南京学区房成交价近10万/㎡！楼市回暖信号明显
南京学区房成交价近10万/㎡！楼市回暖信号明显
南京学区房市场近期出现回暖迹象，部分优质学区房成交单价突破9万元/㎡。虽然整体市场仍处于调整期，但具有优质教育资源加持的小户型房源依然受到追捧，展现出较强的市场韧性。
前不久，南京鼓楼区苏州路小区成交一套建面约19.91㎡的房源，成交总价达196万元，折合单价约98442元/㎡，成为近3个月来南京二手房市场的最高成交单价（数据仅供参考）。
在近两年的市场调整中，南京学区房不可避免地经历了价值回调，但在二手房市场上，优质学区叠加户型小、总价低的优势，使得这类房源的成交单价始终维持在高位。
随着近几个月二手房市场开始企稳，南京学区房率先表现出上涨趋势，成交价格屡创新高，这充分体现了“优质学区”对南京家长的强大吸引力。
南京近90天内二手房成交单价TOP10
我们统计了南京近90天内成交单价排名前十的房源，其中8套为学区房（7套位于鼓楼区，1套位于玄武区），另外2套高单价房源则来自河西奥体板块的豪宅项目——仁恒江湾城和仁恒江湾城三期。
让我们先来看位居榜首的苏州路小区。该小区原学区为汉口路小学+29中，今年5月份，琅琊路小学宣布扩大施教区范围，苏州路小区升级为琅小+29中双学区。
这套6月11日成交的房源，总价196万，折合单价98442元/㎡。近10万/㎡的成交单价，不仅刷新了小区历史最高单价纪录，还力压千万级豪宅仁恒江湾城，成为南京近90天内单价最高的房源。
这套房子为单室套，1房1卫1厨，2楼有个储物间，居住舒适度上的确不那么乐观。但其核心优势在于户型小、总价低。哪怕单价冲10万/㎡，这套房子的总价也不到200万，很多家长甚至不需要咬牙跺脚，就能拥有这套琅小+29中双学区房。
对比动辄300万、400万甚至更高总价的学区房，这套房子的性价比非常高。
在学区房市场上，类似的“迷你”户型卖出天价的例子并不罕见。比如今年4月份，双汇文学区傍身的嘉景苑，一套建面约14.96㎡的户型，就卖出11.36万/㎡的单价。还有峨嵋岭19号，一套建面约27.08㎡的户型，在今年4月底卖出了84195元/㎡的价格。
市场走势分析
复盘近两年的二手房市场表现，市场下行、买家观望心态浓厚，让更多二手房卖家不得不降价出手，以价换量成为南京二手房市场的一大趋势。因学校加持而高溢价的学区房，更是频频出现“腰斩”、“打骨折”的情况，往年以“暂无单价”（成交单价超10万/㎡）为勋章的小区，也开始走下神坛，卖出亲民价。
今年以来随着市场企稳，成交单价逐渐止跌回涨，同时交易周期相对缩短。特别是在今年中考之后，部分双学区的小户型房源“涨”势颇为明显。
比如力小+29中的汉口西路200号，今年6月份一套建面约74.49㎡的2房，成交总价为610万，折合单价81890元/㎡。这套房源今年1月底挂牌价为700万，3个月不到降价40万后成交，虽远低于去年上半年的最高94993元/㎡的成交价，但却是今年首个成交单价破“8”的房源。
力学小学和二十九中的西康路3号小区，既有50㎡左右的2房，也有90㎡左右的3房，且距离地铁4号线草场门站较近，是附近热门小区之一，去年4月份甚至卖出过97712元/㎡的单价。今年3月份以来，小区成交单价从5.1万/㎡涨到6.9万/㎡，至6月份稳定在6万+/㎡。成交单价最高的房源，是今年4月底卖出的76307元/㎡。
当然，也不是所有鼓楼学区房都在大幅上涨，多数小区的成交价仍处于小幅波动、阶段性企稳的状态。比如树人双学区的恒盛金陵湾，1-3月份，成交单价“5”字头房源占比较多，5月初成交单价46287元/㎡，6月初42974元/㎡，7月初47431元/㎡。整体来看，1季度之后的成交价下降趋势明显，但具体到单个房源情况，或因户型、装修等因素有涨有跌，呈上下浮动状态。
市场成交概况
7月份的南京二手房市场再次迎来爆发。南京房地产数据显示，7月份南京卖出约9965套二手房，近1万套的成交量创下今年月成交量新高。
在这些卖爆了的二手房当中，占比最大的是总价较为友好的刚需小户型，偶有高价房源，也是有硬核学区傍身的小户型。我爱我家在今年上半年的数据显示，上半年南京90㎡以内二手房成交占比达62.9%，其中60-90㎡占比最高，达39.9%，小户型、低总价房源为主流。
可见面对刚需客群，低价房源仍是最有力的王牌，因此，在近期二手房市场上，不排除均衡素质较高的房源卖出高价、刷新近期纪录，但整体来看，短期内仍以小幅波动为主。
再来看南京二手房价的变化趋势。以国家统计局70个大中城市商品住宅销售价格为准，南京二手房价从去年4月开始，环比均为负增长，这种情况持续了14个月，终于在今年6月扭转。同时，南京网上房地产的数据显示，今年6月，南京二手房的成交价格环比上涨8.8%，开始出现小幅上扬。
成交量稳中有升，意味着带看量随之上涨，优质房源次新房成交周期开始缩短，这意味着，买卖双方不再是卖家单方面的退让，买家也开始审视市场变化，重新调整心理价位。