北京上海核心区房价稳中有升，区域分化加剧

北京上海核心区房价稳中有升，区域分化加剧

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东方财富网

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来源

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https://m.mp.oeeee.com/a/BAAFRD0000202412071032446.html

2025年，北京和上海的核心区域房价预计将保持相对稳定或小幅上涨，涨幅在5%以内。尽管非核心区域可能出现价格回调，但受人口持续流入、优质资源集中及土地稀缺性影响，一线城市的中心地带依然受到投资者青睐。此外，近期二手房价格见底企稳，也预示着市场信心正在逐步恢复。对于购房者来说，优先考虑这些区域的稀缺资产可能是明智的选择。

以上海为例，黄浦、静安、徐汇、长宁等核心区的优质房产是稀缺资源，供需失衡对房价形成有力支撑。根据最新数据显示，上海新房价格在取消房地联动价后开始逐渐上涨，2024年12月环比上涨0.5%。二手房成交量保持高位，价格逐渐稳定。这种反弹呈现“结构性分化”，而非普遍上涨。

在北京，类似的情况也在上演。海淀、朝阳等核心区域的优质学区房、高端住宅项目持续受到市场追捧。尽管整体市场面临调整压力，但核心区域的房价表现出了较强的韧性。

2025年是房地产市场“止跌回稳”的关键期。根据国家统计局数据，2024年11月全国70城新房及二手房价格走势均出现积极变化，各线城市同比降幅2024年以来首次收窄，房价上涨城市数量明显增多。

一线城市在这一轮市场调整中发挥了“风向标”作用。以北京为例，10月份新房网签0.45万套，环比增加50.1%；二手房网签1.71万套，环比增加32%，同比增加70%，创19个月以来新高。在上海，10月新房成交67万平方米，环比增加31%，同比增加14%；二手房成交182万平方米，环比增加53%，同比增加77%。

对于2025年的房价走势，市场上存在多种预测。有专家基于城市群战略、楼市政策转变、经济回暖等因素，预测房价将达到现在的4-5倍。但这种极端预测缺乏现实依据，也未被主流观点认可。

中国房协副会长、克而瑞集团董事长丁祖昱认为，房价和成交量都将处于止跌回稳，预计2025年上半年止跌基本完成。上海中原地产资深分析师卢文曦也指出，在经济基本面稳定的前提下，一线和强二线楼市将实现“止跌企稳”。

综合来看，北京上海核心区房价稳中有升的主要逻辑包括：

• 核心城市人口持续流入，优质资源集中
• 土地稀缺性支撑房价
• 政策持续托底，市场信心逐步恢复

对于购房者来说，建议重点关注一线城市核心区域的优质资产，如学区房、高端住宅等。这些资产不仅具有较强的保值能力，还可能在市场回暖时率先上涨。但同时也要警惕远郊区域的风险，避免盲目追高。