乳山银滩“11元海景房”背后：一个滨海度假区的楼市困局

乳山银滩“11元海景房”背后：一个滨海度假区的楼市困局

2024年11月，山东乳山银滩的一套海景房以11元的价格被拍卖，引发全国关注。这场看似荒诞的拍卖背后，折射出乳山银滩楼市的现状。

11月7日上午11点，阿里资产拍卖平台上架“海景房”拍品，标注着“11元抢海景房活动”，负责拍卖的是赢海拍卖公司。根据规则，这套“海景房”起拍价为1元，每次可加价1分钱，但不能连续加价，拍卖封顶价格为11元，最先加到11元的客户就能拍得房屋。不到4分钟，拍卖结束。

11月8日，一女子以11元的价格拍下山东威海乳山一套海景房的消息引发关注。据悉，该套房源位于山东省乳山市，规划为住宅，建筑面积约为42.07㎡，户型为两室一厅一卫，楼层为7层顶楼。

这场拍卖吸引了3801人报名，近7万人围观。最终，来自江苏盐城的女士竞得这套海景房，并于11月13日完成过户手续。

11月中旬的乳山，已经有了阵阵寒意。距离市中心约30公里的银滩旅游度假区内，一排排海景房伫立在海岸线上，临近傍晚，只有零星灯光亮起，显得格外冷清。

在乳山，比海产更出名的是这里的房产。据不完全统计，银滩度假区这条纵深3公里、绵延20多公里的海岸线上，就遍布着200多个小区。

淡季的临海长江路上，枯黄的梧桐树叶打着旋儿落下，行人寥寥无几，街道旁房屋中介的招牌却多得惊人。红星资本局发现，银滩某小区一层就有着近10家房屋中介，“低价出售”“包过户”“拎包入住”的广告词频繁出现。

一眼望去，最先吸引眼球的是售价：41.3平方米两室一厅，仅需4.6万元；66平米一室一厅，精装修全款7.6万元；复式两厅两卫80平米，全款8.8万。

“降到没法降了，几万一套房，就跟白菜差不多了。”长江路上一名二手房中介小葛（化名）对红星资本局说。小葛是00后，山东本地人，在乳山读完大学后选择留在这里，做起了二手房中介。

据小葛讲述，几万一套的低价房条件较差，一般都是步梯、高楼层、位置偏。位置好、楼层低的步梯房价格并不便宜，比如一楼的房子，均价在3000元/平方米左右，二楼其次，三楼以上就“不值钱”了。

房价之所以随着楼层变动与购买群体有关。多名中介向红星资本局表示，来银滩买房的很多都是老年人，看中这里空气好，又有海景，但老年人爬楼梯不方便，所以高楼层的步梯房不好卖，价格低。

截至11月15日，银滩目前在贝壳找房上挂牌的在售二手房有2192套，均价约2187元/平方米。贝壳数据显示，银滩二手房的销售主力为总价40万元以下、二居室、70-90平方米、楼龄10-15年的房屋。

除了二手市场，商业拍卖市场也是低价房的流转地。在“11元海景房”事件中，有不少网友发现，乳山等地还有1元起拍的海景房上架拍卖平台。中介小葛直言这是“低价引流”，起拍价1元，但永远不会以1元成交，最后均价接近市场价。

这些房源一部分是二手中介低价回收，一部分是房主委托，还有一部分是房屋

乳山银滩的海景房价格暴跌，是多种因素共同作用的结果。

首先，乳山银滩的开发过度依赖房地产，而忽视了配套建设。虽然这里有美丽的海景和优质的沙滩，但交通、商业、教育、医疗等配套设施严重不足。整个区域只有5家医院，且没有一家达到三甲水平。本地居民反映，这里几乎没有精神生活，缺乏娱乐活动和电影院。

其次，人口流失加剧了楼市的低迷。乳山市常住人口中近4成是老年人，年轻人口持续外流。缺乏年轻劳动力和消费能力，使得楼市缺乏持续增长的动力。

此外，乳山银滩的海景房产品同质化严重，缺乏特色和亮点。大量海景房项目集中在20公里的海岸线上，产品类型单一，缺乏差异化的竞争优势。

乳山银滩楼市的未来走向，取决于多个因素。

一方面，乳山银滩具备一定的自然禀赋和区位优势。这里有优质的海景资源，空气质量良好，适合养老和度假。随着中国老龄化程度的加深，养老地产仍有发展潜力。

另一方面，乳山银滩需要在配套建设、产业升级和人口吸引方面下功夫。只有完善基础设施，发展多元化产业，吸引年轻人口回流，才能为楼市注入新的活力。

对于购房者来说，乳山银滩的房产仍需谨慎对待。虽然价格已经处于低位，但投资价值仍需仔细评估。购房者应关注项目的具体位置、配套情况和未来规划，避免盲目跟风。

乳山银滩“11元海景房”的故事，折射出中国三四线城市楼市的困境。在人口流失、产业薄弱的背景下，单纯依靠房地产开发难以实现可持续发展。未来，乳山银滩需要在产业升级、配套完善和人口吸引方面做出更多努力，才能重振楼市活力。