间，价格有可能会有所调整”，“目前并不是举债追购的好时机”。